ต่างชาติซื้ออสังหาฯ ในไทย: คู่มือฉบับสมบูรณ์
คำตอบสั้น ๆ: ชาวต่างชาติถือกรรมสิทธิ์ห้องชุดแบบฟรีโฮลด์ในชื่อตัวเองได้ ภายในโควตาต่างชาติ 49% ของแต่ละอาคาร แต่โดยทั่วไปถือที่ดินไม่ได้ สำหรับบ้าน ช่องทางที่ถูกกฎหมายคือสิทธิที่จดทะเบียน เช่น สิทธิการเช่า สิทธิเหนือพื้นดิน หรือทรัพย์อิงสิทธิ และข้อยกเว้นตามกฎหมายไม่กี่กรณี หน้านี้สรุปภาพรวมและลิงก์ไปยังคู่มือแต่ละเรื่อง
คำตอบสั้นตามประเภททรัพย์
การถือกรรมสิทธิ์ห้องชุด
คอนโดเป็นทางเลือกฟรีโฮลด์ที่สะอาดที่สุดสำหรับผู้ซื้อต่างชาติส่วนใหญ่ โควตาคิดต่ออาคารตามพื้นที่ จึงควรเช็กก่อนจ่ายเงินมัดจำ ผู้ซื้อจากต่างประเทศส่วนใหญ่ถือกรรมสิทธิ์ตามมาตรา 19(5) แห่ง พ.ร.บ.อาคารชุด และต้องแสดงหลักฐานเงินที่เข้าเกณฑ์ไม่น้อยกว่าราคาซื้อ อ่านคู่มือต่างชาติซื้อคอนโดในกรุงเทพฯ
วิธีจ่ายเงินสำคัญพอ ๆ กับสิ่งที่ซื้อ ช่องทางที่รับรองคือเงินตราต่างประเทศจากต่างประเทศ บัญชี Non-resident Baht และบัญชีเงินฝากเงินตราต่างประเทศ ส่วนเงินกู้ สินเชื่อ และการผ่อนเป็นอีกคำถามหนึ่ง อ่านวิธีโอนเงินและสินเชื่อสำหรับต่างชาติที่ซื้อคอนโด (FET) และวางงบด้วยค่าใช้จ่ายในการซื้อคอนโดในกรุงเทพฯ
ที่ดินและบ้าน
โดยทั่วไปชาวต่างชาติถือกรรมสิทธิ์ที่ดินในไทยไม่ได้ แม้จะมีข้อยกเว้นตามกฎหมายอยู่บ้าง อ่านคู่มือเต็มเรื่องการถือที่ดินของต่างชาติและวิธีถือบ้านอย่างถูกกฎหมาย
- สัญญาเช่าจดทะเบียน: ไม่เกิน 30 ปีต่อการจดทะเบียน ตีราคาตามระยะที่จดจริง ไม่ใช่ตามสัญญาต่ออายุ ลีสโฮลด์สำหรับต่างชาติ
- สิทธิเหนือพื้นดิน: สิทธิจดทะเบียนในการเป็นเจ้าของอาคารบนที่ดินของผู้อื่น
- ทรัพย์อิงสิทธิ: สิทธิจดทะเบียนไม่เกิน 30 ปี ขาย ตกทอด และจำนองได้ คู่มือทรัพย์อิงสิทธิ ก่อนจ่ายเงิน ดูรายการตรวจก่อนซื้อทรัพย์อิงสิทธิและค่าธรรมเนียมจดทะเบียน
- ข้อยกเว้นตามกฎหมาย: มาตรา 96 ทวิ (ลงทุน 40 ล้านบาทตามที่กำหนด ไม่เกิน 1 ไร่เพื่ออยู่อาศัย เมื่อได้รับอนุญาตจากรัฐมนตรี) และการรับมรดกในฐานะทายาทโดยธรรมตามมาตรา 93
บริษัทไทย นอมินี BOI และ กนอ.
ไม่ควรใช้บริษัทไทยเพียงเพื่อเลี่ยงข้อจำกัดการถือที่ดินของต่างชาติ เจ้าหน้าที่ดูเกินกว่า 51/49 ว่าใครจ่ายค่าหุ้น ใครให้เงินซื้อที่ดิน และใครควบคุมบริษัท อ่านต่างชาติซื้อที่ดินผ่านบริษัทไทยได้ไหม?
อีกเรื่องหนึ่ง กิจการที่ได้รับการส่งเสริมจาก BOI และผู้ประกอบการที่ได้รับอนุญาตในนิคมอุตสาหกรรม (กนอ.) อาจได้รับอนุญาตให้ถือที่ดินเพื่อกิจการที่ได้รับอนุญาต ซึ่งเป็นสิทธิในที่ดินเพื่อธุรกิจ ไม่ใช่ช่องทางสู่บ้านส่วนตัว ดูหัวข้อข้อยกเว้นในคู่มือที่ดินของเรา
มรดกและการซื้อให้บุตร
สำหรับคอนโด พ.ร.บ.อาคารชุดกำหนดให้ทายาทต่างชาติบางกรณีต้องแจ้งและจำหน่ายภายในเวลาที่กำหนด ขณะที่กรมที่ดินเคยวางแนวทางตีความว่าทายาทของผู้ถือกรรมสิทธิ์ตามมาตรา 19(5) อาจได้รับสิทธิต่อจากเจ้ามรดก สำหรับที่ดิน ทายาทโดยธรรมที่เป็นต่างชาติต้องได้รับอนุญาตจากรัฐมนตรีและอยู่ภายใต้ข้อจำกัดเนื้อที่ ผลลัพธ์ขึ้นกับข้อเท็จจริง จึงควรทำพินัยกรรมที่ครอบคลุมทรัพย์สินในไทย
โดยทั่วไปผู้เยาว์ถือทรัพย์สินได้ แต่การซื้อ จำนอง หรือขายแทนผู้เยาว์ทำผ่านบิดามารดาหรือผู้ปกครอง และบางนิติกรรมต้องได้รับอนุญาตจากศาล กฎที่ใช้ขึ้นกับสถานะของเด็กและประเภทนิติกรรม จึงควรถามทนายก่อนลงนาม เรื่องการโอนในครอบครัว ดูพ่อแม่ต่างชาติโอนคอนโดให้ลูกได้ไหม
วีซ่า ภาษี และค่าธรรมเนียม
คอนโดที่เข้าเงื่อนไขช่วยสนับสนุนการพำนักระยะยาวบางแบบได้ และผู้มีความมั่งคั่งสูงอาจนับอสังหาฯ ในไทยเป็นเงินลงทุนสำหรับ LTR ได้ ดูอสังหาฯ กับวีซ่า ต้องใช้วีซ่าแบบไหนในการซื้อ และวีซ่า LTR
วันโอนมีค่าธรรมเนียมการโอน 2% และภาษีธุรกิจเฉพาะหรืออากรแสตมป์ และภาษีหัก ณ ที่จ่าย ขึ้นกับผู้ขาย ใครจ่ายอะไรตกลงในสัญญา ดูค่าใช้จ่ายในการซื้อ
ข้อเสนอเพิ่มโควตาต่างชาติในคอนโดเป็น 75% และให้เช่าได้ 99 ปี เคยมีการหารือ แต่ยังไม่ได้ออกเป็นกฎหมาย ณ วันที่ข้างต้น ควรวางแผนตามกฎปัจจุบัน
แหล่งข้อมูล
- Department of Lands, People's Guide: foreigners and condominiums
- Royal Thai Government: land ownership by foreigners
- Tilleke & Gibbins: inheritance of condominium units by foreigners
- Prachachat: Department of Lands anti-nominee measures (May 2026)
คำถามที่พบบ่อย
ต่างชาติถือกรรมสิทธิ์อสังหาฯ ในไทยได้ไหม
ต่างชาติเป็นเจ้าของบ้านในไทยได้ไหม
ซื้อผ่านบริษัทไทยถูกกฎหมายไหม
ต้องนำเงินจากต่างประเทศเข้ามาไหม
สอบถามการซื้ออสังหาฯ ในกรุงเทพฯ
บอกเราว่าคุณกำลังมองหาอะไร เราเช็กโควตาต่างชาติ อธิบายโครงสร้างที่ถูกกฎหมาย จัดรายการห้องแบบส่วนตัว และแนะนำทนายอิสระดูแลงานกฎหมาย
ข้อมูลเพื่อการศึกษาทั่วไป ไม่ใช่คำแนะนำด้านกฎหมายหรือภาษี กฎหมายและแนวปฏิบัติด้านอสังหาฯ ของไทยเปลี่ยนแปลงได้ และแต่ละธุรกรรมขึ้นกับข้อเท็จจริง ควรยืนยันกับกรมที่ดินและทนายไทยอิสระก่อนตัดสินใจ ตรวจสอบแหล่งข้อมูล ณ วันที่ข้างต้น