ค่าธรรมเนียมทรัพย์อิงสิทธิ: ก่อตั้ง โอน จำนอง และยกเลิก ต้องจ่ายอะไรบ้าง?
ค่าธรรมเนียมต้องแยกตามรายการ: ก่อตั้งใหม่ รับโอนสิทธิเดิม จำนอง หรือยกเลิก ตารางข้างล่างใช้อัตราตามกฎกระทรวง พ.ศ. 2563 การนำค่าโอนกรรมสิทธิ์ที่ดินมาใช้กับทุกขั้นตอน หรือคิดว่าการให้ฟรีไม่มีทุนทรัพย์เสมอ อาจทำให้งบผิด [3]
ตัวเลขเป็นค่าธรรมเนียมตามประเภทนิติกรรม ไม่ใช่ยอดรวมภาษีและค่าบริการของธุรกรรมเฉพาะราย
อัตราหลักที่ควรรู้
ตารางนี้แสดงอัตราหลัก ไม่รวมค่าคำขอ เอกสาร ค่าใช้จ่ายประกอบ ภาษี หรือค่าบริการเอกชน และไม่ได้หมายความว่าทุกรายการต้องจ่ายในธุรกรรมเดียวกัน [3]
ก่อตั้งใหม่กับรับโอนต่อ จ่ายคนละรายการ
การก่อตั้งใหม่กับการออกหนังสือรับรองเป็นคนละรายการ ตัวอย่าง หากต้องชำระค่าก่อตั้งหนึ่งครั้ง 20,000 บาท และค่าออกหนังสือรับรองหนึ่งฉบับ 10,000 บาท ผลรวมสองรายการนี้คือ 30,000 บาท แต่ยังไม่ใช่ยอดค่าใช้จ่ายทั้งหมด
หากรับโอนสิทธิที่ก่อตั้งไว้แล้ว ให้ดูค่าจดทะเบียนโอนและรายการที่เกี่ยวข้อง ไม่ควรบวกค่าก่อตั้งใหม่ทุกครั้งโดยอัตโนมัติ และไม่ควรเข้าใจว่าค่าออกใบแทนเป็นค่าที่ผู้รับโอนทุกคนต้องจ่าย
ตัวอย่างคำนวณค่าโอนและค่าจำนอง
หากการโอนจัดเป็นประเภทมีทุนทรัพย์ และทุนทรัพย์ที่แสดงตามความเป็นจริงเท่ากับ 5,000,000 บาท ค่าจดทะเบียนโอนตามอัตรา 2% คือ 100,000 บาท หากจำนองด้วยทุนทรัพย์ 2,000,000 บาท ค่าจดทะเบียนจำนองตามอัตรา 1% คือ 20,000 บาท ตัวอย่างทั้งสองเป็นการคำนวณเฉพาะรายการ ไม่ใช่ค่าใช้จ่ายรวม
ฐานในกฎกระทรวงนี้ไม่ควรถูกแทนด้วยสูตรราคาซื้อขายหรือราคาประเมินที่ใช้ในธุรกรรมอื่นโดยไม่ตรวจสอบ และต้องแสดงทุนทรัพย์ตามความเป็นจริง [3]
โอนให้ฟรีหรือรับมรดก ไม่ได้แปลว่าไม่มีทุนทรัพย์
คำว่า “ทุนทรัพย์” ในที่นี้เป็นคำที่ใช้จัดประเภทและคำนวณทางทะเบียน ไม่ใช่พิจารณาเพียงว่าคู่กรณีมีการจ่ายราคาซื้อหรือไม่
จุดที่มักเข้าใจผิดคือคิดว่าไม่มีเงินจ่ายระหว่างคู่กรณีจึงต้องเสียเพียง 1,000 บาท กฎกระทรวงระบุการโอนที่มีค่าตอบแทน ไม่มีค่าตอบแทน และโอนมรดกไว้ในประเภทการโอนมีทุนทรัพย์ จึงไม่ควรนำอัตราไม่มีทุนทรัพย์ไปใช้กับการให้หรือมรดกเอง [3]
ให้สำนักงานที่ดินตรวจประเภทนิติกรรมและฐานทุนทรัพย์ก่อนสรุปงบประมาณ อ่านขั้นตอนเพิ่มเติมใน การขายต่อทรัพย์อิงสิทธิ และ การรับมรดกทรัพย์อิงสิทธิ
แยกค่าธรรมเนียมออกจากภาษีและค่าบริการ
ค่าธรรมเนียมจดทะเบียนไม่ใช่ยอดภาษีทั้งหมด ภาระภาษีต้องพิจารณาข้อเท็จจริง ผู้โอน รูปแบบธุรกรรมและกฎหมายภาษีที่เกี่ยวข้อง ไม่ควรยกชุดอัตราภาษีของการขายกรรมสิทธิ์ที่ดินมาใช้กับทรัพย์อิงสิทธิโดยอัตโนมัติ บทความนี้จึงไม่เสนออัตราภาษีแบบเหมารวม
ก่อนวันจดทะเบียน ควรขอรายการค่าใช้จ่ายที่แยกชื่อรายการ ฐานคำนวณ จำนวนเงิน และผู้รับผิดชอบ รวมค่าทนาย แปลเอกสาร ตรวจทรัพย์ และค่าบริการที่ตกลงกันด้วย คู่มือก่อตั้งของกรมที่ดินมีรายการค่าใช้จ่ายประกอบตามประเภททรัพย์ ซึ่งควรตรวจร่วมกับกฎกระทรวงและการประเมินของสำนักงานที่ดิน [4]
คำถามที่พบบ่อย
จ่าย 30,000 บาทแล้วครบทุกอย่างหรือไม่? ไม่ใช่ เป็นเพียงผลรวมค่าก่อตั้งหนึ่งครั้งกับค่าออกหนังสือรับรองหนึ่งฉบับตามตัวอย่าง
มาตรการลดค่าโอนบ้านและคอนโดใช้กับทรัพย์อิงสิทธิด้วยหรือไม่? ต้องตรวจขอบเขตมาตรการนั้นโดยเฉพาะ ไม่ควรถือว่าใช้กับนิติกรรมทุกประเภท
ตรวจรายการก่อนจ่ายเงินใน คู่มือตรวจทรัพย์อิงสิทธิ และอ่านภาพรวมใน ต่างชาติซื้ออสังหาริมทรัพย์ในไทยได้อย่างไร?
แหล่งอ้างอิง
- พระราชบัญญัติทรัพย์อิงสิทธิ พ.ศ. 2562 / Sap-Ing-Sit Act 2019
- กรมที่ดิน: รวมคำถามคำตอบ บททรัพย์อิงสิทธิ ข้อ 7–8 / Department of Lands: Sap-Ing-Sit questions 7–8
- กฎกระทรวงค่าธรรมเนียมทรัพย์อิงสิทธิ พ.ศ. 2563 / Ministerial Fee Regulation 2020
- กรมที่ดิน: คู่มือประชาชนการก่อตั้งทรัพย์อิงสิทธิ / Department of Lands: establishment manual
กำลังพิจารณาซื้ออสังหาฯ ในไทยอยู่?
เราช่วยตรวจเอกสารสิทธิ อธิบายทางเลือกที่ถูกกฎหมาย และแนะนำทนายอิสระสำหรับงานกฎหมาย
ข้อมูลทั่วไป ต้องตรวจทะเบียน เอกสาร และข้อเท็จจริงของธุรกรรมก่อนดำเนินการ ข้อมูลทั่วไป ไม่ใช่คำแนะนำทางกฎหมายหรือภาษี Kathy & Co. เป็นเอเจนซี่อสังหาฯ ไม่ใช่สำนักงานกฎหมาย บทความนี้ยังไม่ได้ผ่านการตรวจโดยทนาย ควรยืนยันธุรกรรมกับสำนักงานที่ดินและทนายอิสระ