ก่อนวางเงินจองอสังหาริมทรัพย์ ผู้ซื้อต่างชาติต้องตรวจอะไร
เงินจองทำให้ผู้ซื้อเริ่มมีภาระตามเอกสารที่ลงนาม หากยังไม่รู้ว่าใครขาย ขายสิทธิชนิดไหน และคืนเงินเมื่อโอนไม่ได้หรือไม่ ควรตรวจให้ชัดก่อนชำระ แม้จะยังไม่ถึงวันทำสัญญาฉบับหลัก
บทความนี้เป็นแนวทางจัดเอกสารและตัดสินใจสำหรับคอนโดมือสอง โครงการใหม่ และสิทธิใช้ทรัพย์ระยะยาว ตรวจแหล่งกฎหมายหลักและปรับเนื้อหา 12 ตุลาคม 2569 ไม่ใช่แบบสัญญามัดจำสำเร็จรูป
ตรวจว่าผู้ขายมีสิทธิขายและรับเงิน
ขอเอกสารกรรมสิทธิ์และข้อมูลผู้ขายให้ตรงกัน หากเป็นผู้รับมอบอำนาจ ผู้จัดการมรดก หรือบริษัท ต้องตรวจอำนาจทำรายการและรับเงินด้วย การมีรูปเจ้าของหรือข้อความอนุญาตในแชทไม่ได้ยืนยันอำนาจครบทุกส่วน
ชื่อบัญชีรับเงินควรตรงกับคู่สัญญาหรือมีฐานรับแทนที่ตรวจสอบได้ ก่อนโอนจำนวนมากให้ยืนยันรายละเอียดผ่านช่องทางที่รู้ว่าเป็นของผู้ขายจริง ไม่ใช้เลขบัญชีจากข้อความเปลี่ยนแปลงล่าสุดเพียงอย่างเดียว
ระบุสิทธิที่จะได้รับให้ตรงเอกสาร
คอนโด Freehold ให้ตรวจหนังสือกรรมสิทธิ์ห้องชุดและภาระผูกพัน บ้านบนที่ดินคนอื่นต้องแยกสิทธิใช้ที่ดินกับกรรมสิทธิ์ตัวบ้าน ส่วน Leasehold ให้ตรวจสัญญาและรายการทะเบียน ไม่ใช้ชื่อในประกาศแทนเอกสารสิทธิ
หากข้อเสนอเป็นทรัพย์อิงสิทธิ ใช้ รายการตรวจเฉพาะทรัพย์อิงสิทธิในหน้านี้ เพิ่มเติมจากการตรวจอำนาจผู้ขายและเงื่อนไขเงินจองทั่วไป
โครงการยังไม่เสร็จต้องระบุห้อง แผนผังและสิทธิที่ตกลงส่งมอบเป็นเอกสาร ไม่ใช้ภาพตัวอย่างแทนรายละเอียดในสัญญา
ตรวจโควตาต่างชาติจากรายการที่จะโอนจริง
49% วัดจากพื้นที่ห้องชุดทั้งหมด ไม่ใช่จำนวนผู้ซื้อหรือจำนวนห้อง ขอให้นิติบุคคลและผู้ดำเนินการโอนตรวจฐานข้อมูลพร้อมรายการนี้ โดยต้องดูพื้นที่ถือครองก่อนและหลังโอน [C1][C2]
ถ้าผู้ขายเดิมเป็นต่างชาติ อย่าสรุปจากคำว่าโควตาเต็มว่าผู้ซื้อต่างชาติรายใหม่รับไม่ได้เสมอ เพราะต้องดูผลสุทธิของการโอนด้วย ขณะเดียวกันหนังสือหรือคำตอบเก่าก็ไม่ควรถูกใช้รับรองสภาพในวันโอนโดยไม่ตรวจใหม่
ควรให้เอกสารจองระบุผลหากคุณสมบัติหรือโควตาทำให้โอนไม่ได้ รวมถึงผู้รับผิดชอบขอเอกสารและวันครบกำหนด วิธีนี้ช่วยให้ผู้ซื้อรู้ความเสี่ยงก่อนจ่าย แต่อย่าอ้างว่าเป็นข้อคืนเงินที่กฎหมายให้ทุกสัญญาอัตโนมัติ
ตรวจภาระหนี้พร้อมแผนปลดภาระ
ทรัพย์ติดจำนองยังอาจขายได้หากจัดการปลดภาระและโอนตามขั้นตอน แต่ต้องรู้ยอดหนี้ ผู้รับจำนอง และการชำระที่จะทำให้ปลดภาระได้ ไม่ควรตีความจากผู้ขายบอกว่าจะเคลียร์เอง
สำหรับคอนโด พระราชบัญญัติอาคารชุดมีข้อกำหนดเกี่ยวกับการจดทะเบียนโอนและหนังสือรับรองการปลอดหนี้ค่าใช้จ่ายส่วนกลางตามกฎหมาย ควรขอให้ผู้ขายประสานนิติบุคคลล่วงหน้า และแยกหนี้ประเภทอื่นที่อาจต้องตรวจเพิ่ม [C1][C2]
ตรวจเงินและเวลาให้สอดคล้องกับสัญญา
ผู้ซื้อที่ใช้เส้นทางเงินตามมาตรา 19 (5)ต้องวางเอกสารธนาคารก่อนวันโอน โดยเฉพาะโอนหลายงวดหรือผู้โอนเป็นครอบครัว อ่าน หลักฐานเงินซื้อคอนโดต่างชาติ [C1][C2][F1]
หากต้องกู้ อย่าสมมติว่าการไม่ได้สินเชื่อทำให้ได้เงินคืนเสมอ สคบ. มีกรณีที่ความล้มเหลวด้านเงินของผู้ซื้อเป็นประเด็นผิดสัญญา ขณะเดียวกันเงินแต่ละประเภทและเวลาชำระอาจมีผลต่อสิทธิริบต่างกัน จึงต้องให้ทนายอ่านเอกสารก่อนตกลง [O1][O2]
เงินจอง เงินมัดจำ และเงินดาวน์ต้องอ่านตามเนื้อหา
ชื่อที่ผู้ขายเรียกเงินไม่ได้ตอบผลทางกฎหมายทั้งหมด ต้องตรวจว่าให้เมื่อใด ให้เพื่ออะไร และสัญญากำหนดอย่างไร สคบ. เผยแพร่กรณีที่เงินดาวน์เป็นการชำระราคาบางส่วนซึ่งมีผลต่างจากมัดจำ แต่ผลของคดีหนึ่งไม่ควรถูกนำไปสรุปว่าผู้ซื้อทุกคนได้เงินทั้งหมดคืน [O1][O2]
ก่อนลงนามควรขอข้อความเรื่องเหตุคืนเงิน ผู้รับผิดชอบ ค่าใช้จ่ายหักคืน กำหนดคืนเงิน และหลักฐานแจ้งยกเลิกให้ชัด หากผู้ขายไม่ยอมรับเงื่อนไขที่ผู้ซื้อต้องการ ผู้ซื้อต้องตัดสินใจบนความเสี่ยงจริง ไม่คิดว่ามีสิทธิคืนแน่นอนจากข้อความโฆษณา
โครงการใหม่ต้องตรวจสเปกและการส่งมอบ
ขอแผนผัง รายการวัสดุและอุปกรณ์ พื้นที่ตามสัญญา วิธีคิดส่วนต่าง วันที่พร้อมโอน และเงื่อนไขล่าช้าให้เป็นเอกสาร ผู้ซื้อควรเข้าใจสิทธิให้ตรวจห้อง วิธีแจ้งข้อบกพร่อง และหน้าที่แก้ไขก่อนและหลังรับมอบ
กฎหมายอาคารชุดกำหนดเรื่องแบบสัญญาของผู้มีกรรมสิทธิ์ในที่ดินและอาคารตามขอบเขตมาตรา 6/2 และผลของข้อความที่ไม่เป็นคุณต่อผู้ซื้อ ต้องให้ทนายตรวจว่าสัญญาที่ใช้อยู่ในขอบเขตนั้นหรือไม่ ไม่ควรนำกฎของผู้พัฒนาไปใช้เหมารวมกับเจ้าของมือสองทุกแบบ [C1][C2][O2]
มือสองต้องดูการใช้จริงและค่าใช้จ่ายต่อเนื่อง
ตรวจสภาพห้อง ระบบน้ำ ไฟ เครื่องปรับอากาศ และรายการเฟอร์นิเจอร์ที่จะส่งมอบ ตรวจว่ามีผู้เช่าเดิมหรือสิทธิครอบครองที่ต้องจัดการก่อนส่งมอบหรือไม่ แล้วอ่านงบหรือข้อมูลบริหารอาคาร ค่าส่วนกลาง และรายการเรียกเก็บพิเศษที่เปิดเผยได้
หากหวังปล่อยเช่าหรือเลี้ยงสัตว์ ให้ขอข้อบังคับและนโยบายปัจจุบัน อย่าใช้ประกาศขายยืนยันว่าทุกกิจกรรมทำได้ ส่วนงบซื้อให้ดู คู่มือค่าใช้จ่ายที่มีอยู่แล้ว ร่วมกับใบคำนวณเฉพาะธุรกรรม
<a id="sap-ing-sit-checklist"></a>
ถ้าซื้อทรัพย์อิงสิทธิ ต้องตรวจเพิ่มอะไร
รายการต่อไปนี้ใช้เพิ่มจากการตรวจผู้ขาย บัญชีรับเงิน และเงื่อนไขจ่ายเงินข้างต้น หากต้องการเข้าใจระบบก่อนตรวจข้อเสนอ อ่าน ทรัพย์อิงสิทธิคืออะไร
เอกสารกรรมสิทธิ์กับหนังสือรับรองต้องตรงกัน
ตรวจโฉนดหรือหนังสือกรรมสิทธิ์ห้องชุดทั้งด้านหน้าและรายการทะเบียน คู่กับหนังสือรับรองทรัพย์อิงสิทธิเมื่อก่อตั้งแล้ว ให้ชื่อผู้ทรงสิทธิ เลขเอกสาร ที่ตั้งและทรัพย์ที่เสนอขายตรงกับข้อมูลสำนักงานที่ดิน รูปถ่ายเอกสารจากผู้ขายเพียงอย่างเดียวไม่ยืนยันสภาพทะเบียนปัจจุบัน กฎหมายไม่ให้ก่อตั้งสิทธิบนเอกสารที่ดินทุกชนิด หรือเฉพาะบางส่วนของอสังหาริมทรัพย์ตามโฉนดหรือหนังสือกรรมสิทธิ์ห้องชุด [S1 มาตรา 3–4]
ก่อตั้งใหม่กับรับโอนสิทธิเดิมต้องตรวจคนละจุด
หากยังไม่ก่อตั้ง ให้ตรวจอำนาจเจ้าของ การยินยอมของผู้มีสิทธิจดทะเบียนอยู่เดิม และเงื่อนไขคืนเงินถ้าก่อตั้งไม่ได้ หากรับโอนสิทธิที่มีอยู่ ให้ตรวจชื่อผู้ทรงสิทธิและวันสิ้นสุดตามหนังสือรับรอง การรับโอนไม่เริ่มเวลาใหม่ อ่านตัวอย่างอายุสิทธิที่เหลือใน คู่มือขายต่อทรัพย์อิงสิทธิ [S2 ข้อ 7]
ตรวจภาระทั้งตัวอสังหาริมทรัพย์และทรัพย์อิงสิทธิ
หากอสังหาริมทรัพย์มีจำนอง หลักประกันทางธุรกิจ หรือสิทธิอื่นจดทะเบียนอยู่ก่อน การก่อตั้งต้องได้รับความยินยอมเป็นหนังสือตามมาตรา 4 ตรวจอีกชั้นว่าทรัพย์อิงสิทธิเองมีจำนอง อายัดหรือข้อพิพาทหรือไม่ และจะจัดการอย่างไร การจดทะเบียนไม่ได้รับรองว่าปลอดภัยจากเจ้าหนี้ทุกกรณี เจ้าของยังมีสิทธิโอนกรรมสิทธิ์หรือใช้กรรมสิทธิ์เป็นหลักประกันตามมาตรา 9 จึงต้องตรวจลำดับสิทธิจากทะเบียนจริง [S1]
เอกสารคู่สมรส มติหรืออำนาจลงนามของบริษัท และหนังสือมอบอำนาจให้ตรวจตามประเภทผู้ขอและนิติกรรม รายการของสำนักงานที่ดินอาจต่างกันตามข้อเท็จจริง [S3]
ตรวจการใช้งานและการจัดการบ้านเมื่อสิทธิหมด
ตรวจทางเข้าออก สิทธิใช้ทาง ผังเมือง ใบอนุญาตอาคาร สภาพทรัพย์และกฎอาคาร การรับสิทธิไม่ยกเว้นกฎหมายเกี่ยวกับการประกอบธุรกิจ ต่อเติมหรือให้เช่าระยะสั้น [S1 มาตรา 10]
ถ้าจะลงทุนก่อสร้างหรือปรับปรุง ต้องตรวจข้อตกลงเรื่องกรรมสิทธิ์สิ่งปลูกสร้าง การคืนทรัพย์และค่าใช้จ่ายเมื่อสิทธิระงับตามมาตรา 11 และ 15 รายละเอียดผลต่อตัวบ้านอยู่ใน คู่มือสิ่งปลูกสร้างบนที่ดินผู้อื่น
สัญญาควรระบุวันสิ้นสุด สิทธิที่รับ ราคา ภาระที่ต้องปลด ผู้รับผิดชอบค่าใช้จ่าย และผลหากจดทะเบียนไม่ได้ ตรวจ ค่าธรรมเนียมทรัพย์อิงสิทธิ ก่อนกำหนดยอดชำระ ไม่ถือว่ากฎโควตากรรมสิทธิ์คอนโดในหัวข้อข้างต้นใช้กับการรับทรัพย์อิงสิทธิในห้องชุดโดยอัตโนมัติ เพราะเป็นคนละชนิดสิทธิ
ตัดสินใจจากเอกสารที่ได้แล้ว
เดินหน้าต่อได้เมื่อคู่สัญญา สิทธิ เงิน และกำหนดโอนสอดคล้องกัน หากขาดเอกสารที่แก้ได้ ให้ระบุผู้รับผิดชอบและกำหนดเวลา หากพบชื่อไม่ตรง รับเงินโดยไม่มีอำนาจ หรือมีโครงสร้างถือแทนที่ผิดกฎหมาย ควรหยุดผูกพันเงินจนกว่าจะได้ข้อยุติ
หากต้องการสอบถามทรัพย์กับ Kathy & Co. ควรเตรียมทำเล งบประมาณ และแผนใช้งาน พร้อมรายละเอียดห้องและเอกสารที่ได้รับ เพื่อให้การคุยกับผู้ขายและผู้เชี่ยวชาญเริ่มจากข้อมูลชุดเดียวกัน ข้อสรุปด้านกฎหมายและภาษีต้องมาจากการตรวจเคสจริง
คำถามที่พบบ่อย
จ่ายเงินจองแล้วเปลี่ยนใจ ขอคืนได้ไหม
ขึ้นกับเอกสารและเหตุยกเลิก อย่าคิดว่าเปลี่ยนใจแล้วมีสิทธิคืนทุกกรณี [O1]
ห้องติดจำนองแปลว่าซื้อไม่ได้ไหม
ยังอาจทำรายการได้ แต่ต้องมีแผนชำระและปลดภาระที่ตรวจสอบแล้ว
เห็นห้องจริงแล้วจำเป็นต้องตรวจเอกสารอีกไหม
จำเป็น สภาพห้องกับสิทธิผู้ขาย โควตา และภาระผูกพันเป็นคนละเรื่อง
แหล่งข้อมูล
ตรวจแหล่งกฎหมายหลักและปรับเนื้อหา 12 ตุลาคม 2569 (2026) แหล่งราชการและกฎหมายเป็นหลัก เว็บไซต์รวบรวมกฎหมายระบุไว้ตามจริง รายละเอียดธุรกรรมต้องตรวจเอกสารเฉพาะกรณี
- [C1] กรมที่ดิน พระราชบัญญัติอาคารชุด พ.ศ. 2522 ฉบับรวบรวมเดิม ต้องอ่านร่วมกับ C2 — มาตรา 19 และบทเกี่ยวกับคนต่างด้าว โดยใช้ข้อความแก้ไขล่าสุดของมาตราที่เกี่ยวข้องใน C2 ประกอบ
- [C2] ราชกิจจานุเบกษา พระราชบัญญัติอาคารชุด ฉบับที่ 4 พ.ศ. 2551 ผ่านกรมที่ดิน — มาตรา 6/1 และ 6/2 แบบสัญญาและโฆษณา มาตรา 19 ทวิ โควตาพื้นที่ 49% มาตรา 29 หนังสือรับรองปลอดหนี้
- [S1] พระราชบัญญัติทรัพย์อิงสิทธิ พ.ศ. 2562 ผ่านกรมที่ดิน — มาตรา 3–5 การก่อตั้ง มาตรา 9–12 สิทธิและการใช้ มาตรา 15 การส่งคืน
- [S2] กรมที่ดิน รวมคำถามคำตอบ บททรัพย์อิงสิทธิ ข้อ 7 — ข้อจำกัดการโอนและระยะเวลา
- [S3] กรมที่ดิน คู่มือประชาชนการก่อตั้งทรัพย์อิงสิทธิ — เอกสารผู้ขอและอำนาจดำเนินการ
- [F1] ธนาคารกรุงเทพ คำถามที่พบบ่อย การโอนเงินเข้าประเทศไทย — การโอนเงินซื้อคอนโด หลักฐานและบัญชีผู้รับรวมผู้ขายหรือโครงการ เป็นแนวทางของธนาคารนี้
- [O1] สคบ แนวคำพิพากษาเกี่ยวกับเงินมัดจำและเงินดาวน์ — ตัวอย่างคดีเรื่องสินเชื่อและเงินที่ชำระ ต้องอ่านข้อเท็จจริง ไม่ใช่สิทธิคืนเงินทุกกรณี
- [O2] สคบ แนวคำพิพากษาเกี่ยวกับสัญญาคอนโดและเงินที่ชำระ — แบบสัญญาตามมาตรา 6/2 และการแยกมัดจำจากเงินชำระราคา เป็นตัวอย่างคดี
กำลังพิจารณาซื้ออสังหาฯ ในไทยอยู่?
เราช่วยตรวจเอกสารสิทธิ อธิบายทางเลือกที่ถูกกฎหมาย และแนะนำทนายอิสระสำหรับงานกฎหมาย
อ่านภาพรวมใน ต่างชาติซื้ออสังหาริมทรัพย์ในไทยได้อย่างไร ข้อมูลทั่วไป ไม่ใช่คำแนะนำทางกฎหมายหรือภาษี Kathy & Co. เป็นเอเจนซี่อสังหาฯ ไม่ใช่สำนักงานกฎหมาย บทความนี้ยังไม่ได้ผ่านการตรวจโดยทนาย ควรยืนยันธุรกรรมกับสำนักงานที่ดินและทนายอิสระ