ต่างชาติซื้อคอนโดในไทยต้องโอนเงินอย่างไร?
สำหรับผู้ซื้อต่างชาติหลายคน การเลือกห้องง่ายกว่าการจัดเส้นทางเงินให้ถูกต้อง สำนักงานที่ดินไม่ได้สนใจแค่ว่าผู้ขายได้รับเงินหรือไม่ แต่ต้องมีหลักฐานที่ตรงกับฐานสิทธิที่คุณใช้ถือกรรมสิทธิ์ คำตอบสั้น ๆ คือ ผู้ซื้อจากต่างประเทศส่วนใหญ่ต้องแสดงหลักฐานเงินที่เข้าเกณฑ์ไม่น้อยกว่าราคาห้อง และการโอนเงินตราต่างประเทศจากต่างประเทศคือวิธีที่ง่ายที่สุด
มาตรา 19(5): จุดเริ่มต้น
ผู้ซื้อจากต่างประเทศทั่วไปมักใช้มาตรา 19(5) แห่ง พ.ร.บ.อาคารชุด และมาตรา 19 ตรี กำหนดหลักฐานที่ต้องแสดง แนวทางของกรมที่ดินกำหนดให้มีหลักฐานเงินที่เข้าเกณฑ์ในจำนวนไม่น้อยกว่าราคาห้องชุด ช่องทางที่รับรอง ได้แก่ เงินตราต่างประเทศที่นำเข้ามาในประเทศไทย เงินบาทที่ถอนจากบัญชีเงินบาทของผู้มีถิ่นที่อยู่นอกประเทศ และเงินที่ถอนจากบัญชีเงินฝากเงินตราต่างประเทศ
สำหรับผู้ซื้อที่อยู่ต่างประเทศ การโอนเงินตราต่างประเทศมักเป็นวิธีที่สะอาดที่สุด แต่การบอกว่ากฎหมายรับเพียงวิธีเดียวนั้นกว้างเกินไป บทความนี้เน้นเรื่องเงินและหลักฐานธนาคาร ส่วนกฎการถือกรรมสิทธิ์ ดูคู่มือต่างชาติซื้อคอนโด
ข้อแนะนำจาก Kathy: เราอยากให้ยืนยันเส้นทางการชำระเงินก่อนจ่ายก้อนใหญ่ครั้งแรก ไม่ใช่หนึ่งสัปดาห์ก่อนวันโอน ธนาคารผู้รับ สัญญาจะซื้อจะขาย และเช็กลิสต์ของทนายต้องเล่าเรื่องเดียวกัน
“FET” หมายถึงอะไรจริง ๆ
เอเจนต์มักพูดว่า “ต้องมี FET” ซึ่งเป็นคำเรียกที่สะดวก แต่ทำให้ผู้ซื้อคิดว่ามีแบบฟอร์มเดียว เดิมไทยมีแบบฟอร์มมาตรฐาน ธ.ต.3 (Foreign Exchange Transaction Form) หลังการปฏิรูปด้านปริวรรตเงินตราของธนาคารแห่งประเทศไทย แบบฟอร์มมาตรฐานนี้ไม่บังคับแล้ว สิ่งสำคัญคือหลักฐานของธนาคารต้องพิสูจน์ธุรกรรมที่เข้าเกณฑ์ได้จริง ซึ่งอาจเรียกว่าหนังสือรับรองการซื้อเงินตราต่างประเทศ ใบแจ้งเงินโอนเข้า (credit advice) หรือหนังสือยืนยันจากธนาคาร
บางธนาคารออกหนังสือรับรองเฉพาะยอดเกินเกณฑ์ เช่น ประมาณ 50,000 ดอลลาร์สหรัฐ และให้ credit advice สำหรับยอดเล็กกว่า นั่นเป็นแนวปฏิบัติของธนาคาร ไม่ใช่เกณฑ์ทางกฎหมาย
วิธีที่สะอาดที่สุดในทางปฏิบัติ
- เช็กโควตาต่างชาติก่อน อย่าจ่ายเงินมัดจำก้อนใหญ่ที่ไม่คืนก่อนยืนยันว่าห้องโอนเป็นกรรมสิทธิ์ต่างชาติได้
- ใช้ชื่อผู้ซื้อให้ตรงกัน ทั้งพาสปอร์ต สัญญา และเอกสารธนาคาร
- ใช้ช่องทางธนาคารที่ตรวจสอบย้อนกลับได้ ผู้ซื้อจากต่างประเทศทั่วไปควรโอนเงินตราต่างประเทศผ่านระบบธนาคารและเก็บหลักฐานทุกฉบับ
- ระบุวัตถุประสงค์ให้ชัด เช่น “Purchase of condominium unit [เลขห้อง], [โครงการ], Bangkok”
- เก็บหลักฐานทุกงวด การซื้อโครงการก่อนสร้างเสร็จอาจมีการจ่ายหลายครั้งตลอดหลายปี
- ตรวจหลักฐานธนาคารให้ครบก่อนวันโอน
ต้องโอนเงินทั้งหมดจากต่างประเทศเสมอไหม?
สำหรับผู้ซื้อจากต่างประเทศที่ใช้ช่องทางเงินตราต่างประเทศ นี่คือแนวปฏิบัติปกติ แต่แนวทางของกรมที่ดินยังรับรองการถอนเงินจากบัญชี Non-resident Baht และบัญชีเงินฝากเงินตราต่างประเทศด้วย หลักที่ถูกต้องคือ:
ต้องมีหลักฐานที่เข้าเกณฑ์ตามฐานสิทธิที่ใช้ ในจำนวนไม่น้อยกว่าราคาซื้อที่ใช้ในการจดทะเบียนโอน
การผ่อนชำระกับผู้พัฒนาโครงการ
ผู้พัฒนามักเก็บเงินจอง เงินทำสัญญา เงินดาวน์ระหว่างก่อสร้าง และยอดคงเหลือ สิ่งสำคัญไม่ใช่จำนวนครั้งที่โอน แต่คือเส้นทางการชำระทั้งหมดต้องมีหลักฐานเมื่อจดทะเบียน ก่อนจ่ายก้อนสำคัญครั้งแรก ถามผู้พัฒนาว่าใช้บัญชีไหน เขียนวัตถุประสงค์อย่างไร แต่ละงวดจะผูกกับชื่อและห้องของคุณอย่างไร และธนาคารใดออกหลักฐาน ขอขั้นตอนเป็นลายลักษณ์อักษร
ห้องมือสอง: จ่ายเจ้าของโดยตรง
สัญญาซื้อขายห้องมือสองกำหนดงวดจ่ายได้ตามตกลง แต่สัญญากับหลักฐานที่สำนักงานที่ดินเป็นคนละเรื่อง หากผู้ขายขอให้จ่ายบางส่วนในต่างประเทศ จ่ายหลายคน จ่ายเงินสดจำนวนมาก แบ่งจ่ายหลายประเทศ หรือให้ผู้อื่นที่ไม่ใช่คุณเป็นผู้โอน ให้หยุดและตรวจสอบโครงสร้างก่อนโอนเงิน
เงินกู้จากต่างประเทศ
การกู้เงินในต่างประเทศไม่ได้ทำให้ซื้อไม่ได้ แต่สัญญาเงินกู้ไม่ได้แทนหลักฐานตามมาตรา 19
ตัวอย่าง: Daniel กู้ 500,000 ดอลลาร์สหรัฐจากผู้ให้กู้ต่างประเทศ แล้วโอนเข้าไทยผ่านช่องทางที่มีหลักฐานถูกต้องเพื่อซื้อห้อง ในทางเศรษฐกิจเงินนี้เป็นเงินกู้ แต่ในทางกฎหมาย แฟ้มการโอนยังต้องมีหลักฐานที่รับได้สำหรับการได้มาของเขา ก่อนเบิกเงินกู้ ควรยืนยันว่าใครเป็นผู้โอน ใครรับ ชื่อใครอยู่บนหลักฐานธนาคารไทย และระบุวัตถุประสงค์อะไร
สินเชื่อบ้านในไทยและเงินกู้ส่วนตัว
บางสถาบันการเงินให้สินเชื่อแก่ผู้ซื้อต่างชาติ ขึ้นกับสัญชาติ ถิ่นที่อยู่ รายได้ และหลักประกัน แต่การให้กู้กับสิทธิถือกรรมสิทธิ์เป็นคนละคำถาม: ผู้ให้กู้จะอนุมัติไหม และสำนักงานที่ดินจะรับหลักฐานจากโครงสร้างนี้ไหม สำหรับผู้ซื้อตามมาตรา 19(5) ไม่ควรถือว่าสินเชื่อเงินบาทอย่างเดียวจะแทนหลักฐานเงินตามกฎหมายได้
เงินกู้ส่วนตัวต้องระวังยิ่งกว่า ผู้ให้กู้ต่างประเทศที่โอนเงินพร้อมหลักฐานต่างจากคนในไทยที่ให้คุณยืมเงินบาท ให้ธนาคารผู้รับและทนายอิสระยืนยันช่องทางก่อนลงนาม
บัตรเครดิต และ “FET ปลอม”
อย่าคิดว่าการจ่ายด้วยบัตรเครดิตต่างประเทศจำนวนมากจะใช้เป็นหลักฐานตามมาตรา 19(5) ได้ วิธีจ่ายที่ไม่ปกติควรตรวจสอบกับธนาคารและสำนักงานที่ดินก่อนใช้
ไม่มีสิ่งที่เรียกว่า “FET ปลอม” ในทางกฎหมาย ปัญหาจริงคือหลักฐานธนาคารที่ปลอม แก้ไข หรือทำให้เข้าใจผิด หากมีคนเสนอ “จัดการ FET ให้” โดยไม่มีธุรกรรมจริง ให้ถอยออกมา เอกสารธนาคารเท็จอาจทำให้โอนไม่ได้และเกิดปัญหาทางกฎหมายตามมา
ตัวอย่าง: ซื้อคอนโดก่อนสร้างเสร็จ 20 ล้านบาท
Anna ซื้อคอนโดในกรุงเทพฯ ราคา 20 ล้านบาท จ่าย 1 ล้านบาทตอนจองและทำสัญญา 4 ล้านบาทระหว่างก่อสร้าง และ 15 ล้านบาทตอนโอน วิธีที่อ่อนคือจ่ายแต่ละงวดคนละแบบแล้วค่อยรวบรวมหลักฐานอีกสามปีต่อมา วิธีที่ดีคือกำหนดตั้งแต่แรกว่าแต่ละงวดโอนไปที่ไหน ระบุอะไร ธนาคารใดออกหลักฐาน และแฟ้มทั้งหมดจะครอบคลุมยอดที่ต้องใช้ในวันโอนอย่างไร
ก่อนโอนเงิน
- ห้องยังอยู่ในโควตาต่างชาติไหม
- ใช้ฐานสิทธิมาตรา 19 ข้อไหน และหลักฐานต้องครอบคลุมยอดเท่าไร
- โอนไปที่ไหน ผ่านบัญชีและสกุลเงินใด
- ระบุวัตถุประสงค์อย่างไร และธนาคารจะออกหลักฐานอะไร
- ถ้าแบ่งจ่ายหลายครั้ง จะรวมหลักฐานอย่างไร
- ถ้ากู้เงิน โครงสร้างยังให้หลักฐานที่รับได้หรือไม่
- เตรียมงบค่าธรรมเนียมหรือยัง ดูค่าใช้จ่ายในการซื้อคอนโดในกรุงเทพฯ
กลับไปที่คู่มือต่างชาติถือครองอสังหาฯ ในไทยฉบับสมบูรณ์
แหล่งข้อมูลทางการ
- Department of Lands, People's Guide: foreign condominium transfer evidence
- Department of Lands: registration guidance for foreign condominium ownership
- Bank of Thailand: foreign-exchange reform and the standard FX form
- Thai Law Online: Section 19(5) and 19 ter evidence routes (Sept 2026)
คำถามที่พบบ่อย
ต้องมี FET ไหมถึงจะซื้อคอนโดในไทยได้
ใช้เงินที่อยู่ในไทยแล้วได้ไหม
ใช้สินเชื่อบ้านในไทยได้ไหม
แบ่งโอนหลายครั้งได้ไหม
ปรึกษาเส้นทางการชำระเงินก่อนจ่าย
เราเช็กโควตาต่างชาติ อธิบายขั้นตอนการชำระกับผู้พัฒนาหรือผู้ขาย และแนะนำทนายอิสระที่ดูแลการโอน
ข้อมูลเพื่อการศึกษาทั่วไป ไม่ใช่คำแนะนำด้านกฎหมาย การธนาคาร หรือภาษี แนวปฏิบัติของธนาคารและเอกสารที่สำนักงานที่ดินขึ้นกับข้อเท็จจริง ควรยืนยันเส้นทางการชำระเงินกับธนาคารผู้รับ สำนักงานที่ดินที่เกี่ยวข้อง และทนายความไทยอิสระก่อนโอนเงิน ตรวจสอบแหล่งข้อมูล ณ วันที่ข้างต้น