คู่มือผู้ซื้อ

ชาวต่างชาติซื้อคอนโดในกรุงเทพฯ ต้องรู้อะไรบ้าง

ตรวจสอบล่าสุด 28 กันยายน 2026 · อ่าน 9 นาที · ภาษาไทย

ชาวต่างชาติสามารถถือกรรมสิทธิ์คอนโดในประเทศไทยได้เต็มรูปแบบในชื่อของตนเอง กฎมีไม่มาก แต่มีสองข้อที่ชี้ขาดว่าการโอนในวันนัดจะผ่านหรือไม่ คือโควตาต่างชาติของอาคาร และวิธีนำเงินเข้าประเทศไทย คู่มือนี้อธิบายทั้งสองเรื่อง ขั้นตอนตั้งแต่คัดเลือกห้องจนได้โฉนด และค่าใช้จ่ายทั้งหมด

1. ชาวต่างชาติซื้อคอนโดได้ไหม

ได้ ตามพระราชบัญญัติอาคารชุด ชาวต่างชาติถือกรรมสิทธิ์ห้องชุดแบบฟรีโฮลด์และรับหนังสือกรรมสิทธิ์ห้องชุด (โฉนด) ในชื่อของตนเองได้ ข้อจำกัดคิดเป็นรายอาคาร คือเจ้าของชาวต่างชาติทั้งหมดรวมกันถือได้ไม่เกิน 49% ของพื้นที่ห้องชุดทั้งหมด โดยวัดเป็นตารางเมตร ไม่ใช่จำนวนห้อง

ในอาคารยอดนิยมย่านสุขุมวิท โควตาต่างชาติสำหรับห้องรีเซลมักเต็มแล้ว หากเต็ม ห้องนั้นยังขายได้ แต่ไม่สามารถขายให้คุณแบบฟรีโฮลด์ได้ จึงต้องตรวจสอบโควตาเป็นอันดับแรก ก่อนมีการโอนเงินใดๆ ดิฉันจะสอบถามตัวเลขล่าสุดจากนิติบุคคลอาคารชุดทุกครั้งสำหรับทุกห้องที่พาผู้ซื้อต่างชาติไปชม

การซื้อผ่านบริษัทไทยเพื่อเลี่ยงโควตาใช้ไม่ได้ บริษัทจะถือเป็นต่างด้าวหากชาวต่างชาติมีอำนาจควบคุม และการใช้ตัวแทนอำพราง (นอมินี) ผิดกฎหมาย

2. ต้องนำเงินเข้าประเทศอย่างไร

ถือวีซ่าท่องเที่ยว หรือซื้อจากต่างประเทศ? คุณไม่จำเป็นต้องมีบัญชีธนาคารไทย ดูว่าต้องใช้วีซ่าแบบไหนในการซื้อ

ขั้นตอนนี้คือจุดที่ผิดพลาดบ่อยที่สุด สำนักงานที่ดินจะจดทะเบียนห้องในชื่อคุณก็ต่อเมื่อคุณแสดงได้ว่าเงินค่าซื้อนำเข้ามาในประเทศไทยจากต่างประเทศ เป็นสกุลเงินต่างประเทศ และมีจำนวนไม่น้อยกว่าราคาห้อง

• โอนเป็นสกุลเงินต่างประเทศ ไม่ใช่เงินบาท ให้ธนาคารไทยเป็นผู้แลกเงินเมื่อเงินเข้าบัญชี
• ชื่อผู้รับเงินต้องตรงกับสัญญาจะซื้อจะขาย โอนเข้าบัญชีธนาคารไทยของคุณเอง หรือเข้าบัญชีผู้ขายหรือผู้พัฒนาโครงการที่ระบุในสัญญา
• ระบุวัตถุประสงค์ในการโอน เช่น "Purchase of condominium unit 1203, [Project name], Bangkok"
• ขอหลักฐานการรับเงินโอนจากต่างประเทศจากธนาคาร แบบฟอร์ม ธ.ต.3 แบบกระดาษเดิมเลิกใช้แล้ว ปัจจุบันธนาคารออกหนังสือรับรองการซื้อขายเงินตราต่างประเทศ ซึ่งมักเป็นไฟล์ PDF ที่ยังเรียกกันว่า "FET" หรือออกใบแจ้งเงินเข้า (credit advice) สำหรับยอดโอนที่น้อยกว่า ควรสอบถามธนาคารผู้รับก่อนโอนว่าจะออกเอกสารใด แล้วนำไปแสดงที่สำนักงานที่ดิน

คุณอาจเคยอ่านว่า FET ออกให้เฉพาะยอด "เกิน USD 50,000" นั่นเป็นแนวปฏิบัติของธนาคาร ไม่ใช่เกณฑ์ทางกฎหมาย สิ่งที่สำนักงานที่ดินตรวจสอบคือเงินที่นำเข้ามาครอบคลุมราคาห้องหรือไม่

3. จากการคัดเลือกห้องถึงโฉนด

1. คัดเลือกห้องและตรวจสอบโควตา เราไปชมห้องด้วยกัน และดิฉันยืนยันโควตาต่างชาติ ค่าส่วนกลางค้างชำระ และภาระจำนองบนโฉนดก่อนคุณตัดสินใจ
2. จองห้อง เงินจองจะทำให้ห้องถูกถอนออกจากตลาด ขอใบเสร็จเป็นลายลักษณ์อักษรที่ระบุว่าเงินจองคืนได้ในกรณีใด
3. ลงนามสัญญาจะซื้อจะขาย ให้ทนายตรวจก่อน โดยเฉพาะเรื่องเงินมัดจำ วันส่งมอบ ใครจ่ายค่าธรรมเนียมใด และจะเกิดอะไรขึ้นหากโอนไม่ได้
4. โอนเงินจากต่างประเทศตามที่อธิบายข้างต้น และเก็บหนังสือรับรองจากธนาคาร
5. โอนกรรมสิทธิ์ที่สำนักงานที่ดิน ผู้ซื้อและผู้ขาย (หรือผู้รับมอบอำนาจ) ไปพร้อมกัน ชำระค่าธรรมเนียมและภาษี และจดทะเบียนโฉนดในชื่อคุณ โดยทั่วไปเสร็จภายในวันเดียว

4. ค่าใช้จ่าย

รายละเอียดทั้งหมด ห้องใหม่เทียบรีเซล: ค่าใช้จ่ายในการซื้อคอนโดในกรุงเทพฯ

ค่าธรรมเนียมและภาษีกำหนดโดยกฎหมาย แต่ใครเป็นผู้จ่ายรายการใดตกลงกันในสัญญา ตารางนี้คือการแบ่งจ่ายที่พบบ่อยสำหรับห้องรีเซล

ตัวอย่าง: ห้องราคา ฿15,000,000 ที่มีราคาประเมินเท่ากัน ค่าธรรมเนียมการโอนคือ ฿300,000 แบ่งจ่าย 50/50 ส่วนของคุณคือ ฿150,000 บวกค่าทนาย และกองทุนส่วนกลางหากเป็นห้องใหม่

รัฐบาลลดค่าธรรมเนียมการโอนเหลือ 0.01% สำหรับที่อยู่อาศัยราคาไม่เกิน ฿7 ล้าน จนถึง 30 มิถุนายน 2027 แต่มาตรการนี้มุ่งเป้าผู้ซื้อที่เป็นบุคคลสัญชาติไทย ควรวางแผนไว้ที่ 2% เต็ม และถือว่าส่วนลดใดๆ เป็นโบนัสที่ทนายของคุณยืนยันแล้ว

5. โครงการใหม่หรือรีเซล

รีเซล ทำให้คุณเห็นห้องจริง วิว และการบริหารอาคาร และเข้าอยู่หรือปล่อยเช่าได้ทันที ควรตรวจสอบโควตา ค่าส่วนกลางค้างชำระ และสภาพเครื่องปรับอากาศกับเครื่องทำน้ำอุ่น

ซื้อก่อนสร้างเสร็จ (Off-plan) อาจได้ราคาเปิดตัว และผู้พัฒนามักกันโควตาต่างชาติไว้ให้ผู้ซื้อจากต่างประเทศ แต่คุณต้องผ่อนชำระเป็นงวดตลอดช่วงก่อสร้าง และขึ้นอยู่กับว่าผู้พัฒนาจะสร้างเสร็จตรงเวลาหรือไม่

6. ซื้อคอนโดแล้วได้วีซ่าไหม

ได้ หากห้องเข้าเกณฑ์ ตั้งแต่วันที่ 1 ตุลาคม 2025 ประเทศไทยมีวีซ่าพำนักระยะยาวสำหรับนักลงทุนอสังหาริมทรัพย์ ซึ่งมักเรียกกันว่า "วีซ่าอสังหาฯ ฿3 ล้าน" ให้สิทธิ์พำนักหนึ่งปี และต่ออายุได้ทุกปีตราบที่ยังถือครองทรัพย์สินนั้น

• คอนโดฟรีโฮลด์มูลค่าอย่างน้อย ฿3,000,000 ที่จดทะเบียนในชื่อคุณ
• จดทะเบียนที่สำนักงานที่ดินตั้งแต่วันที่ 1 ตุลาคม 2025 เป็นต้นไป ห้องที่ซื้อก่อนวันดังกล่าวไม่นับ
• ซื้อจากบุคคลสัญชาติไทยหรือบริษัทไทย ห้องที่ซื้อจากชาวต่างชาติด้วยกันไม่เข้าเกณฑ์
• คุณต้องพักอาศัยเอง ห้องนั้นปล่อยเช่าหรือใช้เชิงพาณิชย์ไม่ได้ และตรวจคนเข้าเมืองอาจตรวจสอบ หนึ่งห้องใช้ได้สำหรับผู้ยื่นหนึ่งคน
• หนังสือรับรองจากกระทรวงการท่องเที่ยวและกีฬา ดำเนินการผ่าน Thailand Longstay ก่อนที่ตรวจคนเข้าเมืองจะอนุมัติการขยายระยะเวลาพำนัก

อ่านคู่มือวีซ่าอสังหาฯ ฉบับเต็ม →

วีซ่านี้ไม่อนุญาตให้ทำงาน และเป็นวีซ่าใหม่ที่รายละเอียดยังพิจารณาเป็นรายกรณี จึงควรยืนยันแผนกับทนายด้านตรวจคนเข้าเมืองก่อนลงนาม สำหรับงบประมาณสูงกว่า วีซ่า LTR ห้าปีเป็นอีกทางเลือกหนึ่งที่นับอสังหาริมทรัพย์รวมในเงื่อนไขการลงทุนได้

7. หลังซื้อแล้ว

ค่าส่วนกลาง เจ้าของห้องทุกคนต้องจ่ายค่าส่วนกลางให้นิติบุคคลอาคารชุด คิดต่อตารางเมตร ในคอนโดระดับบนเฉลี่ยประมาณ ฿55–165 ต่อ ตร.ม. อาคารส่วนใหญ่เรียกเก็บล่วงหน้าปีละครั้ง บางแห่งเก็บทุกหกเดือน ห้อง 100 ตร.ม. ที่ ฿100 ต่อ ตร.ม. จะอยู่ที่ประมาณ ฿120,000 ต่อปี

ปล่อยเช่า คุณปล่อยเช่าห้องให้ผู้เช่าได้ เว้นแต่ใช้ห้องนั้นขอวีซ่าอสังหาฯ ซึ่งกำหนดให้ต้องพักอาศัยเอง

ขายต่อในอนาคต คุณส่งเงินที่ได้จากการขายกลับไปต่างประเทศได้ ซึ่งเป็นอีกเหตุผลที่ควรเก็บหนังสือรับรองการโอนเงินจากธนาคารไว้ ทายาทชาวต่างชาติที่ได้รับมรดกห้องชุดต้องปฏิบัติตามกำหนดเวลาการแจ้งและการขายที่กำหนดไว้ จึงควรทำพินัยกรรมที่ครอบคลุมทรัพย์สินในประเทศไทย

ข้อมูลทั่วไป ไม่ใช่คำแนะนำทางกฎหมายหรือภาษี กฎและค่าธรรมเนียมอาจเปลี่ยนแปลง โปรดยืนยันกับทนายด้านอสังหาริมทรัพย์ไทยและสำนักงานที่ดินก่อนโอน