วีซ่าซื้อคอนโด 3 ล้าน: วีซ่าระยะยาวเมื่อซื้ออสังหาฯ ในประเทศไทย

ตรวจสอบล่าสุด 6 ตุลาคม 2026 · อ่าน 10 นาที · ภาษาไทย

ตั้งแต่วันที่ 1 ตุลาคม 2025 การซื้อที่อยู่อาศัยในประเทศไทยมูลค่า ฿3 ล้านขึ้นไปสามารถใช้ประกอบการขอวีซ่าพำนักระยะยาวได้ โดยต่ออายุทุกปีตราบเท่าที่ยังถือครองทรัพย์ เงื่อนไขค่อนข้างเฉพาะ ทั้งวันที่ซื้อ ซื้อจากใคร และการใช้ประโยชน์ที่พัก ล้วนมีผล บทความนี้อธิบายวิธีการทีละขั้นตอน

วีซ่านี้คืออะไร

วีซ่านี้กำหนดขึ้นโดยคำสั่งสำนักงานตรวจคนเข้าเมืองสองฉบับ คือ ที่ 237/2568 และ 238/2568 มีผลตั้งแต่วันที่ 1 ตุลาคม 2025 ก่อนหน้านี้ช่องทางการลงทุนต้องใช้เงิน ฿10 ล้าน ช่องทางอสังหาริมทรัพย์ลดเกณฑ์ลงเหลือ ฿3 ล้าน โดยมีเงื่อนไขว่ากระทรวงการท่องเที่ยวและกีฬาต้องรับรองคำขอผ่าน Thailand Longstay (TLS) หากไม่มีการรับรองดังกล่าว ตม. จะใช้เกณฑ์ ฿10 ล้าน

คุณจะได้รับอนุญาตให้อยู่ 90 วันก่อน จากนั้นยื่นขอขยายเวลา 12 เดือน และต่ออายุทุกปีตราบที่ยังถือครองทรัพย์และเข้าเงื่อนไข

ทรัพย์แบบใดที่เข้าเกณฑ์

• จดทะเบียนตั้งแต่วันที่ 1 ตุลาคม 2025 เป็นต้นไป ที่พักที่ซื้อก่อนวันดังกล่าวใช้ไม่ได้
• ผู้ขายหรือผู้ให้เช่าต้องเป็นคนไทย: บุคคลสัญชาติไทย หรือบริษัทไทยที่มีต่างชาติถือหุ้นไม่เกิน 49% ทั้งยูนิตใหม่จากผู้พัฒนาโครงการและยูนิตมือสองจากเจ้าของคนไทยเข้าเกณฑ์
• สร้างเสร็จและจดทะเบียนแล้ว ยูนิตโครงการก่อนสร้างจะเข้าเกณฑ์ต่อเมื่อสร้างเสร็จและโอนกรรมสิทธิ์แล้ว

หนึ่งทรัพย์ หนึ่งวีซ่า

แต่ละยูนิตที่เข้าเกณฑ์ใช้ได้กับคำขอวีซ่าหนึ่งรายการ คุณไม่สามารถรวมยูนิตราคา ฿1.5 ล้านสองยูนิตให้ครบ ฿3 ล้าน และคนสองคนก็ไม่สามารถขอวีซ่าคนละใบจากยูนิต ฿3 ล้านเดียวกันได้

• เจ้าของร่วมของยูนิตมูลค่า ฿3–6 ล้าน: เฉพาะเจ้าของที่ถือส่วนมูลค่าอย่างน้อย ฿3 ล้านเท่านั้นที่ยื่นได้
• เจ้าของร่วมของยูนิตมูลค่า ฿6 ล้านขึ้นไป: เจ้าของหนึ่งคนยื่น และอีกคนลงนามสละสิทธิ์การยื่นเป็นลายลักษณ์อักษร
• คู่สมรส: ฝ่ายหนึ่งยื่นเป็นผู้ถือวีซ่าหลัก อีกฝ่ายติดตามในฐานะผู้ติดตาม (ด้านล่าง) จึงไม่ต้องซื้อทรัพย์ที่สอง

การอยู่อาศัยในทรัพย์

ที่พักต้องเป็นที่อยู่อาศัยของคุณเอง ห้ามปล่อยเช่าต่อหรือใช้เชิงพาณิชย์ และ ตม. อาจเข้าตรวจสอบ หากขายทรัพย์ จะใช้ประกอบการขยายเวลาไม่ได้อีก จึงควรวางแผนวีซ่าใบถัดไปก่อนขาย

สมาชิกครอบครัว

เมื่อผู้ยื่นหลักได้รับการขยายเวลา 12 เดือนแล้ว สมาชิกครอบครัวต่อไปนี้สามารถยื่นในฐานะผู้ติดตามได้โดยไม่ต้องซื้อทรัพย์เพิ่ม

• คู่สมรสที่จดทะเบียนสมรสถูกต้องตามกฎหมาย
• บุตรที่ยังไม่สมรส อายุต่ำกว่า 20 ปี และอาศัยอยู่กับคุณ
• บิดามารดาอายุ 50 ปีขึ้นไป

ทะเบียนสมรสและสูติบัตรจากต่างประเทศต้องมีคำแปลภาษาไทยที่ได้รับการรับรอง

ขั้นตอนทีละขั้น

1. เลือกที่พักที่เข้าเกณฑ์ ตรวจสอบว่าผู้ขายเป็นคนไทย ยูนิตสร้างเสร็จแล้ว และหากเป็นฟรีโฮลด์ ยังมีโควตาต่างชาติเหลือ
2. โอนกรรมสิทธิ์ที่สำนักงานที่ดิน ตั้งแต่วันที่ 1 ตุลาคม 2025 เป็นต้นไป โดยใช้เงินโอนจากต่างประเทศพร้อมหนังสือรับรองการโอนเงินจากธนาคาร
3. ยื่นต่อ Thailand Longstay (TLS) พร้อมเอกสารเพื่อตรวจสอบและขอรับรองจากกระทรวงการท่องเที่ยวและกีฬา
4. ไปที่ ตม. เพื่อรับอนุญาตให้อยู่ 90 วัน
5. ยื่นขอขยายเวลา 12 เดือน ก่อนครบ 90 วัน แล้วต่ออายุทุกปี

ควรยื่นขณะที่ยังเหลือระยะเวลาพำนักมากกว่า 15 วัน ที่ปรึกษาแนะนำให้เริ่มอย่างน้อยสี่สัปดาห์ก่อนวันอนุญาตปัจจุบันสิ้นสุด ขั้นตอนแรกใช้เวลาประมาณสามสัปดาห์นับจากที่เอกสารครบถ้วน

เอกสาร

• แบบคำขอ รูปถ่ายขนาด 4×6 ซม. สองใบ สำเนาหนังสือเดินทางรวมทุกหน้าที่มีตราประทับ
• สัญญาจะซื้อจะขาย หรือสัญญาเช่าหรือสัญญาสิทธิเก็บกินที่จดทะเบียน
• โฉนดที่ดิน (chanote) หรือหนังสือกรรมสิทธิ์ห้องชุดที่มีชื่อคุณ และใบเสร็จค่าภาษีจากสำนักงานที่ดิน
• หนังสือรับรองการนำเงินตราต่างประเทศเข้า (FET) หรือ credit advice ของธนาคารสำหรับเงินค่าซื้อ
• ทะเบียนบ้าน (tabien baan) ใบรับแจ้ง ตม.30 รูปถ่ายทรัพย์ และแผนที่ตั้ง

ไฟล์สแกนต้องเป็น PDF ที่ชัดเจนและความละเอียดสูง มีรายงานว่ารูปถ่ายเอกสารจากโทรศัพท์ถูกปฏิเสธ

ค่าธรรมเนียม

ค่าธรรมเนียม TLS ที่มีการรายงานคือค่าสมาชิกแบบจ่ายครั้งเดียว ฿6,000 และ ฿27,000 ต่อคนต่อรอบ 12 เดือน รวมถึงผู้ติดตาม บวกค่าธรรมเนียม ตม. ตามปกติ ควรยืนยันจำนวนเงินปัจจุบันกับ TLS ก่อนยื่น

อยู่ได้นานแค่ไหน

รอบแรกมักโฆษณาว่า "อยู่ได้สูงสุด 15 เดือน" ซึ่งคือการอนุญาตให้อยู่ 90 วันรวมกับการขยายเวลา 12 เดือนครั้งแรก หลังจากนั้นต่ออายุครั้งละ 12 เดือน ตราบที่ยังถือครองทรัพย์และเข้าเงื่อนไข ส่วนสมาชิกภาพ Thailand Longstay (ไทยแลนด์ ลองสเตย์) มีอายุได้สูงสุด 20 ปี

คอนโดแบบไหนใช้ได้ แบบไหนใช้ไม่ได้

ผู้พัฒนาโครงการไทยหลายราย เช่น SC Asset, Sansiri, AP, Sena และ Supalai ร่วมมือกับ Thailand Longstay เพื่อให้การสนับสนุนด้านวีซ่าสำหรับยูนิตที่สร้างเสร็จแล้วมูลค่า ฿3 ล้านขึ้นไป ในย่านของเรา แคมเปญของ SC Asset รวมถึง SCOPE Langsuan และ SCOPE Thonglor แพ็กเกจจากผู้พัฒนาช่วยลดงานเอกสารได้ แต่กฎเกณฑ์เหมือนเดิม ควรตรวจสอบยูนิต ผู้ขาย และวันที่โอนด้วยตัวเอง

ไทม์ไลน์โดยทั่วไป

1. สัปดาห์ที่ 1–4: เลือกยูนิตที่สร้างเสร็จแล้ว ตรวจสอบโควตาต่างชาติและโฉนด แล้วลงนามสัญญาจะซื้อจะขาย
2. วันโอน: โอนเงินจากต่างประเทศ รับ credit advice จากธนาคาร และจดทะเบียนโอนที่สำนักงานที่ดิน
3. สัปดาห์ถัดมา: เตรียมทะเบียนบ้านและ ตม.30 แล้วยื่นเอกสารให้ Thailand Longstay ตรวจสอบ (มีรายงานว่าใช้เวลาประมาณสองถึงสามสัปดาห์)
4. ตม.: รับอนุญาตให้อยู่ 90 วัน จากนั้นยื่นขอขยายเวลา 12 เดือนราววันที่ 70
5. ทุกปี: ต่ออายุการขยายเวลาและรอบ Thailand Longstay ตราบที่ยังถือครองทรัพย์

วีซ่าช่องทางอื่นสำหรับผู้ซื้อ

• ช่องทางการลงทุน ฿10 ล้าน: อสังหาริมทรัพย์ พันธบัตรรัฐบาลไทย หรือเงินฝากมูลค่า ฿10 ล้าน โดยไม่ต้องผ่านขั้นตอนของกระทรวงการท่องเที่ยวและกีฬา
• วีซ่า LTR: วีซ่า 10 ปีสำหรับผู้มีความมั่งคั่งสูง ผู้เกษียณอายุ ผู้ทำงานทางไกล และผู้เชี่ยวชาญ โดยมีเกณฑ์ทางการเงินที่แตกต่างกัน
• ทางเลือกอื่น เช่น วีซ่าสมาชิก Thailand Privilege หรือวีซ่าเกษียณ ดูภาพรวมวีซ่าและต้องใช้วีซ่าแบบไหนในการซื้ออสังหาฯ

ก่อนซื้อเพื่อขอวีซ่า

• เป็นโครงการใหม่ ช่วงต้นปี 2026 ทนายความบางรายรายงานว่าขั้นตอนการรับรองยังใช้งานไม่ได้ ภายในกลางปี 2026 มีการอนุมัติการขยายเวลาแล้ว และในเดือนตุลาคม 2026 เอเจนซีรายหนึ่งรายงานว่ามีการระงับชั่วคราว ควรตรวจสอบสถานะปัจจุบันก่อน
• ทำงานไม่ได้ หากต้องการทำงานในประเทศไทย ต้องใช้วีซ่าประเภทอื่น
• ภาษี การอยู่ในประเทศไทย 180 วันขึ้นไปต่อปีทำให้คุณเป็นผู้มีถิ่นที่อยู่ทางภาษี ควรปรึกษาผู้เชี่ยวชาญด้านภาษีเรื่องรายได้จากต่างประเทศ
• ประกันสุขภาพ อาจเป็นข้อกำหนด ที่ปรึกษาบางรายคาดว่าต้องมีความคุ้มครองผู้ป่วยใน ฿400,000

คำถามที่พบบ่อย

ข้อมูลทั่วไป ไม่ใช่คำแนะนำทางกฎหมายหรือด้านการตรวจคนเข้าเมือง โครงการนี้ยังใหม่และแนวปฏิบัติอาจเปลี่ยนแปลง ควรยืนยันคุณสมบัติกับ Thailand Longstay, ตม. หรือทนายความที่มีใบอนุญาตก่อนซื้อ