ทรัพย์อิงสิทธิขายต่อได้ไหม? ผู้รับโอนได้สิทธิเหลือกี่ปี?
ขายต่อได้ตามมาตรา 12 แต่ผู้ซื้อรับช่วงวันสิ้นสุดเดิม การโอนต้องทำเป็นหนังสือและจดทะเบียน จึงควรตรวจอายุสิทธิ ภาระจำนอง และยอดชำระก่อนตกลงราคา [1–2]
หน้านี้อธิบายการขายสิทธิที่มีอยู่แล้ว หากยังไม่ได้ก่อตั้ง ใช้ รายการตรวจก่อนจ่ายเงิน ก่อน หากยังไม่เข้าใจระบบ อ่าน ทรัพย์อิงสิทธิคืออะไร
ผู้รับโอนได้เวลาที่เหลือ ไม่ใช่ 30 ปีใหม่
กฎหมายกำหนดระยะเวลาก่อตั้งไม่เกิน 30 ปี ส่วนแนวทางกรมที่ดินระบุว่าห้ามรับจดทะเบียนโอนโดยกำหนดระยะเวลาต่างไปจากหนังสือรับรอง [1 มาตรา 4; 2 บททรัพย์อิงสิทธิ ข้อ 7]
ตัวอย่าง สิทธิมีวันสิ้นสุด 31 ธันวาคม 2056 แม้เปลี่ยนผู้ถือสิทธิในปี 2036 วันสิ้นสุดก็ยังเป็นวันเดิม การโอนจึงไม่ใช่การต่ออายุ การก่อตั้งใหม่ในอนาคตเป็นเรื่องต่างหากที่ต้องตรวจอำนาจเจ้าของ ข้อจำกัด และการจดทะเบียน ไม่ควรตั้งราคาบนสมมติฐานว่าจะได้ต่ออีกแน่นอน
ต้องทำเป็นหนังสือและจดทะเบียน
มาตรา 12 กำหนดให้นิติกรรมเกี่ยวกับทรัพย์อิงสิทธิทำเป็นหนังสือและจดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ หลังจดทะเบียน เจ้าหน้าที่มีหนังสือแจ้งเจ้าของอสังหาริมทรัพย์โดยเร็ว ดังนั้นสัญญาซื้อขายระหว่างคู่กรณีหรือการชำระเงินอย่างเดียวไม่ใช่หลักฐานว่าการโอนทางทะเบียนเสร็จแล้ว [1]
การแจ้งเจ้าของหลังจดทะเบียนไม่ใช่ขั้นตอนเดียวกับการขอความยินยอมจากผู้รับจำนองหรือผู้มีสิทธิเดิมเพื่อก่อตั้งสิทธิ อย่าสรุปว่าเจ้าของต้องอนุมัติการขายต่อทุกครั้งจากหลักก่อตั้ง และอย่าสรุปว่าข้อจำกัดในสัญญาไม่มีผลทั้งหมด ต้องแยกหลักกฎหมายออกจากหน้าที่ตามเอกสารเฉพาะราย
ขายเฉพาะส่วนหนึ่งได้หรือไม่?
ทรัพย์อิงสิทธิจะแบ่งแยกไม่ได้ และแนวทางกรมที่ดินห้ามโอนเฉพาะบางส่วนหรือจำนองเฉพาะบางส่วน การเสนอขายสิทธิให้ผู้ซื้อนำไปแบ่งเป็นหลายสิทธิย่อยจึงต้องตรวจอย่างรอบคอบ อย่าถือว่าทำได้เหมือนแบ่งกรรมสิทธิ์ที่ดิน [1 มาตรา 8; 2 ข้อ 7]
ตรวจอะไรก่อนตกลงราคา?
เริ่มจากวันสิ้นสุดและชื่อผู้ทรงสิทธิในทะเบียน แล้วกำหนดแผนชำระเงิน การจัดการจำนองและค่าใช้จ่ายให้สัมพันธ์กับวันจดทะเบียน ภาระไม่ได้หายไปเองเพราะมีการขายต่อ รายการตรวจเอกสารทั้งหมดอยู่ใน หน้าตรวจก่อนจ่ายเงิน ส่วนทรัพย์อิงสิทธิ ส่วนการคำนวณค่าจดทะเบียนอยู่ใน คู่มือค่าธรรมเนียม
โอนได้ตามกฎหมาย ไม่ได้แปลว่ามีผู้ซื้อเสมอ
ราคาขายขึ้นกับอายุสิทธิที่เหลือ ทำเล สภาพทรัพย์ ค่าใช้จ่ายและเงื่อนไขจริง การจำนองได้ตามกฎหมายไม่ได้แปลว่าธนาคารทุกแห่งจะรับเป็นหลักประกันหรือให้กู้ตามวงเงินที่ต้องการ ข้อนี้เป็นเรื่องการประเมินตลาดและนโยบายสินเชื่อ ไม่ใช่คำรับรองผลตอบแทน
ถ้าเจ้าของขายที่ดิน จะเป็นอย่างไร?
การโอนทรัพย์อิงสิทธิและการโอนกรรมสิทธิ์อสังหาริมทรัพย์เป็นคนละธุรกรรม มาตรา 9 ยังให้เจ้าของโอนกรรมสิทธิ์หรือใช้กรรมสิทธิ์เป็นหลักประกันได้ ผู้ซื้อสิทธิจึงต้องตรวจทะเบียนทั้งสองส่วน และไม่ควรอ้างว่าการจดทะเบียนทำให้ปลอดภัยจากเจ้าหนี้ทุกกรณี ผลการบังคับหลักประกันต้องพิจารณารายกรณี [1]
คำถามที่พบบ่อย
ขายต่อแล้วได้สิทธิใหม่ 30 ปีหรือไม่? ไม่ใช่ การรับโอนสิทธิเดิมต้องอยู่ภายในระยะเวลาตามหนังสือรับรอง
ขายก่อนครบกำหนดได้เสมอหรือไม่? กฎหมายรองรับการโอน แต่ต้องตรวจอำนาจ ภาระผูกพันและเงื่อนไขของธุรกรรม และต้องมีผู้ซื้อที่ยอมรับข้อเสนอ
หากเป็นการเปลี่ยนผู้ถือสิทธิเพราะเสียชีวิต อ่าน ทายาทรับมรดกทรัพย์อิงสิทธิอย่างไร? และกลับไปดูทางเลือกทั้งหมดใน ต่างชาติซื้ออสังหาริมทรัพย์ในไทยได้อย่างไร?
แหล่งอ้างอิง
- พระราชบัญญัติทรัพย์อิงสิทธิ พ.ศ. 2562 / Sap-Ing-Sit Act 2019
- กรมที่ดิน: รวมคำถามคำตอบ บททรัพย์อิงสิทธิ ข้อ 7–8 / Department of Lands: Sap-Ing-Sit questions 7–8
- กฎกระทรวงค่าธรรมเนียมทรัพย์อิงสิทธิ พ.ศ. 2563 / Ministerial Fee Regulation 2020
- กรมที่ดิน: คู่มือประชาชนการก่อตั้งทรัพย์อิงสิทธิ / Department of Lands: establishment manual
กำลังพิจารณาซื้ออสังหาฯ ในไทยอยู่?
เราช่วยตรวจเอกสารสิทธิ อธิบายทางเลือกที่ถูกกฎหมาย และแนะนำทนายอิสระสำหรับงานกฎหมาย
ข้อมูลทั่วไป ต้องตรวจทะเบียน เอกสาร และข้อเท็จจริงของธุรกรรมก่อนดำเนินการ ข้อมูลทั่วไป ไม่ใช่คำแนะนำทางกฎหมายหรือภาษี Kathy & Co. เป็นเอเจนซี่อสังหาฯ ไม่ใช่สำนักงานกฎหมาย บทความนี้ยังไม่ได้ผ่านการตรวจโดยทนาย ควรยืนยันธุรกรรมกับสำนักงานที่ดินและทนายอิสระ