ซื้ออสังหาฯ · ทรัพย์อิงสิทธิ

ผู้ถือทรัพย์อิงสิทธิเสียชีวิต ทายาทรับสิทธิต่ออย่างไร?

ตรวจสอบล่าสุด 12 ตุลาคม 2026 · อ่าน 3 นาที · ภาษาไทย

ทายาทรับทรัพย์อิงสิทธิที่ยังไม่สิ้นสุดได้ แต่ต้องดำเนินการเปลี่ยนทะเบียนผ่านผู้จัดการมรดกตามคำสั่งศาล ตามแนวทางกรมที่ดิน การมีพินัยกรรมหรือใบมรณบัตรไม่ได้ทำให้เปลี่ยนชื่อผู้ทรงสิทธิได้ทันที ^{[1 มาตรา 12; 2 ข้อ 8]}

หน้านี้เน้นผู้ดำเนินการ เอกสาร และการจัดสรรสิทธิในกองมรดก หากทรัพย์เป็นกรรมสิทธิ์ที่ดินหรือคอนโด ให้ใช้ คู่มือมรดกที่ดินและคอนโดสำหรับทายาทต่างชาติ เพราะเป็นคนละกรณี

ทายาทรับสิทธิที่ยังเหลืออยู่

การรับมรดกไม่ได้เปลี่ยนทรัพย์อิงสิทธิให้เป็นกรรมสิทธิ์ที่ดิน และไม่เริ่มเวลาใหม่ 30 ปี ต้องตรวจวันสิ้นสุดในหนังสือรับรอง หากสิทธิสิ้นสุดในปี 2056 และผู้ถือเสียชีวิตปี 2036 ทายาทรับสิทธิที่เหลือจนถึงวันสิ้นสุดเดิม ไม่ใช่เพิ่มอายุถึงปี 2066 ^{[1; 2 ข้อ 7]}

ถ้าสิทธิหมดไปแล้ว ต้องพิจารณาสิทธิเรียกร้องหรือทรัพย์สินอื่นของกองมรดกต่างหาก ไม่ควรถือว่ามีทรัพย์อิงสิทธิที่ยังใช้ประโยชน์ได้อยู่เสมอ

ต้องให้ผู้จัดการมรดกตามคำสั่งศาลดำเนินการ

คำตอบของกรมที่ดินระบุว่า เมื่อผู้ทรงทรัพย์อิงสิทธิเสียชีวิต ให้ผู้จัดการมรดกตามคำสั่งศาลยื่นคำขอจดทะเบียนผู้จัดการมรดกและโอนมรดกให้ทายาท เพื่อเปลี่ยนแปลงในหนังสือรับรองทรัพย์อิงสิทธิ โดยอ้างมาตรา 12 กฎกระทรวง พ.ศ. 2563 ข้อ 17 และระเบียบกรมที่ดิน ข้อ 26 ^{[2 บททรัพย์อิงสิทธิ ข้อ 8]}

จึงไม่ควรเขียนว่าทายาทนำใบมรณบัตรไปเปลี่ยนชื่อได้ทันที หรือมีพินัยกรรมแล้วไม่ต้องผ่านขั้นตอนนี้

เตรียมเอกสารอย่างไร?

เริ่มจากหนังสือรับรองทรัพย์อิงสิทธิ ข้อมูลโฉนดหรือหนังสือกรรมสิทธิ์ห้องชุด ใบมรณบัตร พินัยกรรมถ้ามี หลักฐานความสัมพันธ์ เอกสารประจำตัว และคำสั่งศาลแต่งตั้งผู้จัดการมรดก รายการนี้เป็นรายการเตรียมเบื้องต้น ต้องให้สำนักงานที่ดินและผู้ดำเนินคดีตรวจรายการฉบับจริงเพิ่มเติม รวมถึงหลักฐานเกี่ยวกับสถานะคำสั่งศาลเมื่อจำเป็น

ครอบครัวต่างชาติควรตรวจความถูกต้องของพินัยกรรมและกฎหมายขัดกันของกฎหมายที่เกี่ยวข้อง เอกสารต่างประเทศอาจต้องแปลและรับรองตามข้อกำหนดที่ใช้กับเอกสารนั้น ไม่ควรใช้ข้อสรุปว่าพินัยกรรมต่างประเทศทุกฉบับใช้ในไทยได้ทันที หรือใช้ไม่ได้ทั้งหมด

มีทายาทหลายคน ต้องระวังเรื่องแบ่งสิทธิ

ทรัพย์อิงสิทธิจะแบ่งแยกไม่ได้ และกรมที่ดินห้ามโอนเฉพาะบางส่วน จึงไม่ควรวางแผนมรดกว่าแบ่งเป็นสิทธิอิสระหลายฉบับได้เหมือนแยกโฉนด ต้องตรวจรูปแบบการรับร่วม การจัดสรรกองมรดก หรือการขายแล้วแบ่งเงินกับผู้เชี่ยวชาญและสำนักงานที่ดินตามข้อเท็จจริง ^{[1 มาตรา 8; 2 ข้อ 7]}

ตรวจจำนอง ค่าใช้จ่าย และความต้องการของทายาท

อย่าสมมติว่าการเสียชีวิตลบภาระจำนองหรือหนี้ที่เกี่ยวข้อง ต้องตรวจทะเบียนและหนี้ของกองมรดก รวมทั้งค่าใช้จ่ายดูแลทรัพย์ ส่วนค่าธรรมเนียมรับโอนมรดกไม่ควรถูกจัดเป็นประเภทไม่มีทุนทรัพย์เพียงเพราะไม่มีการจ่ายราคาซื้อ กฎกระทรวงค่าธรรมเนียมระบุการโอนมรดกไว้ในประเภทโอนมีทุนทรัพย์ ^[3]

อ่าน ค่าธรรมเนียมทรัพย์อิงสิทธิ หากทายาทไม่ต้องการถือสิทธิต่อ ให้ตรวจอำนาจผู้จัดการมรดกและขั้นตอนก่อนขาย แล้วอ่าน การขายต่อทรัพย์อิงสิทธิ ประกอบ

ต่างจากมรดก Leasehold อย่างไร?

หากเอกสารเป็นสัญญาเช่า ให้ตรวจ ผลเมื่อผู้เช่าเสียชีวิตและการรับช่วงสิทธิ แยกต่างหาก ขั้นตอนทรัพย์อิงสิทธิในหน้านี้ไม่ใช่กฎมรดกของสัญญาเช่าทุกฉบับ

คำถามที่พบบ่อย

มีพินัยกรรมก็โอนได้ทันทีหรือไม่? ไม่ใช่ ต้องดำเนินขั้นตอนผู้จัดการมรดกตามคำสั่งศาลและการจดทะเบียนตามแนวทางกรมที่ดิน

ทายาทได้ที่ดินด้วยหรือไม่? ไม่ได้จากการรับทรัพย์อิงสิทธิเพียงอย่างเดียว หากมีทรัพย์สินหรือสิทธิอื่นต้องพิจารณาแยกกัน

ตรวจทรัพย์ตั้งแต่ก่อนซื้อใน คู่มือตรวจทรัพย์อิงสิทธิ และอ่านภาพรวมใน ต่างชาติซื้ออสังหาริมทรัพย์ในไทยได้อย่างไร?

แหล่งอ้างอิง

• พระราชบัญญัติทรัพย์อิงสิทธิ พ.ศ. 2562 / Sap-Ing-Sit Act 2019
• กรมที่ดิน: รวมคำถามคำตอบ บททรัพย์อิงสิทธิ ข้อ 7–8 / Department of Lands: Sap-Ing-Sit questions 7–8
• กฎกระทรวงค่าธรรมเนียมทรัพย์อิงสิทธิ พ.ศ. 2563 / Ministerial Fee Regulation 2020
• กรมที่ดิน: คู่มือประชาชนการก่อตั้งทรัพย์อิงสิทธิ / Department of Lands: establishment manual

ข้อมูลทั่วไป ต้องตรวจทะเบียน เอกสาร และข้อเท็จจริงของธุรกรรมก่อนดำเนินการ ข้อมูลทั่วไป ไม่ใช่คำแนะนำทางกฎหมายหรือภาษี Kathy & Co. เป็นเอเจนซี่อสังหาฯ ไม่ใช่สำนักงานกฎหมาย บทความนี้ยังไม่ได้ผ่านการตรวจโดยทนาย ควรยืนยันธุรกรรมกับสำนักงานที่ดินและทนายอิสระ