ต่างชาติรับมรดกที่ดินและคอนโดในไทยอย่างไร
การรับมรดกมีสองคำถามที่ต้องตอบแยกกัน ผู้รับเป็นทายาทหรือผู้รับพินัยกรรมหรือไม่ และหลังได้รับมรดกแล้วถือทรัพย์นั้นต่อได้ตามกฎหมายหรือไม่ พินัยกรรมช่วยกำหนดผู้รับ แต่ไม่ยกเว้นข้อจำกัดการถือที่ดินหรือห้องชุด
บทความนี้อธิบายหลักสำหรับครอบครัวที่มีทายาทต่างชาติ ตรวจแหล่งกฎหมายหลักและปรับเนื้อหา 12 ตุลาคม 2569 และควรอ่านร่วมกับ ภาพรวมสิทธิอสังหาริมทรัพย์ของต่างชาติ
มรดกที่ดินตามมาตรา 93
ประมวลกฎหมายที่ดินมาตรา 93 เปิดให้คนต่างด้าวที่ได้รับมรดกในฐานะทายาทโดยธรรม ขออนุญาตได้มาซึ่งที่ดินตามเงื่อนไข ไม่ใช่โอนชื่อบนโฉนดให้โดยอัตโนมัติ และไม่ต้องนำเงื่อนไขลงทุน 40 ล้านบาทของมาตรา 96 ทวิมาใช้แทน [L1]
สำหรับที่อยู่อาศัย หลักทั่วไปตามมาตรา 87 ที่นำมาประกอบคือครอบครัวละไม่เกิน 1 ไร่ และต้องนับที่ดินที่มีอยู่แล้วร่วมด้วย แต่จำนวนที่พึงมีได้ของการใช้ประเภทอื่นต่างกัน จึงไม่ควรพูดว่ามรดกที่ดินต่างชาติทุกแบบมีเพดาน 1 ไร่ [L1]
สำนักงานที่ดินต้องตรวจหลักฐานความเป็นทายาทและเสนออนุญาตตามอำนาจที่เกี่ยวข้อง หากมีพื้นที่เกินเกณฑ์หรือไม่ได้รับอนุญาต ทนายต้องวางแผนจัดการส่วนที่ไม่อาจถือได้ อย่ารับรองว่าเขียนพินัยกรรมแล้วผู้รับจะเก็บทุกแปลงไว้ได้
คู่สมรสเป็นทายาทโดยธรรมได้
ประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์กำหนดให้คู่สมรสที่ยังมีชีวิตอยู่มีสิทธิรับมรดกตามลำดับและส่วนแบ่งที่กฎหมายกำหนด คู่สมรสที่สมรสโดยชอบจึงไม่ถูกตัดออกเพียงเพราะไม่มีสายเลือดกับเจ้ามรดก [I2]
ตัวอย่างคือคู่สมรสต่างชาติของเจ้าของที่ดินชาวไทย อาจมีฐานขอรับมรดกตามมาตรา 93 ในฐานะทายาทโดยธรรม แต่ยังต้องผ่านเงื่อนไขที่ดินและการอนุญาต ส่วนจำนวนส่วนแบ่งต้องดูทายาทคนอื่น พินัยกรรม และทรัพย์ส่วนใดอยู่ในกองมรดกจริง
ผู้รับที่เป็นเพียงผู้รับพินัยกรรมและไม่ได้มีฐานะทายาทโดยธรรม ไม่ควรถูกถือว่าเข้าเส้นทางมาตรา 93 โดยอัตโนมัติ แนวปฏิบัติกรมที่ดินระบุกรณีให้ผู้จัดการมรดกขายที่ดินแล้วส่งมอบเงินแก่ผู้รับต่างชาติแทน [I1]
คอนโดมรดกไม่ได้ใช้กฎเดียวกับที่ดิน
คอนโดต้องพิจารณาพระราชบัญญัติอาคารชุด โดยเฉพาะคุณสมบัติตามมาตรา 19 โควตาตามมาตรา 19 ทวิ และกรณีต้องจำหน่ายตามมาตรา 19 เบญจหรือ 19 สัตต [C1][C2]
จุดสำคัญที่มักอธิบายผิดคือการเหมารวมว่าทายาทต่างชาติทุกคนต้องโอนเงินใหม่เท่าราคาห้อง หรือขายห้องภายใน 1 ปีเสมอ กรมที่ดินมีแนวตอบว่าทายาทของเจ้ามรดกต่างชาติที่ถือสิทธิตามมาตรา 19 (5) อาจสืบฐานสิทธินั้นและไม่ต้องจำหน่ายตามมาตรา 19 สัตต แต่ต้องพิสูจน์ข้อเท็จจริงและให้เจ้าหน้าที่ตรวจเคส [I1]
คำตอบนี้ไม่ควรถูกขยายเป็นข้อยกเว้นทุกกรณี โดยเฉพาะถ้าเจ้ามรดกเป็นคนไทย ผู้รับมีสถานะต่างออกไป หรือมีปัญหาโควตา ควรนำหนังสือกรรมสิทธิ์ห้องชุด หลักฐานฐานสิทธิเดิม และเอกสารมรดกให้ตรวจพร้อมกัน
กรณีต้องแจ้ง 60 วันและจำหน่ายภายใน 1 ปี
มาตรา 19 สัตตระบุคนต่างด้าวนอกจากที่ระบุในมาตรา 19 ซึ่งได้ห้องชุดโดยมรดกหรือเหตุที่กฎหมายกล่าวถึง ให้แจ้งเป็นหนังสือภายใน 60 วันนับแต่ได้กรรมสิทธิ์และจำหน่ายภายในไม่เกิน 1 ปี ส่วนมาตรา 19 เบญจกำหนดเหตุและหน้าที่สำหรับกลุ่มผู้มีคุณสมบัติตามมาตรา 19 รวมถึงการได้มาเกินโควตา [C1][C2]
วันเริ่มนับต้องให้ทนายและสำนักงานที่ดินวินิจฉัยตามเหตุได้กรรมสิทธิ์จริง อย่าสมมติว่ารอเปลี่ยนชื่อบนเอกสารเมื่อไรก็ค่อยเริ่มนับ เพราะสิทธิทางมรดกและขั้นตอนจดทะเบียนอาจเกิดต่างเวลา
พินัยกรรมและผู้จัดการมรดกช่วยเรื่องใด
พินัยกรรมควรระบุทรัพย์และผู้รับอย่างชัดเจน พร้อมแผนสำรองถ้าผู้รับไม่สามารถถือสิทธิได้ การวางแผนสำหรับทรัพย์ไทยควรตรวจร่วมกับพินัยกรรมต่างประเทศ เพื่อไม่ให้มีข้อความยกเลิกหรือขัดกันโดยไม่ตั้งใจ
ผู้จัดการมรดกอาจต้องดำเนินการรวบรวมเอกสาร ชำระหนี้ ขอจดทะเบียนหรือขายทรัพย์ตามอำนาจ เอกสารต่างประเทศต้องตรวจการแปลและการรับรองที่หน่วยงานใช้ในวันที่ยื่นจริง อย่าสัญญาว่ามีเอกสารจากต่างประเทศแล้วใช้ได้ทันทีโดยไม่ตรวจรูปแบบ
หากผู้รับยังไม่บรรลุนิติภาวะ ให้แยกเรื่องผู้แทนโดยชอบธรรมและการขออนุญาตศาลสำหรับนิติกรรมที่เกี่ยวข้องออกจากสิทธิรับมรดก การเป็นเด็กไม่ได้ทำให้ถือทรัพย์ได้เกินข้อจำกัดสัญชาติ
ภาษีมรดกเป็นอีกชั้นหนึ่ง
โดยหลัก ผู้รับที่เข้าเกณฑ์ภาษีการรับมรดกพิจารณามรดกสุทธิจากเจ้ามรดกแต่ละรายที่เกิน 100 ล้านบาท ไม่ใช่คิด 5% หรือ 10% จากคอนโดทุกห้องที่รับ อัตราสำหรับบุพการีหรือผู้สืบสันดานคือ 5% และผู้รับอื่นคือ 10% ของส่วนที่ต้องเสียภาษี ส่วนมรดกที่คู่สมรสได้รับอยู่ในข้อยกเว้นของกฎหมาย [T1][T2]
ค่าธรรมเนียมจดทะเบียนมรดก หนี้ และค่าใช้จ่ายจัดการทรัพย์ยังต้องตรวจต่างหาก การไม่มีภาษีมรดกจึงไม่ได้แปลว่าโอนไม่มีค่าใช้จ่าย
มรดกสิทธิใช้ประโยชน์ต้องอ่านแยกจากกรรมสิทธิ์
ถ้าทรัพย์ในกองมรดกเป็นทรัพย์อิงสิทธิ ให้ดู ขั้นตอนผู้จัดการมรดกและการโอนสิทธิ โดยเฉพาะ หน้านี้เน้นกรรมสิทธิ์ที่ดินและคอนโด ไม่ใช้กฎเดียวครอบคลุมทุกสิทธิ
เอกสารเริ่มต้นที่ครอบครัวควรจัดไว้
- เอกสารกรรมสิทธิ์และภาระผูกพันของทรัพย์แต่ละรายการ
- หลักฐานสัญชาติ ความสัมพันธ์ การสมรส และการเปลี่ยนชื่อ
- พินัยกรรมที่เกี่ยวข้องและข้อมูลผู้จัดการมรดก
- หลักฐานฐานสิทธิเดิมของเจ้าของต่างชาติ รวมถึงเอกสารเงินซื้อคอนโด
- รายการหนี้และวิธีติดต่อธนาคารหรือนิติบุคคลอาคารชุด
หากทรัพย์เป็น Leasehold ให้ตรวจ สิทธิของครอบครัวเมื่อผู้เช่าเสียชีวิต หากเป็นสิทธิเหนือพื้นดินหรือสิทธิเก็บกิน ให้ตรวจ ความแตกต่างของสิทธิในตัวบ้าน เพราะการส่งต่อไม่ได้เหมือนกรรมสิทธิ์ทั้งหมด
คำถามที่พบบ่อย
ต่างชาติที่เป็นคู่สมรสรับมรดกที่ดินได้ไหม
อาจขอได้ในฐานะทายาทโดยธรรมเมื่อสมรสโดยชอบ แต่ต้องผ่านเกณฑ์พื้นที่และการอนุญาต [L1][I2]
ลูกต่างชาติต้องมี FET ใหม่เมื่อรับคอนโดจากพ่อแม่ต่างชาติไหม
อย่าเหมารวม ต้องตรวจฐานสิทธิเดิมและการสืบสิทธิตามแนวปฏิบัติกรมที่ดินก่อน คำตอบของการซื้อกับการรับมรดกไม่เหมือนกัน [I1]
พินัยกรรมทำให้ต่างชาติถือที่ดินได้ทุกกรณีไหม
ไม่ได้ พินัยกรรมไม่สร้างข้อยกเว้นใหม่จากกฎหมายที่ดิน [I1]
แหล่งข้อมูล
ตรวจแหล่งกฎหมายหลักและปรับเนื้อหา 12 ตุลาคม 2569 (2026) แหล่งราชการและกฎหมายเป็นหลัก เว็บไซต์รวบรวมกฎหมายระบุไว้ตามจริง รายละเอียดธุรกรรมต้องตรวจเอกสารเฉพาะกรณี
- [L1] กรมที่ดิน คู่มือการได้มาซึ่งที่ดินของคนต่างด้าว — มาตรา 87 93 96 ทวิ 97 98 กฎกระทรวง พ.ศ. 2545 การลงทุน 40 ล้านบาท 5 ปี และคู่สมรสต่างชาติ
- [I2] คลังคำพิพากษาและกฎหมาย ประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 1635 — ข้อความกฎหมายเรื่องส่วนแบ่งของคู่สมรสที่ยังมีชีวิตอยู่ เป็นเว็บไซต์รวบรวมกฎหมาย ไม่ใช่หน่วยงานรัฐ
- [I1] กรมที่ดิน ข้อหารือเกี่ยวกับที่ดินและห้องชุดของคนต่างด้าว — หมวดคนต่างด้าวและนิติบุคคลต่างด้าว ข้อ 1–3 คู่สมรส ข้อ 8 ทายาทของผู้ถือห้องชุดตามมาตรา 19 (5) และข้อ 10 ผู้รับพินัยกรรมที่ไม่ได้เป็นทายาทโดยธรรม
- [C1] กรมที่ดิน พระราชบัญญัติอาคารชุด พ.ศ. 2522 ฉบับรวบรวมเดิม ต้องอ่านร่วมกับ C2 — มาตรา 19 และบทเกี่ยวกับคนต่างด้าว โดยใช้ข้อความแก้ไขล่าสุดของมาตราที่เกี่ยวข้องใน C2 ประกอบ
- [C2] ราชกิจจานุเบกษา พระราชบัญญัติอาคารชุด ฉบับที่ 4 พ.ศ. 2551 ผ่านกรมที่ดิน — มาตรา 6/1 และ 6/2 แบบสัญญาและโฆษณา มาตรา 19 ทวิ โควตาพื้นที่ 49% มาตรา 29 หนังสือรับรองปลอดหนี้
- [T1] กรมสรรพากร คู่มือภาษีการรับมรดก — ฐานภาษีมรดกสุทธิจากเจ้ามรดกแต่ละราย ส่วนเกิน 100 ล้านบาท และข้อยกเว้นคู่สมรส
- [T2] กรมสรรพากร อัตราภาษีการรับมรดก — อัตรา 5% สำหรับบุพการีหรือผู้สืบสันดาน และ 10% สำหรับผู้รับอื่นที่เข้าเกณฑ์
กำลังพิจารณาซื้ออสังหาฯ ในไทยอยู่?
เราช่วยตรวจเอกสารสิทธิ อธิบายทางเลือกที่ถูกกฎหมาย และแนะนำทนายอิสระสำหรับงานกฎหมาย
ข้อมูลทั่วไป ไม่ใช่คำแนะนำทางกฎหมายหรือภาษี Kathy & Co. เป็นเอเจนซี่อสังหาฯ ไม่ใช่สำนักงานกฎหมาย บทความนี้ยังไม่ได้ผ่านการตรวจโดยทนาย ควรยืนยันธุรกรรมกับสำนักงานที่ดินและทนายอิสระ