ต่างชาติเป็นเจ้าของตัวบ้านบนที่ดินผู้อื่นได้อย่างไร? สิทธิเหนือพื้นดินและเอกสารที่ต้องตรวจ
บ้านกับที่ดินอาจมีเจ้าของคนละคน แต่การจ่ายเงินสร้างบ้านไม่ได้ยืนยันทั้งกรรมสิทธิ์บ้านและสิทธิอยู่บนที่ดินนั้น ก่อนลงทุนให้ตรวจสามเรื่องพร้อมกัน: ฐานกรรมสิทธิ์สิ่งปลูกสร้าง สิทธิใช้ที่ดิน และผลต่อตัวบ้านเมื่อสิทธิใช้ที่ดินสิ้นสุด
หน้านี้เน้นเอกสารตัวบ้านและสิทธิเหนือพื้นดิน หากข้อเสนอใช้ทรัพย์อิงสิทธิ จะเปรียบเทียบเฉพาะผลต่อตัวบ้าน โดยอ่านระบบของสิทธินั้นแยกใน คู่มือทรัพย์อิงสิทธิ
สิทธิเหนือพื้นดินเน้นกรรมสิทธิ์ในสิ่งปลูกสร้าง
ประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 1410 เปิดให้เจ้าของที่ดินก่อตั้งสิทธิเหนือพื้นดินแก่บุคคลอื่น เพื่อให้ผู้ทรงสิทธิเป็นเจ้าของโรงเรือน สิ่งปลูกสร้าง หรือสิ่งเพาะปลูกบนหรือใต้ดินนั้น ผู้ทรงสิทธิไม่ได้รับกรรมสิทธิ์ในที่ดินไปด้วย คู่มือกรมที่ดินอธิบายสิทธิและรูปแบบการจดทะเบียนไว้โดยตรง [1]
จึงต้องตรวจว่ามีการก่อตั้งและจดทะเบียนสิทธิจริงหรือไม่ ขอบเขตพื้นที่และสิ่งปลูกสร้างเป็นอะไร รวมถึงมีสิทธิใช้พื้นที่ ทางเข้าออกและสาธารณูปโภคอย่างไร ทะเบียนบ้านไม่ใช่เอกสารแสดงกรรมสิทธิ์บ้าน การเป็นผู้จ่ายค่าก่อสร้างหรือมีใบอนุญาตก่อสร้างเพียงอย่างเดียวไม่ควรถูกใช้เป็นคำตอบสุดท้าย ต้องตรวจประวัติการได้กรรมสิทธิ์และเอกสารประกอบร่วมกัน
สิทธิเหนือพื้นดินไม่ใช่ฐานเดียวที่ต้องนำมาพิจารณาในการเป็นเจ้าของสิ่งปลูกสร้าง ทนายต้องตรวจฐานการได้กรรมสิทธิ์บ้านและสิทธิใช้ที่ดินให้ตรงข้อเท็จจริงของทรัพย์นั้น
หากมีการเช่าที่ดินร่วมด้วย ต้องตรวจวันเริ่มและวันสิ้นสุดของทั้งสองส่วน การมีสิทธิเหนือพื้นดินไม่ได้ทำให้เงื่อนไขทุกข้อของสัญญาเช่าถูกต่ออายุไปด้วย อ่าน Leasehold 30 ปีและคำมั่น 30+30+30 ประกอบ
ระยะเวลาและมรดกของสิทธิเหนือพื้นดิน
คู่มือกรมที่ดินระบุว่าอาจก่อตั้งแบบกำหนดเวลาไม่เกิน 30 ปี หรือกำหนดตลอดชีวิตเจ้าของที่ดินหรือตลอดชีวิตผู้ทรงสิทธิได้ ดังนั้นคำว่า “ตลอดชีวิต” ต้องดูว่าผูกกับชีวิตของใคร [1]
โดยหลัก สิทธิเหนือพื้นดินโอนและรับมรดกได้ถ้านิติกรรมก่อตั้งไม่ได้กำหนดไว้เป็นอย่างอื่น แต่ไม่ควรสรุปว่าทายาทจะถือสิทธิต่อได้ทุกกรณี หากเหตุที่กำหนดให้สิทธิสิ้นสุดเกิดขึ้นแล้ว ต้องพิจารณาเหตุสิ้นสุดและสิ่งปลูกสร้างแยกกัน แนวทางกรมที่ดินอธิบายการรับมรดกโดยอ้างมาตรา 1411 และทะเบียนที่เกี่ยวข้อง [2]
ก่อนเซ็นสัญญาควรให้ผู้ตรวจเอกสารระบุชัดว่าเงื่อนไขใดจำกัดการโอน สิทธิสิ้นสุดเมื่อใด และการตายของบุคคลแต่ละฝ่ายมีผลอย่างไร ไม่ใช้คำว่า “ส่งต่อให้ลูกได้” แทนคำอธิบายทั้งหมด
จุดสำคัญคือบ้านจะเป็นของใครเมื่อสิทธิหมด
สำหรับทรัพย์อิงสิทธิ มาตรา 11 กำหนดให้กรรมสิทธิ์ในโรงเรือนหรือสิ่งปลูกสร้างที่ผู้ทรงสิทธิดัดแปลง ต่อเติม หรือสร้างขึ้นใหม่ ตกเป็นของเจ้าของอสังหาริมทรัพย์เมื่อทรัพย์อิงสิทธิระงับ เว้นแต่ตกลงเป็นอย่างอื่น โดยมีข้อยกเว้นสำหรับการกระทำต่อห้องชุด ส่วนมาตรา 15 กล่าวถึงการส่งคืนทรัพย์ตามสภาพเมื่อสิทธิระงับ เว้นแต่ตกลงเป็นอย่างอื่น [3]
ในกรณีสิทธิเหนือพื้นดิน ต้องตรวจหลักเรื่องสิ่งปลูกสร้างเมื่อสิทธิสิ้นสุดตามมาตรา 1416 และข้อตกลงที่เกี่ยวข้อง ไม่ควรสมมติว่าเหมือนทรัพย์อิงสิทธิ หรือว่าเป็นเจ้าของบ้านแล้วจะอยู่บนที่ดินต่อได้โดยไม่จำกัดเวลา
ข้อกำหนดปลายสัญญาจึงมีผลต่อมูลค่าของการลงทุน ควรตรวจเรื่องการรื้อถอน การคืนสภาพ การซื้อสิ่งปลูกสร้าง การชดเชยที่ตกลงกัน และผู้รับผิดชอบค่าใช้จ่ายตั้งแต่ก่อนก่อสร้าง
ตรวจเอกสารตัวบ้านและที่ดินให้สัมพันธ์กัน
ขอเอกสารสิทธิที่ดินและรายการทะเบียน ตรวจเจ้าของ ภาระจำนองและสิทธิเดิม แล้วตรวจหลักฐานสิ่งปลูกสร้าง ใบอนุญาต แบบก่อสร้าง ประวัติการได้บ้านและผู้มีอำนาจทำรายการ แยกการตรวจทางเข้าออกและตำแหน่งสาธารณูปโภคด้วย
หากต้องการเพียงใช้หรือรับประโยชน์จากทรัพย์ สิทธิเก็บกินไม่ได้ให้กรรมสิทธิ์ตัวบ้านจากสิทธินั้นเพียงอย่างเดียว อ่าน บทความเปรียบเทียบสิทธิใช้ประโยชน์ แทนการนำสิทธิอยู่อาศัยมาปนกับกรรมสิทธิ์บ้าน
คำถามที่ควรถามก่อนจ่ายค่าที่ดินหรือค่าก่อสร้าง
- มีทะเบียนสิทธิใดและใครเป็นผู้ทรงสิทธิ
- ระยะเวลาผูกกับวันสิ้นสุดหรือชีวิตของบุคคลใด
- สิทธิในบ้านกับสิทธิใช้ที่ดินสัมพันธ์กันอย่างไร
- ทางเข้าออกและสิทธิใช้สาธารณูปโภคมีหลักฐานอะไร
- หากขายต่อ เสียชีวิต หรือสิทธิหมด บ้านจะจัดการอย่างไร
- มีจำนองหรือสิทธิเดิม และต้องขอความยินยอมใครบ้าง
ใช้ รายการตรวจก่อนจ่ายเงิน ส่วนทรัพย์อิงสิทธิ ประกอบ ส่วนแผนครอบครัวอ่าน การรับมรดกทรัพย์อิงสิทธิ
คำถามที่พบบ่อย
สิทธิเหนือพื้นดินทำให้ต่างชาติเป็นเจ้าของที่ดินหรือไม่ ไม่ได้ สิทธิในสิ่งปลูกสร้างและกรรมสิทธิ์ที่ดินเป็นคนละส่วน
สร้างบ้านด้วยเงินตัวเองแล้วบ้านเป็นของตัวเองแน่นอนหรือไม่ ต้องตรวจฐานการได้กรรมสิทธิ์ การก่อตั้งสิทธิ เอกสารและข้อเท็จจริง ไม่ควรใช้เพียงหลักฐานการจ่ายเงินหรือทะเบียนบ้านตอบคำถามนี้
ควรเลือกสิทธิไหน ให้เริ่มจากเป้าหมายว่าอยากได้กรรมสิทธิ์ในสิ่งปลูกสร้างหรือสิทธิใช้ประโยชน์ แล้วตรวจอายุสิทธิ การโอน มรดกและเงื่อนไขเมื่อหมดสิทธิ ไม่มีคำตอบเดียวสำหรับทุกโครงการ
อ่านเปรียบเทียบสิทธิอื่นใน สิทธิเก็บกิน สิทธิอาศัย Leasehold และทรัพย์อิงสิทธิ และภาพรวมใน ต่างชาติซื้ออสังหาริมทรัพย์ในไทยได้อย่างไร
แหล่งอ้างอิง
- กรมที่ดิน การจดทะเบียนสิทธิเหนือพื้นดิน
- กรมที่ดิน คู่มือการจดทะเบียนสิทธิและนิติกรรม บทสิทธิเหนือพื้นดิน
- พระราชบัญญัติทรัพย์อิงสิทธิ พ.ศ. 2562
กำลังพิจารณาซื้ออสังหาฯ ในไทยอยู่?
เราช่วยตรวจเอกสารสิทธิ อธิบายทางเลือกที่ถูกกฎหมาย และแนะนำทนายอิสระสำหรับงานกฎหมาย
ข้อมูลทั่วไป การทำธุรกรรมต้องตรวจทะเบียนและข้อตกลงของทรัพย์จริง ข้อมูลทั่วไป ไม่ใช่คำแนะนำทางกฎหมายหรือภาษี Kathy & Co. เป็นเอเจนซี่อสังหาฯ ไม่ใช่สำนักงานกฎหมาย บทความนี้ยังไม่ได้ผ่านการตรวจโดยทนาย ควรยืนยันธุรกรรมกับสำนักงานที่ดินและทนายอิสระ