ทรัพย์อิงสิทธิ คืออะไร? ข้อดีข้อเสียที่ควรรู้
ทรัพย์อิงสิทธิ (sap-ing-sit) คือสิทธิที่จดทะเบียนเหนือทรัพย์ ตาม พ.ร.บ.ทรัพย์อิงสิทธิ พ.ศ. 2562 (2019) ให้นึกภาพว่าเป็นสัญญาเช่า 30 ปีที่มีสถานะเหมือนทรัพย์สิน: ขายได้ ตกทอดถึงทายาทได้ และใช้เป็นหลักประกันเงินกู้ได้ สำหรับผู้ซื้อต่างชาติ ทรัพย์อิงสิทธิช่วยอุดช่องว่างที่สัญญาเช่าทั่วไปทิ้งไว้
ทำงานอย่างไร
เฉพาะเจ้าของกรรมสิทธิ์ที่มีชื่อในทะเบียนเท่านั้นที่ก่อตั้งทรัพย์อิงสิทธิได้ โดยจดทะเบียนที่สำนักงานที่ดิน หากทรัพย์ติดจำนอง ผู้รับจำนองต้องยินยอมเป็นหนังสือ สำนักงานที่ดินจะออกหนังสือรับรองทรัพย์อิงสิทธิสองฉบับ ฉบับหนึ่งสำหรับเจ้าของ อีกฉบับสำหรับผู้ทรงสิทธิ สิทธิมีอายุไม่เกิน 30 ปี กฎหมายไม่มีการต่ออายุอัตโนมัติ: เมื่อครบกำหนด ทรัพย์กลับคืนสู่เจ้าของ และระยะเวลาใหม่ต้องจดทะเบียนใหม่
ระหว่างอายุสิทธิ เจ้าของยังคงมีกรรมสิทธิ์ แต่จะก่อภาระผูกพันใหม่ไม่ได้หากผู้ทรงสิทธิไม่ยินยอม และแบ่งแยกหรือรวมที่ดินไม่ได้ ผู้ทรงสิทธิใช้ทรัพย์ได้ ปรับปรุงได้ภายใต้กฎหมายและข้อบังคับอาคาร และทำธุรกรรมกับตัวสิทธินั้นได้
ทรัพย์อิงสิทธิ เทียบกับสัญญาเช่าทั่วไป
| สัญญาเช่าจดทะเบียนทั่วไป | ทรัพย์อิงสิทธิ | |
|---|---|---|
| ประเภทสิทธิ | บุคคลสิทธิตามสัญญา | ทรัพยสิทธิเหนือทรัพย์ |
| ระยะเวลาสูงสุด | 30 ปี | 30 ปี |
| ขายหรือโอน | ต้องได้รับความยินยอมจากเจ้าของ | ได้ โดยการจดทะเบียน |
| มรดก | มักสิ้นสุดเมื่อผู้เช่าเสียชีวิต | ตกทอดถึงทายาท |
| จำนอง | ไม่ได้ | ได้ |
| ให้เช่าช่วง | ต้องได้รับความยินยอมจากเจ้าของ | ได้ |
| หนังสือสำคัญ | จดทะเบียนการเช่าไว้ในโฉนด | หนังสือรับรองทรัพย์อิงสิทธิแยกต่างหาก |
| ใช้กับ | อสังหาฯ ส่วนใหญ่ | ที่ดินมีโฉนด สิ่งปลูกสร้างบนที่ดินนั้น ห้องชุด |
- เป็นทรัพย์สินที่ซื้อขายได้: ขายก่อนครบกำหนดได้
- ทายาทรับช่วงระยะเวลาที่เหลือ
- ใช้เป็นหลักประกันเงินกู้ได้
- ให้เช่าช่วงได้โดยไม่ต้องขออนุญาตทุกครั้ง
- เปิดให้ชาวต่างชาติ และอยู่นอกโควตาต่างชาติของคอนโด
- สิ้นสุดเมื่อครบไม่เกิน 30 ปี ไม่มีการต่ออายุอัตโนมัติ
- มูลค่าลดลงเมื่อระยะเวลาที่เหลือสั้นลง
- ใช้ได้เฉพาะที่ดินมีโฉนด สิ่งปลูกสร้างบนที่ดินนั้น และห้องชุด
- มีไม่กี่โครงการที่ใช้ ความต้องการในตลาดมือสองจึงยังไม่ได้รับการพิสูจน์
- ค่าจดทะเบียนและภาษีอาจสูงกว่าสัญญาเช่าธรรมดา
ค่าใช้จ่าย
กฎหมายกำหนดเพดานค่าธรรมเนียมจดทะเบียนก่อตั้งสิทธิไว้ที่ ฿20,000 ค่าใช้จ่ายอื่นที่มีการรายงานได้แก่ ค่าออกหนังสือรับรอง ค่าธรรมเนียมโอนประมาณ 2% ของราคาที่แจ้งเมื่อขายสิทธิ ค่าจดทะเบียนจำนอง 1% และอาจมีอากรแสตมป์และภาษีจากเงินที่เจ้าของได้รับ ข้อมูลแต่ละแหล่งไม่ตรงกัน จึงควรสอบถามสำนักงานที่ดินหรือทนายของคุณเพื่อตัวเลขที่แน่นอนสำหรับธุรกรรมของคุณ
เหมาะกับใคร
- ผู้ซื้อบ้านหรือวิลล่าชาวต่างชาติ ที่ต้องการสิ่งที่ขายต่อหรือส่งต่อได้ ไม่ใช่แค่สัญญาเช่าส่วนบุคคล
- ผู้ซื้อในคอนโดที่โควตาต่างชาติเต็มแล้ว ที่ต้องการสิทธิระยะยาวที่โอนได้แทนกรรมสิทธิ์
- เจ้าของทรัพย์ ที่ต้องการรายได้ระยะยาวโดยไม่ต้องขายที่ดิน
เอเจนซีวีซ่าบางแห่งระบุว่าทรัพย์อิงสิทธิที่จดทะเบียนมูลค่า ฿3 ล้านขึ้นไปใช้ขอวีซ่าพำนักระยะยาวจากการซื้ออสังหาฯได้ กฎเกณฑ์สำหรับทรัพย์ที่ไม่ใช่คอนโดยังอยู่ระหว่างการชี้แจง จึงควรยืนยันก่อนพึ่งพาช่องทางนี้
คำถามที่พบบ่อย
ทรัพย์อิงสิทธิ คืออะไร?
ชาวต่างชาติถือทรัพย์อิงสิทธิได้ไหม?
ทรัพย์อิงสิทธิตกทอดหรือขายได้ไหม?
ทรัพย์อิงสิทธิต่ออายุหลัง 30 ปีได้ไหม?
อยากรู้ว่าทรัพย์ที่สนใจซื้อด้วยวิธีนี้ได้ไหม?
เล่าให้เราฟังเกี่ยวกับบ้านที่คุณกำลังพิจารณา เราจะอธิบายทางเลือกและแนะนำทนายอิสระ ปรึกษาเบื้องต้นฟรี
ข้อมูลทั่วไปเกี่ยวกับ พ.ร.บ.ทรัพย์อิงสิทธิ พ.ศ. 2562 ตรวจสอบเมื่อตุลาคม 2026 ค่าธรรมเนียมและแนวปฏิบัติอาจแตกต่างกัน ไม่ใช่คำแนะนำทางกฎหมาย โปรดปรึกษาทนายความไทยที่มีใบอนุญาต