ต่างชาติซื้อบ้านในไทยได้ไหม? วิธีที่ถูกกฎหมาย

ตรวจสอบล่าสุด 6 ตุลาคม 2026 · อ่าน 9 นาที · ภาษาไทย

ถ้ามีนายหน้าบอกว่าชาวต่างชาติซื้อที่ดินในไทยได้ง่าย ๆ ควรจบการสนทนาตรงนั้น ไม่ใช่เพราะการมีบ้านเป็นไปไม่ได้ แต่เพราะประโยคนี้มักเป็นจุดเริ่มต้นของโครงสร้างที่อาจทำให้คุณเสียเงินที่ลงไปทั้งหมด บทความนี้สรุปว่าอะไรถูกกฎหมาย อะไรไม่ถูก และจะซื้อบ้านอย่างปลอดภัยได้อย่างไร

สิ่งที่ไม่ถูกกฎหมาย: การถือแทนแบบนอมินี

คำเสนอขายมักฟังดูดี: บริษัทไทย ชื่อคนไทยที่เป็นมิตรในบัญชีผู้ถือหุ้น และคำยืนยันว่า "ใคร ๆ ก็ทำแบบนี้" การใช้คนสัญชาติไทยหรือบริษัทไทยถือที่ดินแทนผู้ซื้อต่างชาติเป็นความผิดทางอาญาตามประมวลกฎหมายที่ดินและพ.ร.บ.การประกอบธุรกิจของคนต่างด้าว ไม่ใช่พื้นที่สีเทา

การบังคับใช้เกิดขึ้นจริง เดือนพฤษภาคม 2026 กรมสอบสวนคดีพิเศษ (DSI) และกรมพัฒนาธุรกิจการค้าเปิดการสอบสวนบริษัทที่ต้องสงสัยว่าเป็นนอมินี 34 แห่งบนเกาะสมุยและเกาะพะงัน โดยมีแผนขยายไปยังภูเก็ต กระบี่ พังงา พัทยา และหัวหิน ผลที่ตามมาอาจรวมถึงการถูกบังคับให้ขายที่ดิน การดำเนินคดีอาญาทั้งกับผู้ถือแทนและผู้ซื้อต่างชาติ และปัญหาเรื่องวีซ่า

ยังมีความเสี่ยงที่ง่ายกว่านั้น: หากวันหนึ่งผู้ถือแทนตัดสินใจว่าบ้านเป็นของเขา คุณจะไม่มีสิทธิทางกฎหมายใด ๆ เพราะข้อตกลงที่คุณต้องอธิบายต่อศาลนั้นผิดกฎหมายในตัวเอง คุณฟ้องร้องเพื่อเอาตัวรอดจากโครงสร้างที่กฎหมายไม่เคยอนุญาตให้สร้างไม่ได้

ปัญหาของ "30 + 30 + 30"

กับดักนี้จับได้แม้แต่ผู้ซื้อที่ระมัดระวัง เพราะดูถูกต้อง: สัญญาเช่าจดทะเบียน 30 ปี พร้อมคำมั่นในสัญญาว่าจะต่ออีกสองครั้ง ครั้งละ 30 ปี รวมเก้าสิบปี แทบจะตลอดไป และผู้ขายบางรายก็ทำการตลาดแบบนั้น

ในคำพิพากษาศาลฎีกาที่ 4655/2566 สัญญาเช่าที่ภูเก็ตซึ่งทำในปี 1990 กำหนด 30 ปี พร้อมต่ออายุอัตโนมัติอีกสองครั้ง ครั้งละ 30 ปี ด้วยเงื่อนไขเดิมและชำระค่าเช่าล่วงหน้าไว้แล้ว ได้สิ้นสุดลงในปี 2020 ศาลวินิจฉัยว่าข้อตกลงต่ออายุเป็นโมฆะ เพราะเป็นการหลีกเลี่ยงข้อจำกัด 30 ปีตามมาตรา 540 ประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ สัญญาเช่าสิ้นสุดเมื่อครบ 30 ปี และค่าเช่าที่จ่ายล่วงหน้าสำหรับช่วงต่อไปไม่ได้รับความคุ้มครอง

บทเรียนในทางปฏิบัติ: สิ่งที่คุณเป็นเจ้าของจริงคือระยะเวลาที่สำนักงานที่ดินจดทะเบียนให้ หลังจากนั้นเป็นเพียงคำสัญญาที่ขึ้นอยู่กับว่าเจ้าของที่ดินในอีก 30 ปีข้างหน้าจะยอมทำข้อตกลงใหม่หรือไม่ ตีราคาทรัพย์จากระยะเวลาที่จดทะเบียน และอย่าจ่ายเงินวันนี้สำหรับปีที่ 31 ถึง 90

สิ่งที่ทำได้: หกช่องทางที่ถูกกฎหมาย

1. ซื้อคอนโดมิเนียม

ทางที่ง่ายที่สุด คอนโดมิเนียมทุกแห่งขายให้ชาวต่างชาติได้ไม่เกิน 49% ของพื้นที่ห้องชุดทั้งหมด และคุณจะได้หนังสือกรรมสิทธิ์ห้องชุดในชื่อของคุณเอง โอนเงินค่าซื้อจากต่างประเทศเป็นสกุลเงินต่างประเทศ และเก็บหนังสือรับรองการรับเงินจากธนาคารไว้ยื่นสำนักงานที่ดิน ดูชาวต่างชาติซื้อคอนโดอย่างไรและค่าใช้จ่ายในการซื้อ

2. เช่าที่ดินหรือบ้าน 30 ปี

ช่องทางมาตรฐานสำหรับบ้านและวิลล่า สัญญาเช่าต้องจดทะเบียนที่สำนักงานที่ดิน: แค่เซ็นสัญญาไม่พอ และสัญญาเช่าเกินสามปีที่ไม่ได้จดทะเบียนจะฟ้องร้องบังคับได้เพียงสามปี ดูการจดทะเบียนสัญญาเช่าเกิน 3 ปี

3. เป็นเจ้าของบ้านผ่านสิทธิเหนือพื้นดิน

ชาวต่างชาติเป็นเจ้าของสิ่งปลูกสร้างได้ หากดีลนั้นให้คุณเป็นเจ้าของตัวบ้าน ไม่ใช่แค่เช่าที่ดินใต้บ้าน ต้องจดทะเบียนสิทธิเหนือพื้นดินแยกต่างหาก ข้อความในสัญญาว่า "ผู้ซื้อเป็นเจ้าของวิลล่า" ไม่ใช่สิ่งเดียวกัน

4. สิทธิเก็บกิน

สิทธิที่จดทะเบียนในการใช้ทรัพย์และเก็บประโยชน์จากทรัพย์ ซึ่งอาจยาวตลอดชีวิต แต่ต้องรู้ข้อจำกัด: ขาย โอน หรือยกให้ลูกไม่ได้ และสิ้นสุดเมื่อคุณเสียชีวิต

5. ทรัพย์อิงสิทธิ

เครื่องมือใหม่ที่เริ่มใช้ในปี 2019 ยังจำกัดไม่เกิน 30 ปี แต่ต่างจากสัญญาเช่าทั่วไปตรงที่ขาย ตกทอด จำนอง และให้เช่าช่วงได้ ปัจจุบันยังมีไม่กี่โครงการที่ใช้ แต่ควรสอบถาม อ่านคู่มือฉบับเต็ม: ทรัพย์อิงสิทธิ คืออะไร

6. มาตรา 96 ทวิ

ช่องทางเดียวสู่การถือกรรมสิทธิ์ที่ดิน ลงทุนอย่างน้อย ฿40 ล้านในทรัพย์สินที่กำหนด เช่น พันธบัตรรัฐบาลหรือบริษัทที่ได้รับการส่งเสริมจาก BOI ถือไว้อย่างน้อยห้าปี และเมื่อได้รับอนุญาตจากรัฐมนตรีว่าการกระทรวงมหาดไทย คุณอาจได้มาซึ่งที่ดินไม่เกินหนึ่งไร่เพื่ออยู่อาศัยในกรุงเทพฯ พัทยา เขตเทศบาล หรือเขตที่อยู่อาศัยที่กำหนด หากผิดเงื่อนไข ต้องจำหน่ายที่ดิน เป็นกฎหมายที่มีอยู่จริง แต่การอนุมัติหายากมาก ใครที่บอกว่าเป็นทางเลือกง่าย ๆ กำลังพูดเกินจริง

แต่งงานกับคนไทย?

ที่ดินซื้อในชื่อคู่สมรสคนไทยได้ คู่สมรสต่างชาติลงนามในหนังสือยืนยันที่สำนักงานที่ดินว่าเงินที่ใช้ซื้อเป็นของคู่สมรสคนไทย และตนไม่มีสิทธิเรียกร้องในที่ดิน ตามกฎหมาย ที่ดินเป็นทรัพย์สินของคู่สมรสคนไทย

ขั้นตอนการซื้อบ้านสำหรับชาวต่างชาติ

1. เลือกโครงสร้างก่อน: เช่าพร้อมสิทธิเหนือพื้นดิน ทรัพย์อิงสิทธิ หรือเปลี่ยนเป็นคอนโด
2. จ้างทนายของคุณเอง เพื่อตรวจโฉนดที่ดิน เจ้าของ การจำนองและภาระผูกพัน และอ่านข้อความภาษาไทยที่จะยื่นจดทะเบียน
3. ต่อรองราคาจากระยะเวลาที่จดทะเบียน ไม่ใช่จากคำสัญญาต่ออายุ
4. จดทะเบียนทุกอย่างที่สำนักงานที่ดิน: สัญญาเช่า สิทธิเหนือพื้นดินหรือทรัพย์อิงสิทธิ และการจำนอง (ถ้ามี)
5. ชำระเงินจากต่างประเทศ และเก็บหลักฐานจากธนาคาร
6. วางแผนสำหรับวันสิ้นสุดสัญญาและเรื่องมรดก เป็นลายลักษณ์อักษร

ข้อเสนอปฏิรูปให้เพิ่มโควตาต่างชาติในคอนโดเป็น 75% และอนุญาตสัญญาเช่า 99 ปี มีการหารือมาตั้งแต่ปี 2024 แต่จนถึงปี 2026 ยังไม่ได้ออกเป็นกฎหมาย: โควตา 49% และข้อจำกัดสัญญาเช่า 30 ปียังคงใช้อยู่

คำถามที่พบบ่อย

ข้อมูลทั่วไป ตรวจสอบเมื่อตุลาคม 2026 ไม่ใช่คำแนะนำทางกฎหมาย ธุรกรรมแต่ละรายการแตกต่างกัน โปรดปรึกษาทนายความไทยที่มีใบอนุญาตก่อนโอนเงิน