การเช่าและลีสโฮลด์

เช่าเกิน 3 ปี? ต้องจดทะเบียนการเช่าที่สำนักงานที่ดิน

ตรวจสอบล่าสุด 29 กันยายน 2026 · อ่าน 5 นาที · ภาษาไทย

ตามกฎหมายไทย สัญญาเช่าที่ยาวกว่าสามปีจะคุ้มครองคุณตลอดอายุสัญญาก็ต่อเมื่อจดทะเบียนที่สำนักงานที่ดินเท่านั้น หากเซ็นสัญญาเช่า 10 ปีกันเอง ในทางกฎหมายคุณมีสัญญาเช่าเพียง 3 ปี นี่คือความหมายและวิธีทำให้ถูกต้อง

หลักกฎหมาย

มาตรา 538 แห่งประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ กำหนดว่าการเช่าอสังหาริมทรัพย์เกินกว่าสามปี หรือตลอดอายุของผู้ให้เช่าหรือผู้เช่า ต้องทำเป็นหนังสือและจดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ หากไม่ทำ ฟ้องร้องบังคับคดีได้เพียงสามปี

ปัญหาที่เกิดขึ้นหากไม่จดทะเบียน

• คุณเซ็นสัญญาเช่า 10 ปีและจ่ายค่าเช่าล่วงหน้าหลายปี ในปีที่สี่เจ้าของขายทรัพย์ เจ้าของใหม่ผูกพันเพียงสามปีแรกและขอให้คุณออกได้
• เจ้าของเสียชีวิตหรือทรัพย์ถูกยึด ทายาทหรือเจ้าหนี้ไม่ผูกพันเกินสามปี
• ลีสโฮลด์ที่ซื้อเพื่อลงทุน หรือเพื่อขอวีซ่าอสังหาฯ ไม่สามารถพิสูจน์ได้ว่าเป็นสิทธิระยะยาว

สิ่งที่ได้จากการจดทะเบียน

• ได้รับความคุ้มครองหากมีการขายทรัพย์ การโอนกรรมสิทธิ์ไม่ทำให้สัญญาเช่าระงับ (มาตรา 569) ผู้รับโอนรับสิทธิและหน้าที่ของผู้ให้เช่าต่อ
• เป็นหลักฐานสาธารณะ การเช่าถูกบันทึกในโฉนด ผู้ที่จะซื้อหรือให้กู้โดยใช้ทรัพย์นั้นเป็นหลักประกันจะเห็น
• เป็นหลักฐานสำหรับตรวจคนเข้าเมือง ในกรณีที่วีซ่าประเภทนั้นอาศัยสัญญาเช่าที่จดทะเบียน

ข้อจำกัดที่ควรรู้

• สูงสุด 30 ปีต่อการจดทะเบียนหนึ่งครั้ง (มาตรา 540)
• การต่ออายุเป็นเพียงคำมั่น แพ็กเกจ "30 + 30" ขึ้นอยู่กับว่าผู้ให้เช่ายินยอมจดทะเบียนสัญญาเช่าใหม่ในภายหลัง คำพิพากษาศาลฎีกาที่มีการรายงานในปี 2023 ถือว่าการต่ออายุอัตโนมัติเกิน 30 ปีบังคับไม่ได้ ดูลีสโฮลด์หรือฟรีโฮลด์
• สัญญาเช่าเป็นสิทธิเฉพาะตัว หากสัญญาไม่ได้กำหนดไว้เป็นอย่างอื่น อาจสิ้นสุดเมื่อผู้เช่าเสียชีวิต จึงควรขอให้มีข้อสัญญาที่ให้สิทธิตกทอดแก่ทายาท
• การแบ่งเป็นสัญญา 3 ปีต่อเนื่องกันเพื่อเลี่ยงการจดทะเบียน ทำให้ทุกสัญญาหลังฉบับแรกมีความเสี่ยงหากทรัพย์เปลี่ยนมือ

ค่าใช้จ่ายและผู้จ่าย

สำนักงานที่ดินเรียกเก็บค่าจดทะเบียน 1% และอากรแสตมป์ 0.1% คำนวณจากค่าเช่าทั้งหมดตลอดอายุสัญญา สัญญาเช่า 5 ปีที่ ฿100,000 ต่อเดือน (รวม ฿6,000,000) จะอยู่ที่ประมาณ ฿66,000 ใครเป็นผู้จ่ายตกลงกันในสัญญา มักแบ่งจ่าย

วิธีจดทะเบียน

1. ทำสัญญาเช่าเป็นลายลักษณ์อักษร ควรให้ทนายตรวจ เป็นภาษาไทยหรือสองภาษา
2. นัดหมายสำนักงานที่ดินในเขตที่ทรัพย์ตั้งอยู่
3. ทั้งสองฝ่ายไปด้วยตนเอง หรือส่งตัวแทนพร้อมหนังสือมอบอำนาจ ผู้ให้เช่านำโฉนด บัตรประชาชน และทะเบียนบ้าน รวมถึงหนังสือยินยอมคู่สมรสหากสมรสแล้ว ผู้เช่านำหนังสือเดินทาง
4. ชำระค่าธรรมเนียม เจ้าหน้าที่บันทึกการเช่าในโฉนดและคืนสำเนาที่จดทะเบียนแล้ว

ใช้กับการเช่าปกติ 1 ปีด้วยไหม

ไม่ สัญญาเช่าที่อยู่อาศัยทั่วไป 1 หรือ 2 ปีไม่ต้องจดทะเบียน เรื่องนี้สำคัญเมื่อคุณทำสัญญาเกินสามปี จ่ายค่าเช่าล่วงหน้าระยะยาว หรือซื้อลีสโฮลด์

ข้อมูลทั่วไป ไม่ใช่คำแนะนำทางกฎหมาย ควรให้ทนายไทยตรวจสัญญาเช่าระยะยาวก่อนลงนามหรือจ่ายค่าเช่าล่วงหน้า