ต่างชาติโอนคอนโดให้ลูกต่างชาติได้ไหม การให้ ซื้อขาย และมรดกต่างกันอย่างไร
พ่อแม่ต่างชาติที่มีคอนโดในไทยอาจอยากส่งต่อให้ลูก แต่การยกให้ระหว่างมีชีวิต การขายให้ลูก และการรับมรดกใช้เงื่อนไขต่างกัน ความเป็นครอบครัวไม่ได้ทำให้ลูกผ่านเกณฑ์ถือกรรมสิทธิ์โดยอัตโนมัติ ต้องเริ่มจากฐานสิทธิของลูกตามมาตรา 19 แห่งพระราชบัญญัติอาคารชุด [1][2]
หน้านี้เจาะเรื่องการส่งต่อภายในครอบครัว หากต้องการภาพรวม อ่าน ต่างชาติซื้ออสังหาริมทรัพย์ในไทยได้อย่างไร คู่มือ 2026
1 การยกให้กับการรับมรดกเป็นคนละเรื่อง
การให้ระหว่างมีชีวิตคือเจ้าของโอนทรัพย์ให้ลูกในขณะที่ยังมีชีวิต ส่วนมรดกเกิดเมื่อเจ้าของเสียชีวิต ไม่ควรนำแนววินิจฉัยเรื่องมรดกมาใช้ยืนยันว่าการยกให้จดทะเบียนได้เสมอ [2][3]
ลูกต่างชาติที่อาศัยมาตรา 19(5) ซึ่งเป็นฐานสิทธิที่ใช้เงินต่างประเทศหรือถอนเงินจากบัญชีตามที่กฎหมายกำหนด ไม่ควรถูกสมมติว่าสามารถรับคอนโดโดยเสน่หาโดยไม่มีค่าตอบแทนได้ แนวทางกรมที่ดินอธิบายว่าฐานนี้เกี่ยวกับการซื้อขายที่มีการชำระค่าห้องชุด หากลูกมีสิทธิตามมาตรา 19 ข้ออื่น เช่น มีถิ่นที่อยู่ถาวรตามกฎหมายคนเข้าเมือง ต้องตรวจเงื่อนไขและเอกสารตามฐานนั้นแยกต่างหาก วีซ่าพำนักระยะยาวไม่เท่ากับสถานะถิ่นที่อยู่ถาวร [1][2]
2 ถ้าขายให้ลูกจริง ต้องเตรียมหลักฐานเงินอย่างไร
หากลูกซื้อโดยอาศัยมาตรา 19(5) ต้องมีหลักฐานเงินที่เข้าเกณฑ์ไม่น้อยกว่าค่าห้องชุดที่จะซื้อ ตามมาตรา 19 ตรี หลักฐานอาจเกี่ยวกับการนำเงินตราต่างประเทศเข้าไทย หรือการถอนจากบัญชีเงินบาทของผู้มีถิ่นที่อยู่นอกประเทศหรือบัญชีเงินฝากเงินตราต่างประเทศตามกฎหมาย ไม่ควรเรียกทุกกรณีว่าใช้เอกสาร FET แบบเดียวกัน [1]
ต้องเป็นธุรกรรมจริง เอกสารราคาและการชำระเงินต้องตรงกับข้อเท็จจริง ไม่ควรทำซื้อขายในเอกสารเพื่อปกปิดการให้ หรือระบุราคาที่ไม่ตรงจริงเพียงเพื่อให้โอนได้
ราคาซื้อกับราคาประเมินมีหน้าที่ต่างกัน เกณฑ์หลักฐานเงินพิจารณาค่าห้องชุดที่จะซื้อ ส่วนภาษีและค่าธรรมเนียมต้องตรวจฐานคำนวณของแต่ละรายการ ไม่ควรสรุปว่าหลักฐานเงินต้องเท่ากับราคาประเมินเสมอ [1]
อ่านรายละเอียดเอกสารธนาคารที่ หลักฐานเงินซื้อคอนโดสำหรับต่างชาติ FET และการโอนเงิน
3 FET เดิมของพ่อแม่ใช้แทนลูกได้ไหม
ไม่ควรถือว่าใช้ได้โดยอัตโนมัติ หลักฐานเดิมรองรับการซื้อของพ่อแม่ เมื่อมีผู้รับโอนใหม่ เจ้าหน้าที่ต้องพิจารณาสิทธิและเอกสารของลูก สำหรับการซื้อรอบใหม่ พินัยกรรมหรือเอกสารความสัมพันธ์ในครอบครัวไม่ได้ใช้แทนหลักฐานการซื้อ [1][2]
พ่อแม่ให้เงินลูกซื้อกับพ่อแม่ยกคอนโดให้ลูกเป็นคนละธุรกรรม หากพ่อแม่เป็นผู้ส่งเงิน ควรให้ธนาคารและสำนักงานที่ดินตรวจชื่อผู้ส่ง ผู้ซื้อ ผู้รับเงิน วัตถุประสงค์ และเอกสารที่จะออกก่อนส่งเงินจริง การมีชื่อผู้ส่งเป็นพ่อแม่ไม่ได้เป็นเหตุให้ปฏิเสธหรือยอมรับได้เหมือนกันทุกธนาคารและทุกกรณี
4 เพิ่มชื่อลูกเป็นเจ้าของร่วมได้ไหม
การเพิ่มชื่อเป็นการโอนกรรมสิทธิ์บางส่วน ไม่ใช่การเพิ่มสมาชิกในเอกสารเฉย ๆ ลูกยังต้องผ่านเงื่อนไขผู้รับโอนและหลักฐานตามฐานสิทธิของตน หากซื้อบางส่วนโดยอาศัยมาตรา 19(5) ต้องตรวจหลักฐานเงินสำหรับส่วนที่ซื้อด้วย [1][2]
ต้องตรวจโควตาต่างชาติซึ่งโดยทั่วไปคิดจากเนื้อที่ห้องชุดรวม ไม่ใช่จำนวนห้อง การโอนจากต่างชาติให้ต่างชาติไม่ได้เพิ่มพื้นที่ต่างชาติด้วยตัวมันเอง จึงไม่ควรสรุปว่าโอนต่อไม่ได้เพียงเพราะอาคารเต็มโควตา แต่ยังต้องตรวจสถานะห้องชุดและเงื่อนไขทะเบียนจริง [1]
5 ถ้าพ่อแม่เสียชีวิต ลูกต่างชาติรับมรดกได้ไหม
กรมที่ดินมีแนววินิจฉัยว่าทายาทต่างชาติของเจ้าของต่างชาติที่ถือสิทธิตามมาตรา 19(5) เป็นผู้สืบสิทธิของเจ้ามรดก จึงไม่ต้องจำหน่ายห้องชุดตามมาตรา 19 สัตต เพียงเพราะทายาทไม่ได้เป็นผู้ส่งเงินเข้ามาซื้อเอง [3]
อย่างไรก็ตาม ต้องตรวจเอกสารมรดกและข้อเท็จจริงของเจ้ามรดก ไม่ควรขยายแนววินิจฉัยนี้เป็นคำรับรองว่าทายาทต่างชาติรับคอนโดของเจ้าของทุกประเภทได้โดยไม่มีข้อจำกัด ในกรณีที่ผู้รับไม่เข้าเกณฑ์ตามมาตรา 19 มาตรา 19 สัตตอาจกำหนดให้แจ้งเจ้าหน้าที่ภายใน 60 วันและจำหน่ายภายใน 1 ปีนับแต่ได้กรรมสิทธิ์ ต้องวิเคราะห์ให้ถูกกรณีก่อนใช้กำหนดเหล่านี้ [1][3]
อ่านขั้นตอนและข้อจำกัดที่ ต่างชาติรับมรดกอสังหาริมทรัพย์ในไทยได้อย่างไร
6 ถ้าลูกยังเป็นผู้เยาว์ ต้องขอศาลทุกครั้งไหม
ไม่ใช่ทุกการซื้อ กรมที่ดินแยกการซื้อด้วยความยินยอมหรือการดำเนินการของผู้แทนโดยชอบธรรมออกจากการจำหน่ายหรือจำนองทรัพย์ของผู้เยาว์ แต่ถ้าพ่อแม่เป็นผู้ขายและมีบทบาทเป็นผู้แทนของลูกด้วย ต้องตรวจผลประโยชน์ขัดกัน ตามมาตรา 1575 และกติกาเกี่ยวข้อง ซึ่งอาจต้องได้รับอนุญาตจากศาล ไม่ควรสรุปว่าพ่อแม่ลงนามสองฝ่ายแทนกันได้เสมอ [4]
ความสามารถของลูกต่างชาติอาจเกี่ยวข้องกับกฎหมายสัญชาติ จึงไม่ควรใช้อายุ 20 ปีเป็นคำตอบเดียวสำหรับทุกสัญชาติ การมีทรัพย์ในชื่อลูกยังอาจทำให้การขายหรือจำนองในอนาคตต้องผ่านกระบวนการคุ้มครองผู้เยาว์ [4][5]
7 ควรซื้อในชื่อลูกตั้งแต่แรกไหม
อาจช่วยลดธุรกรรมโอนรอบที่สอง หากเป้าหมายคือให้ลูกเป็นเจ้าของและลูกเข้าเกณฑ์ แต่ไม่ใช่ทางเลือกที่เหมาะกับทุกครอบครัว ต้องพิจารณาอายุ อำนาจจัดการทรัพย์ แหล่งเงิน ภาระภาษี และความจำเป็นในการขายภายหลัง
ก่อนเลือกวิธี ให้ตรวจฐานสิทธิของลูก เอกสารสิทธิ โควตา ภาระจำนอง เอกสารครอบครัวหรือมรดก และให้สำนักงานที่ดินที่รับผิดชอบยืนยันโครงสร้างและเอกสารก่อนจ่ายเงิน
คำถามที่พบบ่อย
ยกให้ฟรีกับให้เงินลูกซื้อเหมือนกันไหม ไม่เหมือนกัน ต้องตรวจคนละธุรกรรม และการซื้อที่เลือกใช้ต้องมีการชำระเงินจริง
รับมรดกต้องโอนเงินซื้อใหม่เสมอไหม ไม่เสมอ แนววินิจฉัยเรื่องสืบสิทธิของเจ้าของต่างชาติตามมาตรา 19(5) ต้องพิจารณาแยกจากการซื้อระหว่างมีชีวิต [3]
เพิ่มชื่อช่วยเลี่ยงเงื่อนไขเงินได้ไหม ไม่ใช่ เป็นการโอนสิทธิจริง ต้องตรวจฐานสิทธิของผู้รับ
กลับไปที่ คู่มือการถือครองอสังหาริมทรัพย์ในไทยสำหรับต่างชาติ
แหล่งอ้างอิง
- [1] Condominium Act and amendments
- [2] Department of Lands foreign ownership guidance
- [3] Department of Lands inheritance interpretation chapter foreign persons question 8
- [4] Department of Lands registration manual minors and conflicting interests
- [5] Conflict of Laws Act legal capacity
- [1] Condominium Act Amendment No 4 BE 2551
กำลังพิจารณาซื้ออสังหาฯ ในไทยอยู่?
เราช่วยตรวจเอกสารสิทธิ อธิบายทางเลือกที่ถูกกฎหมาย และแนะนำทนายอิสระสำหรับงานกฎหมาย
ข้อมูลทั่วไป ต้องตรวจธุรกรรมและเอกสารจริงก่อนโอน ข้อมูลทั่วไป ไม่ใช่คำแนะนำทางกฎหมายหรือภาษี Kathy & Co. เป็นเอเจนซี่อสังหาฯ ไม่ใช่สำนักงานกฎหมาย บทความนี้ยังไม่ได้ผ่านการตรวจโดยทนาย ควรยืนยันธุรกรรมกับสำนักงานที่ดินและทนายอิสระ