ซื้ออสังหาฯ · ทรัพย์อิงสิทธิ

ก่อนซื้อทรัพย์อิงสิทธิ ต้องตรวจอะไรบ้าง? คู่มือก่อนจ่ายเงิน

ตรวจสอบล่าสุด 8 ตุลาคม 2026 · อ่าน 3 นาที · ภาษาไทย

ทรัพย์อิงสิทธิ หรือ Sap-Ing-Sit เป็นสิทธิใช้ประโยชน์ในอสังหาริมทรัพย์ที่ก่อตั้งและจดทะเบียนตามกฎหมายเฉพาะ สามารถโอน จำนอง และตกทอดทางมรดกได้ แต่ผู้รับโอนไม่ได้กลายเป็นเจ้าของที่ดิน สิ่งที่ต้องตรวจจึงมีทั้งตัวอสังหาริมทรัพย์และสิทธิที่จะรับโอน ^[1]

หากยังไม่แน่ใจว่าแตกต่างจากสัญญาเช่าอย่างไร อ่าน ทรัพย์อิงสิทธิคืออะไร? ต่างจาก Leasehold อย่างไร? ก่อนใช้รายการตรวจสอบนี้

1. ตรวจว่าทรัพย์และเอกสารตรงกันจริง

กฎหมายรองรับการก่อตั้งบนที่ดินที่มีโฉนด ที่ดินพร้อมสิ่งปลูกสร้างที่มีโฉนด และห้องชุดตามกฎหมายอาคารชุด ไม่ใช่เอกสารที่ดินทุกประเภท และไม่ให้ก่อตั้งเฉพาะบางส่วนของอสังหาริมทรัพย์ตามโฉนดหรือหนังสือกรรมสิทธิ์ห้องชุด ^{[1 มาตรา 3–4]}

ขอตรวจโฉนดหรือหนังสือกรรมสิทธิ์ห้องชุดทั้งด้านหน้าและรายการจดทะเบียน พร้อมหนังสือรับรองทรัพย์อิงสิทธิ หากมีการก่อตั้งแล้ว ให้เทียบเลขเอกสาร ชื่อผู้ทรงสิทธิ ที่ตั้ง และทรัพย์ที่เสนอขายกับข้อมูลสำนักงานที่ดิน รูปถ่ายเอกสารจากผู้ขายเพียงอย่างเดียวไม่ควรเป็นฐานตัดสินใจจ่ายเงิน

2. แยกการก่อตั้งใหม่ออกจากการรับโอนสิทธิเดิม

หากยังไม่ได้ก่อตั้ง ต้องตรวจว่าเจ้าของมีอำนาจดำเนินการและมีเงื่อนไขคืนเงินอย่างไรถ้าจดทะเบียนไม่ได้ หากเป็นสิทธิที่ก่อตั้งแล้ว ต้องตรวจวันสิ้นสุดที่ระบุในหนังสือรับรอง การรับโอนต่อไม่ทำให้ได้เวลาใหม่ 30 ปีโดยอัตโนมัติ ^{[2 บททรัพย์อิงสิทธิ ข้อ 7]}

ตัวอย่าง สิทธิสิ้นสุดวันที่ 31 ธันวาคม 2056 และรับโอนในปี 2036 ผู้รับโอนได้สิทธิตามระยะเวลาที่เหลือจนถึงวันสิ้นสุดเดิม ไม่ใช่ถึงปี 2066 อ่านต่อใน ทรัพย์อิงสิทธิขายต่อได้ไหม?

3. ตรวจภาระผูกพันและอำนาจลงนาม

หากอสังหาริมทรัพย์มีจำนอง หลักประกันทางธุรกิจ หรือสิทธิอื่นที่จดทะเบียนอยู่ก่อน การก่อตั้งต้องได้รับความยินยอมเป็นหนังสือจากผู้มีสิทธินั้นตามมาตรา 4 ตรวจด้วยว่าทรัพย์อิงสิทธิเองมีจำนอง อายัด หรือข้อพิพาทหรือไม่ และจะจัดการก่อนหรือพร้อมโอนอย่างไร ^[1]

กรณีเจ้าของเป็นบริษัท ให้ตรวจผู้มีอำนาจลงนามและเอกสารอนุมัติธุรกรรม กรณีบุคคลธรรมดาให้ตรวจเอกสารคู่สมรสและความยินยอมเมื่อจำเป็น รวมถึงขอบเขตหนังสือมอบอำนาจ คู่มือกรมที่ดินระบุเอกสารเหล่านี้ตามลักษณะผู้ขอและทรัพย์ ^[4]

อย่าสรุปว่าจดทะเบียนแล้วไม่มีความเสี่ยงจากเจ้าหนี้ เจ้าของยังมีสิทธิโอนกรรมสิทธิ์หรือใช้กรรมสิทธิ์เป็นหลักประกันตามมาตรา 9 ผลของการบังคับหลักประกันต้องตรวจลำดับสิทธิและเอกสารเฉพาะเรื่อง ^[1]

4. ตรวจการใช้งานจริงและสิ่งที่จะเกิดเมื่อสิทธิหมด

ตรวจทางเข้าออกและสิทธิใช้ทาง ผังเมือง ใบอนุญาตอาคาร สภาพบ้านหรือห้องชุด และกฎอาคาร การมีทรัพย์อิงสิทธิไม่ทำให้เปิดธุรกิจ ต่อเติม หรือให้เช่าระยะสั้นได้โดยไม่ต้องทำตามกฎหมายอื่น ^{[1 มาตรา 10]}

สำหรับโรงเรือนหรือสิ่งปลูกสร้างที่ผู้ทรงสิทธิดัดแปลง ต่อเติม หรือสร้างใหม่ กฎหมายกำหนดให้กรรมสิทธิ์ตกแก่เจ้าของอสังหาริมทรัพย์เมื่อสิทธิระงับ เว้นแต่ตกลงเป็นอย่างอื่น โดยมีข้อยกเว้นสำหรับการกระทำต่อห้องชุด ต้องอ่านเงื่อนไขนี้ร่วมกับการส่งคืนทรัพย์ ไม่ใช่ดูเฉพาะราคาซื้อ ^{[1 มาตรา 11 และ 15]}

5. เขียนเงื่อนไขจ่ายเงินให้ตรวจสอบได้

สัญญาควรระบุว่าซื้อสิทธิใด วันสิ้นสุดราคาและการชำระเงิน ภาระที่ต้องปลด ผู้รับผิดชอบค่าใช้จ่าย และเหตุที่ต้องคืนเงินหากจดทะเบียนไม่ได้ รายการนี้เป็นคำแนะนำในการตรวจธุรกรรม ไม่ใช่แบบสัญญาที่ใช้ได้เหมือนกันทุกโครงการ

ตรวจงบประมาณเพิ่มเติมใน ค่าธรรมเนียมทรัพย์อิงสิทธิ และวางแผนครอบครัวด้วย การรับมรดกทรัพย์อิงสิทธิ

คำถามที่พบบ่อย

มีหนังสือรับรองแล้ว จ่ายมัดจำได้เลยหรือไม่? ควรตรวจทะเบียนปัจจุบัน อำนาจผู้ขาย อายุสิทธิ และเงื่อนไขคืนเงินก่อน หนังสือรับรองไม่ได้ยืนยันว่าข้อเสนอทุกอย่างของผู้ขายถูกต้อง

ใช้แทนการซื้อที่ดินได้หรือไม่? เป็นทางเลือกในการใช้ประโยชน์ตามสิทธิที่กฎหมายกำหนด ไม่ใช่การรับกรรมสิทธิ์ที่ดิน

อ่านภาพรวมทางเลือกทั้งหมดใน ต่างชาติซื้ออสังหาริมทรัพย์ในไทยได้อย่างไร?

แหล่งอ้างอิง

• พระราชบัญญัติทรัพย์อิงสิทธิ พ.ศ. 2562 / Sap-Ing-Sit Act 2019
• กรมที่ดิน: รวมคำถามคำตอบ บททรัพย์อิงสิทธิ ข้อ 7–8 / Department of Lands: Sap-Ing-Sit questions 7–8
• กฎกระทรวงค่าธรรมเนียมทรัพย์อิงสิทธิ พ.ศ. 2563 / Ministerial Fee Regulation 2020
• กรมที่ดิน: คู่มือประชาชนการก่อตั้งทรัพย์อิงสิทธิ / Department of Lands: establishment manual

ข้อมูลทั่วไป ต้องตรวจทะเบียน เอกสาร และข้อเท็จจริงของธุรกรรมก่อนดำเนินการ ข้อมูลทั่วไป ไม่ใช่คำแนะนำทางกฎหมายหรือภาษี Kathy & Co. เป็นเอเจนซี่อสังหาฯ ไม่ใช่สำนักงานกฎหมาย บทความนี้ยังไม่ได้ผ่านการตรวจโดยทนาย ควรยืนยันธุรกรรมกับสำนักงานที่ดินและทนายอิสระ