ต่างชาติซื้อที่ดินผ่านบริษัทไทยได้ไหม?
“ต่างชาติถือที่ดินไม่ได้ ก็เปิดบริษัทไทย ให้ต่างชาติถือ 49% คนไทยถือ 51% แล้วให้บริษัทซื้อ” คำแนะนำนี้ไม่ครบและอันตราย บริษัทไทยถือกรรมสิทธิ์ที่ดินได้ถ้าเข้าเงื่อนไขตามกฎหมาย แต่ห้ามใช้ผู้ถือหุ้นไทยเป็นนอมินีถือที่ดิน หุ้น หรืออำนาจควบคุมแทนคนต่างด้าว บริษัทไม่ได้ปลอดภัยเพียงเพราะทะเบียนผู้ถือหุ้นเขียนว่าไทย 51% ต่างชาติ 49%
51/49 ไม่ใช่สูตรวิเศษ
เมื่อมีพฤติการณ์ว่าผู้ถือหุ้นไทยอาจถือแทนคนต่างด้าว เจ้าหน้าที่ตรวจสอบได้มากกว่าทะเบียนผู้ถือหุ้น แนวทางของกรมที่ดินครอบคลุมที่มาของเงินค่าหุ้นของผู้ถือหุ้นไทย รายได้ที่สอดคล้องกับการลงทุน ที่มาของเงินซื้อที่ดินของบริษัท เงินกู้ที่ใช้ซื้อ และพฤติการณ์อื่นที่ส่อว่าถือแทนคนต่างด้าว
คำถามที่ถูกไม่ใช่ “เป็น 51/49 หรือเปล่า” แต่คือ “ผู้ถือหุ้นไทยเป็นผู้ลงทุนจริงไหม และโครงสร้างสะท้อนความเป็นเจ้าของ แหล่งเงิน และการควบคุมที่แท้จริงหรือไม่”
กฎทั่วไปเรื่องบ้านและที่ดิน เริ่มอ่านได้ที่ต่างชาติซื้อบ้านในไทยได้ไหม
ผู้ถือหุ้นนอมินีคืออะไร
นอมินีไม่ใช่แค่ผู้ถือหุ้นไทยในบริษัทที่มีนักลงทุนต่างชาติร่วมด้วย ประเด็นคือคนไทยที่ปรากฏชื่อเป็นผู้ถือหุ้นหรือเจ้าของเพื่อประโยชน์ของคนต่างด้าว ให้คนต่างด้าวหลีกเลี่ยงข้อจำกัด กรมพัฒนาธุรกิจการค้าอธิบายพฤติกรรมนอมินีว่าเป็นการที่คนไทยหรือนิติบุคคลไทยช่วยเหลือ สนับสนุน ร่วมประกอบธุรกิจ หรือถือหุ้นแทนคนต่างด้าว เพื่อให้คนต่างด้าวหลีกเลี่ยงข้อจำกัดตาม พ.ร.บ.การประกอบธุรกิจของคนต่างด้าว
ต่างจากนักลงทุนไทยตัวจริงที่ใช้เงินตัวเอง รับความเสี่ยงจริง และถือหุ้นเพื่อประโยชน์ของตนเอง
ทำไมเงินของผู้ถือหุ้นไทยจึงสำคัญ
สัดส่วนเหมือนกัน แต่ข้อเท็จจริงต่างกัน เจ้าหน้าที่จึงถามว่าเงินของผู้ถือหุ้นไทยมาจากไหน
เงินกู้จากผู้ถือหุ้นต่างชาติ
เงินกู้จากผู้ถือหุ้นไม่ได้ผิดกฎหมายโดยอัตโนมัติ แต่ก็ไม่ได้ทำให้แหล่งเงินหายไป หากราคาที่ดินสูงเมื่อเทียบกับทุนจดทะเบียน แนวทางกรมที่ดินให้แสดงที่มาของเงิน เช่น สัญญากู้ หลักฐานการโอนเงินตราต่างประเทศ การถอนเงิน มติกรรมการ และงบดุล เงินกู้ก้อนใหญ่จากต่างชาติจึงเป็นข้อเท็จจริงที่เจ้าหน้าที่พิจารณา
ปี 2026: การบังคับใช้เข้มขึ้น
พฤษภาคม 2026 กรมที่ดินประกาศมาตรการตรวจสอบเชิงรุกทั้งก่อนและหลังจดทะเบียน ครอบคลุมโครงสร้างผู้ถือหุ้น รายได้ที่แท้จริง ที่มาของเงินลงทุน และการใช้ประโยชน์ที่ดินจริง พร้อมบูรณาการข้อมูลกับกรมพัฒนาธุรกิจการค้า ปปง. และ DSI
ตั้งแต่ 1 สิงหาคม 2026 คำสั่งกรมพัฒนาธุรกิจการค้าที่ 2/2569 กำหนดให้ยื่นหนังสือชี้แจงการลงทุนและรายการเดินบัญชีย้อนหลัง 3 เดือน เมื่อคนต่างด้าวร่วมลงทุนหรือมีอำนาจลงนามในการจดทะเบียนตั้งใหม่หรือแก้ไข เพื่อตรวจว่าการลงทุนของคนไทยเป็นของจริง และประกาศเพิ่มการตรวจในพื้นที่เสี่ยง เช่น ภูเก็ต สุราษฎร์ธานี ชลบุรี เชียงใหม่ และกระบี่
เจ้าหน้าที่อาจขอดูอะไรบ้าง
- หลักฐานรายได้หรือการทำงานของผู้ถือหุ้นไทย
- รายการเดินบัญชีและหลักฐานที่มาของเงินค่าหุ้น
- สัญญากู้และมติบริษัท
- หลักฐานที่มาของเงินซื้อที่ดิน
- งบดุลและงบการเงิน และวิธีจัดหาเงินเมื่อซื้อเกินทุนจดทะเบียน
การตรวจเหล่านี้ไม่ได้แปลว่าบริษัทที่มีไทยและต่างชาติร่วมกันผิดกฎหมายทั้งหมด แต่หมายความว่าสาระทางเศรษฐกิจสำคัญ
สาระของธุรกิจ กรรมการต่างชาติ และการจดทะเบียน
ไม่มีกฎข้อเดียวว่าบริษัทต้องมีรายได้ถึงระดับหนึ่งก่อนถือที่ดิน แต่บริษัทที่ไม่มีธุรกิจที่น่าเชื่อถือ ผู้ถือหุ้นไทยไม่มีเงินจริง และใช้ที่ดินเป็นบ้านของผู้ถือหุ้นต่างชาติเท่านั้น ย่อมมีลักษณะนอมินีชัดกว่าบริษัทที่ดำเนินธุรกิจจริงและมีการลงทุนของคนไทยจริงมาก
กรรมการ ผู้ถือหุ้น ผู้จัดการ หรือเงินกู้จากผู้ถือหุ้นต่างชาติ ไม่ได้พิสูจน์ว่าเป็นนอมินีด้วยตัวเอง สิ่งที่ดูคือภาพรวม: ใครให้เงินผู้ถือหุ้นไทย ใครได้ประโยชน์ ใครคุมบัญชีและการตัดสินใจ มีข้อตกลงลับหรือไม่ และใช้ที่ดินอย่างไร
การจดทะเบียนสำเร็จไม่ใช่การรับรองว่าถูกกฎหมาย หากภายหลังพบว่าผู้ถือหุ้นเป็นนอมินีหรือข้อมูลที่ให้เจ้าหน้าที่เป็นเท็จ การจดทะเบียนก่อนหน้านั้นไม่ได้ลบความเสี่ยง
บทลงโทษมีจริง
ประมวลกฎหมายที่ดินกำหนดโทษอาญาสำหรับคนต่างด้าวที่ได้ที่ดินโดยมิชอบ และคนไทยที่ได้ที่ดินในฐานะตัวแทนของคนต่างด้าว และอาจถูกสั่งให้จำหน่ายที่ดิน ความผิดฐานนอมินีตาม พ.ร.บ.การประกอบธุรกิจของคนต่างด้าว มีโทษจำคุกไม่เกิน 3 ปี ปรับ 100,000 ถึง 1,000,000 บาท หรือทั้งจำทั้งปรับ “ใคร ๆ ก็ทำ” ไม่ใช่การตรวจสอบที่ดีพอ
ทางเลือกที่ถูกกฎหมาย
ไม่ควรใช้บริษัทไทยเพียงเพื่อเลี่ยงข้อจำกัดการถือที่ดินของต่างชาติ ถ้าเป้าหมายจริงคือบ้านส่วนตัว ให้เทียบทางเลือกเหล่านี้ก่อน:
- คอนโดฟรีโฮลด์ ภายในโควตาต่างชาติ 49%: คู่มือต่างชาติซื้อคอนโด
- สัญญาเช่าจดทะเบียน ตีราคาตามระยะที่จดทะเบียน: ลีสโฮลด์สำหรับต่างชาติ
- ทรัพย์อิงสิทธิ สิทธิจดทะเบียนที่ขาย ตกทอด และจำนองได้: คู่มือทรัพย์อิงสิทธิ
- ข้อยกเว้นตามกฎหมาย (มาตรา 96 ทวิ มรดก สิทธิ BOI และ กนอ.): ข้อยกเว้นการถือที่ดินของต่างชาติ
10 คำถามก่อนให้บริษัทซื้อที่ดิน
- ทำไมบริษัทต้องการที่ดินนี้จริง ๆ
- ใครเป็นเจ้าของหุ้นไทยตัวจริง
- ใครจ่ายค่าหุ้นนั้นจริง
- ผู้ถือหุ้นไทยรับความเสี่ยงการลงทุนจริงไหม
- เงินซื้อที่ดินมาจากไหน
- มีเงินกู้จากผู้ถือหุ้นต่างชาติไหม เงื่อนไขอย่างไร
- ใครคุมบัญชีธนาคารและการตัดสินใจสำคัญ
- ใครจะใช้และได้ประโยชน์จากที่ดิน
- โครงสร้างนี้มีเหตุผลทางธุรกิจ แยกจากความต้องการเป็นเจ้าของของคนต่างด้าวหรือไม่
- ทนายไทยอิสระตรวจทั้งกฎหมายที่ดินและ พ.ร.บ.การประกอบธุรกิจของคนต่างด้าวแล้วหรือยัง
ถ้าคำตอบข้อ 9 คือไม่ ให้หยุดและปรึกษาผู้เชี่ยวชาญ กลับไปที่คู่มือต่างชาติถือครองอสังหาฯ ในไทยฉบับสมบูรณ์
แหล่งข้อมูล
- Department of Lands: measures against landholding on behalf of foreigners
- Department of Lands, People's Guide: source-of-funds evidence
- Department of Business Development: nominee guidance
- The Nation: DBD registration checks against nominees from 1 August 2026
- Prachachat: Department of Lands proactive anti-nominee checks (May 2026)
คำถามที่พบบ่อย
บริษัทไทย 51/49 ผิดกฎหมายไหม
ต่างชาติเป็นกรรมการบริษัทไทยที่ถือที่ดินได้ไหม
ถ้าตรวจพบโครงสร้างนอมินีจะเกิดอะไรขึ้น
วิธีที่ปลอดภัยที่สุดสำหรับต่างชาติที่อยากมีบ้านคืออะไร
ปรึกษาเงื่อนไขการถือครองของต่างชาติ
บอกเราว่าอยากซื้ออะไร เราจะอธิบายโครงสร้างที่ถูกกฎหมายและเหมาะสม และแนะนำทนายไทยอิสระดูแลงานกฎหมาย
ข้อมูลเพื่อการศึกษาทั่วไป ไม่ใช่คำแนะนำด้านกฎหมายหรือภาษี โครงสร้างบริษัทและที่ดินขึ้นกับข้อเท็จจริง ควรใช้ทนายไทยอิสระก่อนลงนาม ชำระเงิน หรือจดทะเบียนธุรกรรม ตรวจสอบแหล่งข้อมูล ณ วันที่ข้างต้น