购房 · 土地与公司

外国人能通过泰国公司买土地吗？

最后核实 2026年10月8日 · 阅读约9分钟 · 中文

“外国人不能拥有土地，那就开一家泰国公司，外国人占49%，泰国股东占51%，由公司来买。”这种建议既不完整又危险。泰国公司如符合法律条件，可以合法拥有土地；但不得利用泰国股东作为代持人，替外国人持有土地、股份或控制权。股东名册写着“泰国51%、外国49%”，并不代表公司就安全。

51/49不是万能公式

当有迹象显示泰国股东可能替外国人持有时，官员可以越过股东名册调查。土地厅的指引涵盖：泰国股东购股资金的来源、其收入能否支撑投资、公司购地资金的来源、购地所用贷款，以及其他显示替外国人持有的情形。

正确的问题不是“是不是51/49”，而是“泰国股东是否为真正的投资者，公司结构是否反映真实的所有权、资金和控制？”

关于房屋和土地的总体规则，请先阅读外国人能在泰国买房吗。

什么是代持股东？

代持人并不只是有外国投资者的公司里的泰国股东。问题在于以股东或所有人身份出现、实则为外国人利益行事，使外国人得以规避限制的泰国人。泰国商业发展厅将代持行为描述为：泰国人或泰国法人帮助、支持、共同经营或替外国人持股，使外国人规避《外国人经商法》的限制。

这与投入自有资本、承担真实风险、为自身利益持股的真正泰国投资者不同。

为什么泰国股东的资金很重要

比例相同，事实不同。这就是官员要问泰国股东资金来源的原因。

外国股东借款给公司

股东借款并不自动违法，但也不会让资金来源消失。当购地金额相对注册资本较高时，土地厅指引要求说明资金来源，例如借款合同、外币汇款、银行取款、董事会决议和资产负债表。大额外国借款会成为官员审查的事实之一。

2026年：执法更严格

2026年5月，土地厅宣布在登记前后开展主动审查，涵盖股东结构、真实收入、投资资金来源和土地实际用途，并与商业发展厅、反洗钱办公室及特别调查厅共享数据。

自2026年8月1日起，商业发展厅第2/2026号命令要求：外国人作为共同投资人或拥有签字权的新设或变更登记，须提交投资说明函和三个月银行流水，以检验泰国投资是否真实。商业发展厅也宣布加强在普吉、素叻他尼、春武里、清迈和甲米等地区的检查。

官员可能要求查看什么

• 泰国股东的收入或工作证明
• 银行流水及购股资金来源证明
• 借款合同和公司决议
• 购地资金来源证明
• 资产负债表和财务报表，以及超过注册资本的购地如何融资

这些审查并不意味着所有泰外合资公司都违法，而是说明经济实质才是关键。

业务实质、外籍董事与登记

并没有单一规定要求公司收入达到某个水平才能拥有土地。但一家没有可信业务、泰国股东资金不足、土地仅作外国股东住所的公司，比一家有真实经营和真实泰国投资的公司，呈现出明显得多的代持特征。

外籍董事、股东、经理或股东借款本身并不证明存在代持。关键是整体情况：谁为泰国股东出资、谁获益、谁控制账户和决策、是否有背后协议、土地如何使用。

登记完成也不等于法律认可。如果日后发现股东是代持人，或向官员提供的信息不实，此前的登记并不能消除风险。

处罚是真实存在的

《土地法》对外国人非法取得土地及泰国人替外国人取得土地规定了刑事处罚，并可责令处分土地。《外国人经商法》下的代持罪可处三年以下监禁、10万至100万泰铢罚款，或两者并罚。“大家都这么做”不是尽职调查。

可比较的合法方案

不应仅为规避外国人持有土地的限制而使用泰国公司。如果真正目标是私人住宅，请先比较：

• 永久产权公寓，在49%外籍配额内：外国人公寓产权指南
• 登记租赁，按登记年限定价：外国人租赁产权指南
• Sap-ing-sit（物权租赁权），可转让、继承和抵押的登记权利：Sap-ing-sit指南
• 法定例外（第96条之二、继承、BOI及IEAT权利）：外国人持有土地的例外

公司买地前的十个问题

1. 公司为什么真正需要这块土地？
2. 谁真正拥有泰国股份？
3. 谁实际支付了购股款？
4. 泰国股东是否承担真实投资风险？
5. 购地资金从何而来？
6. 是否有外国股东借款，条件如何？
7. 谁控制银行账户和关键决策？
8. 谁将使用土地并从中获益？
9. 撇开外国人想拥有房产的愿望，这个结构在商业上是否合理？
10. 是否已由独立泰国律师审查土地法和《外国人经商法》风险？

如果第9题的诚实答案是否定的，请停下并寻求专业意见。返回外国人在泰国置业完整指南。

资料来源

• Department of Lands: measures against landholding on behalf of foreigners
• Department of Lands, People's Guide: source-of-funds evidence
• Department of Business Development: nominee guidance
• The Nation: DBD registration checks against nominees from 1 August 2026
• Prachachat: Department of Lands proactive anti-nominee checks (May 2026)

常见问题

51/49的泰国公司违法吗？

不是自动违法。如果泰国股东是替外国人持有的代持人，则违法。官员会查看谁出资买股、谁出钱买地、谁控制公司。

外国人可以担任持有土地的泰国公司的董事吗？

外籍董事本身不能证明存在代持，关键在于整体结构、资金和控制。

如果被认定为代持结构会怎样？

可能面临《土地法》和《外国人经商法》下的刑事处罚，土地也可能被责令处分。

外国人拥有住房最稳妥的方式是什么？

对大多数买家来说，是外籍配额内的永久产权公寓。如果是独栋，则是由您自己的律师审核的登记租赁、地上权或Sap-ing-sit。

一般教育信息，不构成法律或税务建议。公司与土地结构取决于具体事实。签约、出资或登记前请咨询独立泰国律师。资料于上述日期核实。