购房指南 · 外国人产权

外国人在泰国买房可以吗？合法的购买方式

最后核实：2026年10月6日 · 阅读约9分钟 · 中文

如果有中介告诉您，外国人在泰国可以直接买地，那么谈话就该到此为止。不是因为拥有房产不可能，而是这句话往往是一种结构的开场白，而这种结构可能让您投入的一切化为乌有。下面说清楚什么合法、什么不合法，以及如何安全地买房。

不合法的做法：代持安排

推销话术往往很顺耳：一家泰国公司、股东名册上一个友好的泰国名字，再加一句"大家都是这么做的"。利用泰国公民或泰国公司为外国买家代持土地，根据《土地法典》和《外国人经商法》属于刑事犯罪，并非灰色地带。

执法是真实存在的。2026年5月，泰国特别调查厅（DSI）与商业发展厅对苏梅岛和帕岸岛上34家涉嫌代持的公司展开调查，并计划扩展至普吉、甲米、攀牙、芭提雅和华欣。后果可能包括强制出售土地、代持人和外国买家双方均被追究刑事责任，以及签证问题。

还有一个更直接的风险：如果有一天代持人认定房子是他的，您在法律上无从主张，因为您要向法院陈述的安排本身就是违法的。一个从一开始就不被允许的结构，您无法通过诉讼脱身。

"30 + 30 + 30"的问题

这个陷阱连谨慎的买家也会中招，因为它看起来合法：登记30年租赁，加上合同承诺再续两次、每次30年。九十年，几乎等于永久，一些卖家也正是这样宣传的。

在泰国最高法院第4655/2566号判决中，一份1990年在普吉签订的30年租约，约定以相同条件自动续期两次、每次30年，且未来租金已预付，该租约于2020年到期。法院认定续期条款无效，因为其意图规避《民商法典》第540条规定的30年上限。租约在30年时终止，为后续期限预付的租金不受保护。

实际教训：您真正拥有的资产，是土地厅实际登记的期限。之后的一切都只是承诺，取决于30年后的土地所有人是否同意新的协议。请按登记期限为房产定价，不要今天就为第31至90年付款。

可行的做法：六条合法途径

1. 购买公寓

最简单的选择。每个公寓项目最多可将总面积的49%出售给外国人，产权证登记在您本人名下。购房款请以外币从境外汇入，并保留银行的入账证明以供土地厅使用。参见外国人如何购买公寓和购房费用。

2. 租赁土地或房屋30年

独栋房屋和别墅的标准途径。租约必须在土地厅登记：仅签合同是不够的，任何超过三年但未登记的租约只能在三年内得到执行。参见登记超过3年的租约。

3. 通过地上权拥有房屋

外国人可以拥有建筑物。如果交易包括您拥有房屋本身，而不仅仅是租用其下的土地，就必须另行登记地上权。合同中写一句"买方拥有该别墅"并不等同于此。

4. 用益权

一种已登记的使用房产并获取收益的权利，可能为终身。请了解其限制：不能出售、转让或留给子女，并在您去世时终止。

5. 物权租赁权（ทรัพย์อิงสิทธิ / sap-ing-sit）

2019年推出的较新工具。期限仍以30年为上限，但与普通租赁不同，它可以出售、继承、抵押和转租。目前采用的项目还不多，但值得问一问。阅读完整指南：什么是物权租赁权。

6. 第96条之二

通往土地所有权的唯一途径。在核准资产（如政府债券或BOI促进企业）中投资至少4,000万泰铢并持有至少五年，经内政部长批准，可在曼谷、芭提雅、市镇或指定住宅区内取得最多一莱的自住用地。如违反条件，必须出售该土地。这是真实存在的法律，但获批极为罕见。任何把它说成简单选项的人，都是在夸大其词。

与泰国公民结婚？

土地可以登记在泰籍配偶名下。外籍配偶需在土地厅签署声明，确认购地资金属于泰籍配偶，且本人对该土地不享有任何权利。法律上，土地是泰籍配偶的财产。

外国人买房分步指南

1. 先确定结构：租赁加地上权、物权租赁权，或改买公寓。
2. 聘请您自己的律师，核查地契（chanote）、业主、抵押和限制，并审阅将要提交的泰文文本。
3. 按登记期限谈价格，而不是按承诺的续期。
4. 所有事项都在土地厅登记：租约、地上权或物权租赁权，以及任何抵押。
5. 从境外付款并保留银行记录。
6. 为期限届满和继承做好规划，并形成书面文件。

将公寓外籍配额提高到75%并允许99年租约的改革提案自2024年起有过讨论，但截至2026年尚未立法：49%配额和30年租约上限仍然适用。

常见问题

外国人可以在泰国买房吗？

外国人可以拥有房屋（建筑物），但一般不能拥有土地。常见结构是登记30年的土地租赁，再登记地上权以拥有房屋。

外国人可以在泰国拥有土地吗？

一般不可以。唯一例外是《土地法典》第96条之二，需要投资4,000万泰铢并持有五年，经部长批准，最多一莱。获批很罕见。

30 + 30 + 30年的租约合法吗？

租约最长只能登记30年。在泰国最高法院第4655/2566号判决中，预付租金的自动续期条款被认定无效。请把任何续期视为承诺，而不是资产。

可以用泰国公司买地吗？

如果泰国股东是替您代持的名义股东，就不可以。这是违法的，当局正在积极调查此类公司。

外国人在泰国买房最安全的方式是什么？

在49%外籍配额内购买永久产权公寓，以境外资金支付，并由您自己的律师核查产权和合同。

一般性信息，核实于2026年10月，不构成法律建议。每笔交易情况不同；在投入资金前请咨询持牌泰国律师。