租房与租赁产权
租期超过3年？请在土地厅登记
根据泰国法律，租期超过三年的租约，只有在土地厅登记后，才能在整个租期内保障您的权益。私下签订10年租约，在法律上只相当于3年租约。以下说明其含义以及正确的办理方式。
法律规定
《民商法典》第538条规定，租期超过三年或以出租人、承租人终身为期的不动产租约，必须以书面形式订立并向主管官员登记。否则，该租约仅在三年内可强制执行。
不登记可能出现的问题
- 您签订了10年租约并预付了数年租金。第四年业主出售房产，新业主仅受前三年约束，可以要求您搬离。
- 业主去世或房产被收回；继承人或债权人在三年之后不受约束。
- 您作为投资或为申请房产签证而购买的租赁产权，无法证明为长期权利。
登记带来的保障
- 房产出售时的保护。租约不因所有权转让而终止（第569条）；买方承接出租人的地位。
- 公开记录。租约会记载在产权证上，任何购买该房产或以其作抵押放贷的人都能看到。
- 向移民局提供的证明，适用于需要已登记租约的签证途径。
需要了解的限制
- 每次登记的租期最长30年（第540条）。
- 续约只是承诺。"30 + 30"方案取决于出租人日后同意登记新租约；据报道，2023年一项最高法院判决认定超过30年的自动续约不可强制执行。参阅租赁产权与永久产权对比。
- 租约属于个人权利。除非合同另有约定，租约可能在承租人去世时终止，因此请要求加入可由继承人承继的条款。
- 为规避登记而拆分为连续的3年合同，一旦房产易手，第一份之后的每份合同都将失去保障。
费用及由谁支付
土地厅收取1%登记费和0.1%印花税，均按整个租期的租金总额计算。以月租฿100,000、租期5年（共฿6,000,000）为例，费用约为฿66,000。由谁支付在合同中约定，通常由双方分摊。
如何登记
- 以书面形式订立租约，最好经律师审阅，使用泰文或双语版本。
- 预约房产所在区的土地厅。
- 双方到场，或委派持委托书的代理人。出租人携带产权证、身份证和户籍本，已婚者还需配偶同意书；承租人携带护照。
- 缴纳费用；官员将租约记载在产权证上，并发还已登记的副本。
普通的1年租约也适用吗？
不适用。标准的1年或2年住宅租约无需登记。只有在签订超过三年的租约、预付长期租金或购买租赁产权时，才需要考虑。
本文为一般性信息，不构成法律建议。签订或预付任何长期租约前，请由泰国律师审阅。