购房指南

外国人在曼谷买公寓指南

最后核实：2026年9月28日 · 阅读约9分钟 · 中文

外国人可以以个人名义在泰国完整拥有公寓产权。规则不多，但其中两条决定了过户当天能否顺利完成：大楼的外国人配额，以及购房款如何汇入泰国。本指南将说明这两点、从筛选房源到取得产权证的各个步骤，以及相关费用。

1. 外国人可以在泰国买公寓吗？

可以。根据《公寓法》（Condominium Act），外国人可以永久产权持有公寓单位，并以个人名义取得产权证（chanote）。限制以每栋楼为单位：所有外国业主合计持有的面积不得超过总单位面积的49%，按平方米计算，而非按单位数量计算。

素坤逸沿线热门楼盘的二手单位，外国人配额往往已经用完。若配额已满，该单位仍可出售，但不能以永久产权卖给您。因此在任何资金往来之前，首先要核实配额。我为外国买家带看的每个单位，都会向大楼物业管理处（juristic office）查询最新配额数据。

通过泰国公司购买以规避配额的做法行不通。若公司由外国人控制，则视为外国公司；代持结构属违法行为。

持旅游签证，或在境外购买？您无需开立泰国银行账户。了解买房需要哪种签证。

这是最容易出错的一步。只有当您能证明购房款是以外币从境外汇入泰国、且金额不低于单位价格时，土地厅（Land Office）才会将单位登记在您名下。

汇外币，不要汇泰铢。款项到账后由泰国银行进行兑换。
收款人姓名须与购房合同一致。汇入您本人的泰国账户，或合同中列明的卖方或开发商账户。
在汇款附言中注明用途，例如："Purchase of condominium unit 1203, [Project name], Bangkok"。
向银行索取境外汇款证明。旧版纸质 Tor Tor 3 表格已停用；银行现在出具外汇交易证明，通常为PDF格式，仍习惯称为"FET"，小额汇款则出具入账通知（credit advice）。汇款前请先向收款银行确认将出具哪种文件，并带到土地厅。

您常会看到FET只在"超过5万美元"时才出具的说法。这是银行惯例，并非法律标准。土地厅审核的是您汇入的资金是否足以覆盖单位价格。

新房与二手房的完整费用明细：在曼谷买公寓需要哪些费用。

各项费用和税款由法律规定，但由谁承担则在合同中约定。以下是二手单位的常见分摊方式。

项目费率通常由谁支付

过户费政府评估价的2%双方各付50%

特别营业税卖方持有不满5年时为3.3%卖方

印花税0.5%，仅在无需缴纳营业税时适用卖方

预扣税视卖方身份及持有年限而定卖方

维修基金一次性缴纳，按平方米计（新房）买方

物业费高端公寓平均每平方米฿55–165，按年或每6个月收取业主

示例：一套售价฿15,000,000、评估价相同的单位，过户费为฿300,000。双方各付50%，您承担฿150,000，另加律师费；如为新房，还需缴纳维修基金。

政府已将700万泰铢以下住宅的过户费降至0.01%，有效期至2027年6月30日，但该措施针对的是泰国个人买家。请按全额2%做预算，任何减免以律师确认为准。

二手房可以实地查看单位本身、景观以及大楼的管理状况，并可立即入住或出租。请核实配额、未缴物业费以及空调和热水器的状况。

期房可能享有开盘价，开发商通常会为海外买家预留外国人配额，但需在建设期间分期付款，并依赖开发商按时完工。

可以，前提是单位符合条件。自2025年10月1日起，泰国推出面向房产投资者的长期居留签证，常被称为"300万泰铢房产签证"。签证有效期一年，只要您持有该房产，即可每年续签。

该签证不允许工作。此签证推出不久，细则仍在逐案执行中，签约前请与移民律师确认您的方案。预算较高者，也可考虑五年期LTR签证，房产可计入其投资要求。

物业费。每位业主都需向大楼物业管理处缴纳公共区域费用，按平方米计收；高端公寓平均约为每平方米฿55–165。大多数楼盘每年预收一次，部分每六个月收取一次。以100平方米单位、每平方米฿100计算，每年约为฿120,000。

出租。您可以将单位出租给租客，但若用于申请房产签证则不可，因为该签证要求本人自住。

日后出售。您可以将出售所得汇回境外，这也是要妥善保管银行汇款证明的另一个原因。继承单位的外国继承人须遵守特定的通报和出售期限，因此请订立涵盖泰国房产的遗嘱。

在BTS沿线买房

奇隆至伊卡迈，面向外国买家的永久产权单位，可用英语、泰语、中文或日语沟通。

本文为一般性信息，不构成法律或税务建议。规则和费用可能变动；过户前请向泰国房产律师及土地厅确认。