外国人はタイ法人を通じて土地を買えるか？

最終確認 2026年10月8日 · 約9分 · 日本語

「外国人は土地を持てないので、タイ法人を作って外国人49%、タイ人51%にし、会社に買わせればいい」。このアドバイスは不完全で危険です。タイ法人は要件を満たせば合法的に土地を所有できますが、タイ人株主を名義人（ノミニー）として使い、外国人のために土地・株式・支配権を持たせることはできません。株主名簿が「タイ51%、外国49%」だからといって安全なわけではありません。

51/49は魔法の公式ではない

タイ人株主が外国人のために保有している兆候があれば、当局は株主名簿の先まで調べられます。土地局の指針は、タイ人株主の株式資金の出所、その収入が投資を裏付けるか、会社の土地購入資金の出所、購入に使った借入金、その他外国人のための保有を示す事情を対象としています。

正しい問いは「51/49か」ではなく、「タイ人株主は本当の投資家か、そして会社の構造は実際の所有・資金・支配を反映しているか」です。

家と土地の全体的なルールは、まず外国人はタイで家を買えるかをご覧ください。

名義株主とは

名義人とは、外国人投資家もいる会社のタイ人株主という意味ではありません。問題は、外国人の利益のために株主や所有者として名前を出し、外国人が規制を回避できるようにするタイ人です。商務省事業開発局は、タイ人またはタイ法人が外国人の規制回避のために支援・協力・共同経営・株式の代理保有を行うことを名義貸しと説明しています（外国人事業法）。

自己資金を出し、実際のリスクを負い、自らの利益のために株式を持つ本物のタイ人投資家とは異なります。

なぜタイ人株主の資金が重要か

比率は同じでも事実は違います。だから当局はタイ人株主の資金の出所を尋ねるのです。

外国人株主からの貸付

株主貸付は自動的に違法ではありませんが、資金の出所を見えなくするものでもありません。土地購入額が登録資本に比べて大きい場合、土地局の指針は資金の出所の説明を求めます。貸付契約、外貨送金、銀行引き出し、取締役会決議、貸借対照表などです。多額の外国からの貸付は審査対象の事実となります。

2026年：取り締まりは厳格化

2026年5月、土地局は登記の前後での積極的な審査を発表しました。株主構成、実際の収入、投資資金の出所、土地の実際の用途を対象とし、事業開発局、資金洗浄防止局、特別捜査局とデータを共有します。

2026年8月1日からは事業開発局命令第2/2026号により、外国人が共同出資者または署名権者となる新設・変更登記で、投資説明書と3か月分の銀行取引明細の提出が必要になりました。タイ人の出資が本物かを確認するためです。事業開発局はプーケット、スラートターニー、チョンブリー、チェンマイ、クラビなどでの検査強化も発表しています。

当局が求める可能性のある資料

• タイ人株主の収入・雇用の証明
• 銀行取引明細と株式資金の出所の証明
• 貸付契約と会社の決議
• 土地購入資金の出所の証明
• 貸借対照表・財務諸表、登録資本を超える購入の資金調達方法

これらの審査は、タイ・外国の合弁会社がすべて違法という意味ではありません。経済的な実態が重要だということです。

事業の実態、外国人取締役、登記

会社が土地を持つ前に一定の売上が必要という単一のルールはありません。しかし、信頼できる事業がなく、タイ人株主の資金が不十分で、土地が外国人株主の住まいとしてのみ使われている会社は、実際に事業を行いタイ人が実際に出資している会社よりも、はるかに明確な名義貸しのパターンを示します。

外国人の取締役、株主、マネージャー、株主貸付は、それだけでは名義貸しの証拠になりません。重要なのは全体像です。誰がタイ人株主に資金を出したか、誰が利益を得るか、誰が口座と意思決定を支配するか、裏契約はあるか、土地をどう使うか。

登記が完了しても合法のお墨付きではありません。後で株主が名義人と判明したり、当局への情報が虚偽だったりすれば、過去の登記でリスクが消えることはありません。

罰則は現実のもの

土地法は、外国人の違法な土地取得と、タイ人が外国人の代理として土地を取得することに刑事罰を定めており、土地の処分を命じられることもあります。外国人事業法上の名義貸しは、3年以下の懲役、10万〜100万バーツの罰金、またはその併科です。「みんなやっている」はデューデリジェンスではありません。

比較すべき合法的な代替手段

外国人の土地所有規制を回避するためだけにタイ法人を使うべきではありません。本当の目的が私邸なら、まず次を比較しましょう：

• 所有権のコンドミニアム（外国人枠49%内）：外国人のコンド所有ガイド
• 登記された賃借権（登記期間で価格を判断）：外国人のためのリースホールド
• サップ・イン・シット（売却・相続・抵当権設定が可能な登記上の権利）：サップ・イン・シットのガイド
• 法定の例外（第96条の2、相続、BOI・IEATの権利）：外国人の土地所有の例外

会社が土地を買う前の10の質問

1. 会社は本当にこの土地を必要としているか
2. タイ株式の本当の所有者は誰か
3. その株式代金を実際に払ったのは誰か
4. タイ人株主は実際の投資リスクを負っているか
5. 土地購入資金はどこから来るか
6. 外国人株主からの貸付はあるか、条件は
7. 銀行口座と重要な意思決定を支配するのは誰か
8. 土地を使い、利益を得るのは誰か
9. 外国人が所有したいという希望を除いても、事業として合理的か
10. 独立したタイの弁護士が土地法と外国人事業法の両面を確認したか

9番目の正直な答えが「いいえ」なら、立ち止まって専門家に相談してください。外国人のタイ不動産所有 完全ガイドに戻る。

出典

• Department of Lands: measures against landholding on behalf of foreigners
• Department of Lands, People's Guide: source-of-funds evidence
• Department of Business Development: nominee guidance
• The Nation: DBD registration checks against nominees from 1 August 2026
• Prachachat: Department of Lands proactive anti-nominee checks (May 2026)

よくある質問

一般的な教育目的の情報であり、法律・税務の助言ではありません。法人や土地の仕組みは事実関係により異なります。署名、資金拠出、登記の前に独立したタイの弁護士にご相談ください。情報は上記日付時点で確認しています。