サップ・イン・シット（賃借権資産権）とは？仕組みとメリット・デメリット
サップ・イン・シット（ทรัพย์อิงสิทธิ）は、賃借権資産権法（2019年、サップ・イン・シット）によって創設された、物件に対する登記済みの権利です。資産のように扱える30年の賃借権と考えるとわかりやすいでしょう。売却でき、相続人に遺すことができ、融資の担保にも使えます。外国人購入者にとっては、通常の賃借権では埋められない隙間を埋める制度です。
仕組み
サップ・イン・シットを設定できるのは登記上の所有者のみで、土地局で登記して設定します。物件に抵当権が付いている場合は、金融機関の書面による同意が必要です。土地局はサップ・イン・シット証書（หนังสือรับรองทรัพย์อิงสิทธิ）を2通発行し、1通を所有者、1通を権利者が保管します。権利の期間は最長30年です。同法には自動更新の規定がなく、期間が満了すると物件は所有者に戻り、新たな期間を設けるには改めて登記が必要です。
期間中、所有者は所有権を保持しますが、権利者の同意なく新たな負担を設定したり、土地を分筆・合筆したりすることはできません。権利者は物件を使用し、法律と建物の規約の範囲内で改良を行い、権利そのものを処分することができます。
サップ・イン・シットと通常の賃借権の比較
| 通常の登記済み賃借権 | サップ・イン・シット | |
|---|---|---|
| 権利の種類 | 債権的な契約 | 物件に対する物権 |
| 最長期間 | 30年 | 30年 |
| 売却・譲渡 | 所有者の同意が必要 | 可能（登記による） |
| 相続 | 通常、賃借人の死亡で終了 | 相続人に引き継がれる |
| 抵当権設定 | 不可 | 可能 |
| 転貸 | 所有者の同意が必要 | 可能 |
| 証書 | 賃借権は権利証書に登記 | 独立したサップ・イン・シット証書 |
| 対象 | ほとんどの不動産 | チャノートのある土地、その上の建物、コンドミニアムの住戸 |
- 売買できる資産：期間満了前に売却できます。
- 残存期間は相続人に引き継がれます。
- 融資の担保として使えます。
- その都度許可を得ずに転貸できます。
- 外国人も取得でき、コンドミニアムの外国人枠の対象外です。
- 最長30年で終了し、自動更新はありません。
- 残存期間が短くなるにつれて価値が下がります。
- チャノートのある土地、その上の建物、コンドミニアムの住戸に限られます。
- 採用プロジェクトが少なく、転売需要は未知数です。
- 登記費用や税金が、単純な賃借権より高くなる場合があります。
費用
同法では、権利設定の登記手数料の上限を2万バーツと定めています。このほか報告されている費用として、証書発行手数料、権利売却時の申告価格の約2%の移転手数料、抵当権登記の1%の手数料があり、所有者が受け取る対価に印紙税や税金がかかる場合もあります。情報源によって内容が異なるため、ご自身の取引の正確な金額は土地局または弁護士に確認してください。
どんな人に向いているか
- 個人的な賃借権ではなく、売却や承継ができるものを求める一戸建てやヴィラの外国人購入者。
- 所有権の代わりに、長期で譲渡可能な権利を求める外国人枠が埋まったコンドミニアムの購入者。
- 土地を売らずに長期的な収入を得たい所有者。
一部のビザ代行業者は、300万バーツ以上の登記済みサップ・イン・シットを不動産長期滞在ビザの取得手段として挙げています。コンドミニアム以外の方法に関するルールはまだ明確化の途中ですので、頼りにする前に必ず確認してください。
よくある質問
タイのサップ・イン・シットとは何ですか？
外国人はサップ・イン・シットを保有できますか？
サップ・イン・シットは相続や売却ができますか？
サップ・イン・シットは30年後に更新できますか？
その物件をこの方法で購入できるか知りたい方へ
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賃借権資産権法（2019年、サップ・イン・シット）に関する一般的な情報で、2026年10月に確認したものです。手数料や実務は異なる場合があります。法的助言ではありません。タイの資格を持つ弁護士にご相談ください。