外国人がバンコクでコンドミニアムを購入するには
外国人もタイのコンドミニアムを、ご本人名義の所有権（フリーホールド）で購入できます。ルール自体はシンプルですが、決済当日に名義移転が完了するかどうかを左右するポイントが2つあります。建物の外国人所有枠と、購入資金のタイへの送金方法です。本ガイドでは、この2点に加え、物件の絞り込みから権利証の取得までの流れと費用について解説します。
1. 外国人はコンドミニアムを所有できますか？
はい。コンドミニアム法に基づき、外国人はコンドミニアムの住戸を所有権（フリーホールド）で保有し、ご本人名義の権利証（チャノート）を受け取ることができます。制限は建物ごとに設けられており、外国人所有者全体で総専有面積の49%までです。これは戸数ではなく、平方メートル単位の面積で計算されます。
スクンビット沿いの人気物件では、中古住戸の外国人所有枠が埋まっていることも少なくありません。その場合でも住戸自体は売却できますが、外国人の方が所有権で購入することはできません。そのため、資金を動かす前にまず枠を確認します。外国人のお客様にご案内する住戸については、必ず建物の管理組合事務所に最新の数値を確認しています。
枠を回避する目的でタイ法人を通じて購入する方法は認められません。外国人が支配する法人は外国人とみなされ、名義貸し（ノミニー）は違法です。
2. 購入資金の送金方法
観光ビザでの購入、または海外からのご購入ですか？タイの銀行口座は必要ありません。購入に必要なビザについてはこちら。
最も間違いが多いのがこのステップです。土地局が住戸をご本人名義で登記するのは、購入資金が住戸の価格以上の額で、外貨のまま海外からタイへ送金されたことを証明できる場合に限られます。
- バーツではなく外貨で送金してください。着金時にタイの銀行で両替してもらいます。
- 受取人名義は売買契約書と一致させてください。ご自身のタイの口座、または契約書に記載された売主・デベロッパー宛てに送金します。
- 送金目的を明記してください。例：「Purchase of condominium unit 1203, [Project name], Bangkok」。
- 海外送金の証明書類を銀行に依頼してください。以前の紙のTor Tor 3書式は現在使われておらず、銀行は外貨両替証明書を発行します。通常はPDFで、今も「FET」と呼ばれています。少額の送金ではクレジットアドバイス（入金通知）になります。送金前に受取銀行にどの書類が発行されるか確認し、土地局へ持参してください。
FETは「50,000米ドル超」の場合のみ発行されると書かれていることがよくありますが、これは銀行の運用であり、法的な要件ではありません。土地局が確認するのは、持ち込んだ資金が住戸の価格をカバーしているかどうかです。
3. 物件の絞り込みから権利証取得まで
- 物件を絞り込み、枠を確認します。内見を行い、ご契約前に外国人所有枠、未払いの管理費、権利証上の抵当権の有無を私が確認します。
- 住戸を予約します。予約金を支払うと住戸は市場から外れます。予約金が返金される条件を明記した領収書を必ず受け取ってください。
- 売買契約を締結します。事前に弁護士に確認してもらいましょう。特に手付金、引き渡し日、各費用の負担者、名義移転ができなかった場合の扱いが重要です。
- 資金を送金します。上記の方法で海外から送金し、銀行の証明書類を受け取ります。
- 土地局で名義移転を行います。買主と売主（または委任状を持つ代理人）が出席し、手数料と税金を支払うと、通常は当日中に権利証がご本人名義で登記されます。
4. 費用
新築と中古の詳しい内訳：バンコクでコンドミニアムを購入する費用。
手数料と税金は法律で定められていますが、誰がどれを負担するかは契約で決めます。中古住戸の一般的な負担区分は以下のとおりです。
例：評価額も同額の1,500万バーツの住戸の場合、名義移転手数料は30万バーツです。折半すると買主の負担は15万バーツで、これに弁護士費用と、新築の場合は修繕積立金が加わります。
政府は2027年6月30日まで、700万バーツ以下の住宅の名義移転手数料を0.01%に引き下げていますが、この措置はタイ人個人の購入者を対象としています。2%全額を前提に計画し、減額があれば弁護士に確認してもらう「おまけ」とお考えください。
5. 新築か中古か
中古は実際の住戸や眺望、建物の管理状況を確認でき、すぐに入居や賃貸に出すことができます。外国人所有枠、未払いの管理費、エアコンや給湯器の状態を確認しましょう。
プレビルド（未完成物件）は販売開始時の価格で購入できる場合があり、デベロッパーが海外購入者向けに外国人所有枠を確保していることが一般的です。ただし建設期間中に分割で支払い、デベロッパーが予定どおり完成させることが前提となります。
6. コンドミニアム購入でビザは取得できますか？
条件を満たす住戸であれば可能です。2025年10月1日から、タイには不動産投資家向けの長期滞在ビザがあり、「300万バーツ不動産ビザ」とも呼ばれています。1年間の滞在が認められ、物件を保有している限り毎年更新できます。
- ご本人名義で登記された300万バーツ以上の所有権（フリーホールド）のコンドミニアム。
- 2025年10月1日以降に土地局で登記されていること。それ以前に購入した住戸は対象外です。
- タイ人個人またはタイ法人から購入していること。他の外国人から購入した住戸は対象外です。
- ご本人が居住すること。賃貸や商業利用はできず、入国管理局が確認する場合があります。1住戸につき申請者は1名です。
- 入国管理局が延長を許可する前に、Thailand Longstayを通じて観光スポーツ省の証明を取得する必要があります。
このビザでは就労はできません。新しい制度で、詳細は個別に運用されている段階のため、契約前に入国管理に詳しい弁護士にご確認ください。予算が大きい場合は、不動産を投資要件に算入できる5年間のLTRビザという選択肢もあります。
7. 購入後について
管理費。所有者は全員、建物の管理組合事務所に共用部分の管理費を支払います。平方メートル単位で課金され、高級コンドミニアムでは平均で1㎡あたり約55〜165バーツです。多くの建物では年1回前払いで請求され、6か月ごとの建物もあります。100㎡の住戸で1㎡あたり100バーツの場合、年間約12万バーツです。
賃貸に出す場合。住戸を入居者に貸すことができます。ただし不動産ビザに利用する場合は、ご本人の居住が条件のため賃貸できません。
将来の売却。売却代金は海外へ送金できます。この点からも銀行の送金証明書類は保管しておきましょう。住戸を相続した外国人の相続人には、届出と売却の期限が定められていますので、タイの不動産を対象にした遺言書を作成しておくことをおすすめします。
ご予算と希望の駅をお知らせください。まず外国人所有枠を確認します。
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本記事は一般的な情報であり、法律・税務上の助言ではありません。規則や手数料は変更されることがあります。名義移転の前に、タイの不動産弁護士および土地局にご確認ください。