购房 · 依附权利（Sap-ing-sit）

购买泰国 Sap-Ing-Sit 前，应核查哪些文件和风险？

最后核实 2026年10月8日 · 阅读约3分钟 · 中文

Sap-Ing-Sit（ทรัพย์อิงสิทธิ）是依法设立和登记的不动产利用权，可以转让、抵押和继承，但取得该权利并不等于取得土地所有权。尽职调查需要同时覆盖不动产本身和拟受让的权利。^[1]

核对不动产与登记文件

法律适用的标的包括具有 Chanote 土地权证的土地、该类土地及其建筑物，以及依公寓法设立的公寓单元。并非所有土地文件均适用，也不能仅对同一土地权证或公寓产权证对应不动产的一部分设立该权利。^{[1，第3—4条]}

核查产权证正面及登记记录；已设立权利的，还要核查 Sap-Ing-Sit 证书。将文件编号、权利人姓名、位置和销售标的与土地局现有登记核对。卖方提供的照片不能单独作为付款依据。

尚未设立时，应确认所有权人有权办理，并约定不能完成登记时如何退款。受让现有权利时，应查看证书中的到期日。转让不会自动产生新的30年期限；土地厅指引不允许按不同于证书的期限登记转让。^{[2，Sap-Ing-Sit章第7问]}

例如，权利在2056年12月31日到期，即使2036年转让，到期日仍不变。详见 Sap-Ing-Sit 转售与剩余期限。

如果标的不动产已有抵押、商业担保或其他已登记权利，设立 Sap-Ing-Sit 需依法取得有关权利人的书面同意。还应核查 Sap-Ing-Sit 本身是否抵押、存在登记限制或纠纷，以及如何处理。^{[1，第4条]}

公司所有权人应核查授权签署人和交易批准文件；个人应按情况核查配偶同意及授权委托范围。土地厅设立指南按申请人及标的类型列明相关文件。^[4]

登记不等于消除所有债权人风险。第9条仍保留所有权人转让不动产所有权或将其用于担保的权力。担保执行的后果需要结合权利顺位和具体文件分析。^[1]

检查通行权、规划限制、建筑许可、房屋状况和管理规则。取得 Sap-Ing-Sit 并不免除经营、改建或短租应遵守的其他法律。^{[1，第10条]}

对于权利人改建、扩建或新建的建筑，第11条规定权利终止时所有权归不动产所有权人，双方另有约定的除外；针对公寓单元的工程另有排除规定。应结合返还条件审阅，而不能只看购买价格。^{[1，第11、15条]}

合同应明确购买的权利、到期日、价款、付款阶段、需处理的负担、费用分配及登记失败时的退款条件。本清单是交易审查建议，不是通用于所有项目的合同范本。

有证书就能直接付定金吗？ 应先核查最新登记、卖方权限、剩余期限和退款条件。证书不能证明所有销售宣传均属实。

这是否等于买到土地？ 不是。取得的是有期限、受相关法律约束的权利。

Kathy & Co.

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本文为一般信息。办理前应核查登记、文件及具体交易事实。一般信息，不构成法律或税务建议。Kathy & Co. 是房地产中介而非律师事务所，本文未经律师审阅。请向主管土地厅及独立泰国律师确认您的交易。