购房 · 资金与融资

外国人在泰国买公寓，应如何汇款？

最后核实 2026年10月8日 · 阅读约9分钟 · 中文

对很多外国买家来说，选房比理顺资金路径更容易。土地厅关心的不只是卖方是否收到款项，还需要与您取得产权所依据的法律路径相符的证明。简短回答：多数海外买家须提供不少于购房价的合格资金证明，而从境外汇入外币是最简单的方式。

第19(5)条：起点

多数普通海外买家依据《公寓法》第19(5)条，第19条之三规定其须提交的证明。土地厅指引要求合格资金证明的金额不少于公寓购买价。认可的途径包括：汇入泰国的外币、从合格的非居民泰铢账户提取的泰铢，以及从合格的外币存款账户提取的资金。

对居住在海外的买家而言，汇入外币通常是最清晰的方式，但说法律只认可一种方式就过于笼统了。本文聚焦资金与银行证明；关于产权规则，请参阅外国人公寓产权指南。

Kathy的实务建议：我希望在第一笔大额付款前就确认付款路径，而不是过户前一周。收款银行、买卖合同和律师的清单应当讲同一个故事。

“FET”到底是什么？

中介常说“您需要一份FET”。这是方便的说法，却让买家以为存在某一张固定表格。泰国过去使用标准的外汇交易表（Tor Tor 3）。经泰国央行外汇改革后，该标准表格已不再强制。现在关键在于银行证明能真实证明合格交易，名称可能是外汇证明、入账通知（credit advice）或银行确认函等。

部分银行仅在超过一定金额（例如约5万美元）时出具证明，较小金额则提供入账通知。这是银行惯例，并非法律标准。

最清晰的操作方式

1. 先确认外籍配额。在确认单位可以外国人永久产权过户前，不要支付大额不可退还的定金。
2. 买家姓名保持一致，护照、合同与银行记录相符。
3. 使用可追溯的银行渠道。一般海外买家应通过银行体系汇入约定的外币，并保留所有记录。
4. 清楚写明汇款用途，例如“Purchase of condominium unit [房号], [项目], Bangkok”。
5. 每一期付款都保留证明。期房可能在数年内分多次付款。
6. 过户日前确认银行证明齐全。

是否必须把全部房款从海外汇入？

对使用外币途径的一般海外买家，这是常规做法。但指引也认可从非居民泰铢账户和外币存款账户提取资金。准确的规则是：

您须按所使用的产权路径提供合格证明，金额不少于过户所需的购买价。

开发商分期付款

开发商通常收取预订金、签约款、施工期分期款和尾款。关键不在于汇了几次，而在于登记产权时整条付款路径都有据可查。在第一笔重要付款前，请问清楚：用哪个账户、用途怎么写、每期如何记到您的名下和房号、由哪家银行出具证明。请让开发商以书面形式说明流程。

二手房：直接付款给业主

二手房合同可约定任何付款安排，但合同与土地厅所需证明是两回事。如果卖方要求您在境外支付部分款项、付给多人、大额现金支付、分多国付款，或由非您本人名义汇款，请先停下来确认结构，再动用资金。

离岸贷款

在海外借款本身并不妨碍购房，但贷款合同不能替代第19条所需的证明。

例：Daniel 向海外贷款机构借入50万美元，资金通过有完整记录的渠道汇入泰国用于购房。经济上这笔钱是借来的；法律上，过户文件仍需可接受的取得证明。提款前请确认：谁汇款、谁收款、泰国银行证明上是谁的名字、用途如何填写。

泰国按揭与私人借款

部分贷款机构会根据国籍、居留、收入和抵押品向外国买家放贷。但贷款与产权资格是两项独立的检查：贷款机构是否批贷？以及土地厅是否接受此结构产生的证明？对第19(5)条买家而言，不应假定单靠泰铢按揭就能替代法定资金证明。

私人借款需要更加谨慎。海外贷方汇入有记录的资金，与在泰国有人借给您泰铢并不相同。签约前请收款银行和独立律师确认路径。

信用卡与“假FET”

不要以为用海外信用卡大额支付就能作为第19(5)条证明。非常规付款方式应事先与银行和土地厅确认。

法律上并不存在“假FET”这种东西，真正的问题是伪造、篡改或误导性的银行证明。如果有人提出“帮您搞定FET”而背后没有真实交易，请立即放弃。虚假银行文件可能导致无法过户，并引发更大的法律问题。

示例：2,000万泰铢期房

Anna 以2,000万泰铢购买曼谷期房：预订和签约付100万，施工期付400万，交房时付1,500万。薄弱的做法是每期用不同方式付款，三年后再补证明；稳妥的做法是从一开始就确定每笔款项汇到哪里、如何标注、由哪家银行出证明，以及整套文件如何覆盖过户所需金额。

汇款前清单

• 该单位是否还在外籍配额内？
• 使用第19条哪一类资格？证明须覆盖多少金额？
• 款项汇往哪里？使用什么账户和币种？
• 用途怎么写？银行会出具什么证明？
• 若分多次付款，证明如何汇总？
• 若有贷款，结构是否仍能产生可接受的产权证明？
• 费用预算好了吗？参阅曼谷买公寓的费用。

返回外国人在泰国置业完整指南。

官方资料

• Department of Lands, People's Guide: foreign condominium transfer evidence
• Department of Lands: registration guidance for foreign condominium ownership
• Bank of Thailand: foreign-exchange reform and the standard FX form
• Thai Law Online: Section 19(5) and 19 ter evidence routes (Sept 2026)

常见问题

在泰国买公寓需要FET吗？

您需要能证明符合产权路径的合格资金的银行证明，很多人称之为FET。汇款前请先问收款银行会出具什么文件。

可以用已经在泰国的钱付款吗？

只能通过合格途径，例如非居民泰铢账户或外币存款账户。在泰国本地赚取或借入、存于普通账户的泰铢，本身不符合第19(5)条。

可以用泰国按揭吗？

部分机构向外国人放贷，但按揭不能替代产权证明。请同时确认贷款条件和土地厅路径。

可以分多次汇款吗？

可以，只要每笔都有证明且总额覆盖所需金额。不要为规避文件而拆分付款。

一般教育信息，不构成法律、银行或税务建议。银行惯例和土地厅文件要求取决于具体情况。汇款前请与收款银行、主管土地厅及独立泰国房产律师确认付款路径。资料于上述日期核实。