スクンビットでオフィスを借りる：オフィスビル、賃料、契約条件
スクンビットは、多くの外資系企業、スタートアップ、ファミリーオフィスが拠点に選ぶエリアです。社員の住まいに近く、BTS沿線にあり、レストランやホテルもすぐそばにあります。現在のバンコクのオフィス市場は借り手に有利で、交渉には良いタイミングです。エリアごとの特徴、契約の一般的な内容、署名前に確認すべきことをご説明します。
2026年の市場
バンコクのオフィスストックは、2025年末時点で約649万㎡に達しました。Knight Frankによると、中心業務地区（CBD）の平均募集賃料は1㎡あたり月額約965バーツ、稼働率は約75%で、シーロム～サトーン～ラマ4エリアはやや高い約988バーツでした。ラマ4通りのOne Bangkokをはじめとする新しいグレードAタワーが古いビルからテナントを引き寄せており、この傾向は「質への逃避（flight to quality）」と呼ばれています。借り手にとっては選択肢が増え、特に古いグレードBのビルでは交渉の余地が広がっています。
スクンビットのオフィスエリア：駅別ガイド
チットロム、プルンチット、ウィッタユ通り（ワイヤレス通り）
この沿線の一等地で、BTSへのスカイウォークがあり、市内でも有数の有名なアドレスが揃います。Park Ventures Ecoplex（LEEDプラチナ、BTSプルンチット駅直結）、One City Centre（新築グレードA、BTSプルンチット駅）、Gaysorn Tower（BTSチットロム駅スカイウォーク）、Mercury Tower、Athenee Tower、ウィッタユ通りのSindhorn Towerなどです。賃料はスクンビットで最も高い水準です。地域統括本部、銀行、専門サービス企業に適しています。
アソーク
BTSアソーク駅とMRTスクンビット駅が交わる、スクンビットで最もにぎやかな乗換駅です。Exchange Tower、Interchange 21、GMM Grammy Place、Ocean Tower 2、Sermmit Tower、Times Square、ソイ25のブティック型Glas Hausなどがあります。グレードAとBのビルが幅広く揃い、価格帯もさまざまで、市内各地から通う社員にとって最も通勤しやすいエリアです。
プロンポン
Emporium TowerとBhiraj Tower at EmQuartierは、バンコクを代表する2つのショッピングモールの上にあります。ライフスタイルブランド、日系企業、顧客が近隣に住む企業に人気です。
トンロー、エカマイ
大型タワーは少なく、低層オフィス、ショールーム、クリエイティブスペースが中心です。スクンビット・ソイ40のT-One Buildingが主なグレードAの選択肢です。街の雰囲気を重視するデザインスタジオ、マーケティング会社、スタートアップに人気があります。
バンコクのオフィス賃貸借契約の仕組み
| 項目 | 一般的な慣行 |
|---|---|
| 契約期間 | 3年間、さらに3年間の更新オプション付き |
| 保証金 | 通常、賃料とサービス料の3か月分 |
| 前払い | 通常1か月分 |
| 価格の構成 | 賃貸借契約とサービス契約に分割 |
| 内装工事期間のフリーレント | 多くの場合1～3か月、現在の市場ではそれ以上のことも |
| 引き渡し状態 | 通常は貸主の標準仕様：天井、照明、空調 |
| 原状回復 | 契約終了時に借主が元の状態に戻して返却 |
| 更新時の値上げ | 交渉による。更新ごとに一定率とすることが一般的 |
なぜ3年なのか？タイの法律では、3年を超える賃貸借契約は土地局での賃貸借登記（賃料総額の1%の手数料）が必要で、登記しない場合は3年間しか効力が認められません。3年を超える事業用賃貸借契約をご覧ください。
なぜ賃料とサービス料に分けるのか？不動産の賃料は付加価値税（VAT）が非課税で、源泉徴収税5%の対象です。サービスにはVAT 7%と源泉徴収税3%がかかります。両者を分けることで、費用と事務手続きが変わります。事業用賃料のVATと源泉徴収税をご覧ください。
契約前に確認すべきこと
- 総費用で比較する：表示賃料だけでなく、1㎡あたりの賃料とサービス料の合計で比較します。
- ネット面積かグロス面積か：賃貸面積の測り方を確認します。
- 空調の稼働時間と、夜間や土曜日に勤務する場合の時間外料金。
- 駐車場：含まれる台数と、追加分の料金。
- 内装工事のルール、承認にかかる期間、フリーレント期間。
- 原状回復：どの状態で返却する必要があるか、内装は誰のものになるか。
- 更新オプションと、新しい賃料の決め方。
- 会社登記：登記上の住所とVAT登録のため、貸主に書類を提供してもらう必要があります。外国人の会社設立をご覧ください。
サービスオフィスとコワーキング
1～15人のチームであれば、サービスオフィスの方が早く、柔軟に始められます。家具、インターネット、受付、会議室が揃い、月単位または年単位で契約できます。Regus、Spaces、JustCo、The Great Roomなどの国際・地元の運営会社が、スクンビット沿いやプルンチットにセンターを構えています。必要な場合は、会社登記とVAT登録に対応しているか確認しましょう。
ご希望のスペースをお聞かせください
候補ビルを絞り込み、総費用を比較し、契約交渉をお手伝いします。
よくある質問
スクンビットのオフィス賃料はいくらですか？
バンコクのオフィス賃貸借契約の期間は一般的にどのくらいですか？
バンコクでオフィスを借りる際の保証金はいくらですか？
スクンビットでオフィスに適したBTS駅はどこですか？
市場データはKnight Frankのバンコク・オフィス市場レポート（2025年第4四半期）、契約慣行とビル情報は市場情報に基づき、2026年10月に確認しました。条件はビルや貸主によって異なります。