事業用 · 賃貸借法

タイで3年を超える事業用賃貸借契約：登記、費用、「3＋3」方式

最終確認日 2026年10月6日 · 約6分で読めます · 日本語

オフィス、店舗、ショールーム、倉庫では、長期の賃貸借契約が内装工事への投資と、顧客に知られた立地を守ります。しかしタイの法律では、3年を超える賃貸借契約は、土地局で登記して初めて全面的に保護されます。事業用の借主にとっての仕組み、費用、そして多くの契約が「3＋3」で作成される理由をご説明します。

法律の定め

不動産の賃貸借は書面で作成しなければなりません。期間が3年を超える場合、または貸主もしくは借主の生涯にわたる場合は、所轄官庁（通常は物件所在地の土地局）での登記も必要です。登記しない場合、効力が認められるのは3年間のみです（第538条）。賃貸借の期間は30年を超えることができず、それより長い期間は30年に短縮されます（第540条）。

物件が売却されても賃貸借は存続し、買主が貸主の地位を引き継ぎます（第569条）。ただし未登記の賃貸借では、この保護は3年間しか及びません。これこそ、高額な内装工事をした借主が避けたいリスクです。

「3＋3」方式とその限界

登記費用を避けるため、バンコクのオフィスや店舗の賃貸借契約の多くは、3年間にさらに3年間の更新オプションを付けて作成されます。関係が良好であれば、これで問題ありません。しかし更新オプションは貸主の契約上の約束にすぎず、建物が売却されたり、貸主の気が変わったりした場合、4年目から6年目を実現させるのは難しいことがあります。最高裁判所判決第4655/2566号が明らかにしたように、30年の上限を回避しようとする将来の長期期間の約束は無効となる可能性があります。本当に長期の安定を求めるなら、必要な期間で登記しましょう。

登記する価値があるケース

• 回収に3年以上かかる大規模な内装投資：レストラン、クリニック、ショールーム、旗艦店など。
• 路面店舗など、事業が依存する立地。
• 契約期間中に建物が売却されるリスク。
• 安定した賃貸借を条件とする銀行融資。

登記の費用

この例の賃料総額は1,200万バーツです。費用の負担者は交渉で決められます。法律上、印紙税は貸主の負担ですが、借主に転嫁する契約も多くあります。計算対象は賃料部分のみで、これが賃料とサービス料を別々の契約にすることが多い理由の一つです。事業用賃料のVATと源泉徴収税をご覧ください。

登記の手順

1. 賃貸借の条件に合意します。期間、賃料、更新、売却時の扱いを含めます。
2. 書類を準備します：権利証またはコンドミニアム権利証、身分証明書またはパスポート、法人の場合は会社登記証明書と委任状、必要に応じて配偶者の同意書。
3. 双方が土地局に出席するか、権限のある代理人を立てます。
4. 手数料と印紙税を支払うと、賃貸借が権利証に記載されます。

住宅の賃貸借については、3年を超える住宅賃貸借契約の登記をご覧ください。

よくある質問

タイで3年を超える事業用賃貸借契約は登記が必要ですか？

はい。民商法典第538条により、3年を超える賃貸借は土地局で登記する必要があり、登記しない場合は3年間しか効力が認められません。

賃貸借の登記にはいくらかかりますか？

全期間の賃料総額に対する登記手数料1%と、印紙税0.1%です。

建物が売却されたら賃貸借契約はどうなりますか？

登記済みの賃貸借は、全期間にわたって新しい所有者を拘束します。未登記の賃貸借の保護は3年間のみです。

3＋3年の賃貸借契約は安全ですか？

最初の3年間は効力があります。更新は契約上の約束であり、特に売却後は実現させるのが難しくなることがあります。3年を超える確実性が必要なら登記しましょう。

民商法典に関する一般的な情報で、2026年10月に確認しました。法的助言ではありません。タイの弁護士にご相談ください。