外国人はタイのコンド購入資金をどう送金すべきか

最終確認 2026年10月8日 · 約9分 · 日本語

多くの外国人購入者にとって、物件選びより難しいのが資金の流れを正しく整えることです。土地局が見るのは売主が代金を受け取ったかだけではありません。あなたが所有権を取得する法的根拠に合った証明が必要です。結論から言うと、海外の購入者の多くは購入価格以上の適格な資金を証明する必要があり、海外から外貨で送金するのが最も簡単です。

第19条(5)：出発点

一般的な海外の購入者の多くはコンドミニアム法第19条(5)に依拠し、第19条の3が提出すべき証明を定めています。土地局の指針は、購入価格以上の適格な資金の証明を求めています。認められる経路は、タイに持ち込まれた外貨、適格な非居住者バーツ口座から引き出したバーツ、適格な外貨預金口座から引き出した資金です。

海外在住の方には外貨送金が最も分かりやすい方法ですが、法律が認めるのはその1つだけと言うのは言い過ぎです。本記事は資金と銀行書類に焦点を当てています。所有権のルールは外国人のコンド所有ガイドをご覧ください。

Kathyの実務メモ：支払経路は、引き渡しの1週間前ではなく、最初の大きな支払いの前に確定させたいものです。受取銀行、売買契約、弁護士のチェックリストが同じ内容を示している必要があります。

「FET」とは実際何か

エージェントはよく「FETが必要です」と言います。便利な言い方ですが、決まった書式が1つあるように誤解されがちです。タイには以前、標準の外国為替取引フォーム（Tor Tor 3）がありましたが、タイ中央銀行の為替制度改革により、この標準書式の提出は義務ではなくなりました。大切なのは、銀行の証明が適格な取引を実際に示していることです。外貨購入証明書、入金通知（クレジットアドバイス）、銀行確認書などと呼ばれます。

一部の銀行は約5万米ドルなど一定額以上でのみ証明書を発行し、少額には入金通知を出します。これは銀行の運用であり、法的な基準ではありません。

最も確実な実務の流れ

1. まず外国人枠を確認。外国人所有権で移転できると確認する前に、返金不可の高額な手付金を払わないでください。
2. 購入者名を統一し、パスポート、契約、銀行記録を一致させます。
3. 追跡可能な銀行経路を使う。一般的な海外購入者は、合意した外貨を銀行経由で送金し、記録をすべて保管します。
4. 送金目的を明記します。例：「Purchase of condominium unit [部屋番号], [物件名], Bangkok」。
5. 分割払いごとに証明を保管。プレビルドは数年にわたり何度も支払うことがあります。
6. 引き渡し日の前に銀行の証明を確認。

代金の全額を必ず海外から送金する必要がある？

外貨経路を使う一般的な海外購入者には、それが通常の方法です。ただし指針は、非居住者バーツ口座と外貨預金口座からの引き出しも認めています。正確なルールは次のとおりです：

利用する所有権の根拠に沿った適格な証明を、登記に必要な購入価格以上の額で用意すること。

デベロッパーへの分割払い

デベロッパーは通常、予約金、契約金、工事中の分割金、残金を受け取ります。重要なのは送金回数ではなく、登記時に支払いの流れ全体を証明できるかどうかです。最初の重要な支払いの前に、どの口座を使うか、目的をどう書くか、各回をどう名義と部屋番号に紐づけるか、どの銀行が証明を出すかを確認し、手順を書面でもらいましょう。

中古物件：売主へ直接支払う場合

中古の売買契約では支払い条件を自由に決められますが、契約と土地局の証明は別問題です。売主から、代金の一部を海外で払う、複数人に払う、多額の現金で払う、複数国に分けて払う、本人以外の名義で送金する、などを求められたら、資金を動かす前に立ち止まって確認してください。

海外ローン

海外で借り入れること自体は購入を妨げませんが、ローン契約は第19条の証明の代わりにはなりません。

例：Danielは海外の金融機関から50万米ドルを借り、その資金を正しく記録された経路でタイへ送金して購入に充てます。経済的には借入金ですが、法的には登記書類に取得のための適格な証明が必要です。借入前に、誰が送金し、誰が受け取り、タイの銀行証明に誰の名前が載り、目的がどう記載されるかを確認しましょう。

タイの住宅ローンと個人間の融資

国籍、居住状況、収入、担保によっては外国人に融資する金融機関もあります。しかし融資と所有の要件は別のチェックです。貸し手は融資するか、そして土地局はこの仕組みで作られる証明を受け入れるか。第19条(5)の購入者の場合、バーツ建て住宅ローンだけで法定の資金証明の代わりになると考えるべきではありません。

個人間の借り入れはさらに注意が必要です。海外の貸し手が記録付きで送金するのと、タイ国内の人がバーツを貸すのとは違います。署名前に受取銀行と独立した弁護士に経路を確認してもらいましょう。

クレジットカードと「偽FET」

海外のクレジットカードでの高額決済が第19条(5)の証明として通ると考えないでください。通常と異なる支払方法は、使う前に銀行と土地局に確認しましょう。

法律上「偽FET」という商品はありません。本当の問題は偽造・改ざん・誤解を招く銀行書類です。実際の取引なしに「FETを用意します」と言われたら手を引いてください。虚偽の銀行書類は登記を止め、より大きな法的問題を招きます。

例：2,000万バーツのプレビルド購入

Annaはバンコクのコンドを2,000万バーツで購入します。予約・契約時に100万、工事中に400万、完成時に1,500万を支払います。弱いやり方は、毎回違う方法で払い、3年後に証明を集め直すこと。確実なやり方は、最初から各支払いの送金先、記載内容、証明を出す銀行、そして全体で登記に必要な額をどうカバーするかを決めておくことです。

送金前のチェックリスト

• その住戸は外国人枠内で購入できるか
• 第19条のどの区分を使い、証明はいくらをカバーする必要があるか
• 送金先、使う口座と通貨はどれか
• 送金目的をどう書き、銀行はどの証明を発行するか
• 分割する場合、証明をどうまとめるか
• 借入れる場合、その仕組みで適格な証明が得られるか
• 費用の予算は？バンコクのコンド購入費用をご覧ください。

外国人のタイ不動産所有 完全ガイドに戻る。

公式情報

• Department of Lands, People's Guide: foreign condominium transfer evidence
• Department of Lands: registration guidance for foreign condominium ownership
• Bank of Thailand: foreign-exchange reform and the standard FX form
• Thai Law Online: Section 19(5) and 19 ter evidence routes (Sept 2026)

よくある質問

一般的な教育目的の情報であり、法律・銀行・税務の助言ではありません。銀行の運用や土地局の書類は事情により異なります。送金前に受取銀行、管轄の土地局、独立したタイの不動産弁護士に支払経路をご確認ください。情報は上記日付時点で確認しています。