外国父母能把泰国公寓转给外国子女吗？赠与、买卖与继承的区别
外国父母拥有泰国公寓后，可能希望将产权交给子女。但生前赠与、真实买卖和继承适用不同规则。亲属关系不会自动赋予子女持有产权的资格，首先应确认子女属于《公寓法》第19条的哪一类合资格人士。[1][2]
了解整体规则，请阅读外国人在泰国持有房地产指南2026。
1 生前赠与不等于继承
赠与发生在父母生前，继承则发生在原业主去世后。有关继承的官方解释不能直接用来证明生前赠与一定可以登记。[2][3]
如果子女依赖第19(5)条规定的资金资格，不应假定可以无偿受赠公寓。土地厅指引将这一途径与有价款支付的买卖相联系。若子女具备其他资格，例如符合条件的永久居留身份，则需另行核查。长期居留签证不等于永久居留身份。[1][2]
2 真实买卖需要相应资金证明
按第19(5)条购买，合资格资金证明应覆盖至少所购公寓的价款。途径包括外币汇入泰国，或从法律规定的非居民泰铢账户、外币存款账户提款。并非每种情况都使用同一种FET表格。[1]
买卖和支付必须真实，不应以虚假买卖掩盖赠与，也不应申报不符合事实的价格。购房资金证明的金额规则与税费使用的评估价或其他计税依据，应分开核查。
资金文件详情请阅读外国人购买泰国公寓的FET与银行资金证明。
3 子女能直接沿用父母的旧FET吗
不能自动沿用。原证明支持父母当时的购房；新的生前受让人须根据自身资格提交文件。亲属关系或遗嘱不能代替买卖资金证明。[1][2]
父母赠送钱给子女购买，与父母赠与已有公寓也不同。如果由父母汇款，应事先让收款银行和负责登记的土地办公室核查汇款人、买方、收款人、用途和可出具的证明。汇款人为父母，并不意味着所有情况都会被接受或被拒绝。
4 增加子女为共同业主也是产权转让
增加姓名涉及转让一部分产权，子女仍须具备资格。如果按第19(5)条购买份额，应核查该部分交易的资金证明。[1][2]
一般外国人配额以公寓单位总面积计算，不是单位数量。外国业主转给另一外国人，本身不会增加外资持有面积。因此，配额已满并不单独证明无法再转让，但仍需核查单位的法律状态和登记条件。[1]
5 继承可能适用不同分析
土地厅指引认可外国继承人承继持有第19(5)条资格的外国被继承人的权利。在该情形下，不能仅因继承人未汇入原购房款，就要求其按第19 sept条出售单位。[3]
这不是适用于所有原业主和遗产的无限制许可。须核查被继承人身份及继承文件。若取得人不属于第19条，相关规定可能要求在取得产权后60日内通知，并在一年内处置；应先判断是否适用，再引用期限。[1][3]
详情请阅读外国人在泰国继承房地产的规则。
6 未成年子女购买是否一定要法院批准
并非每次购买都需要。土地厅指引区分合法代理或同意下的购买，与出售或抵押未成年人的财产。但若父母既是卖方又代表子女，可能涉及利益冲突，需核查第1575条及相关规则，并可能需要法院批准。不能假定父母可以直接代表交易双方签字。[4]
外国子女的行为能力可能涉及其国籍国法律，因此不能对所有国籍一律以20岁判断。日后出售或抵押也可能需要保护未成年人的司法程序。[4][5]
7 是否应一开始就以子女名义购买
若子女符合条件且家庭最终目标就是让其持有产权，这可能避免第二次转让。但仍须考虑年龄、财产管理权限、资金、税务和未来出售需要。
付款前应核查子女资格、产权文件、配额、抵押及亲属或遗产文件，并向负责的土地办公室确认交易结构和所需材料。
常见问题
赠送钱与赠与公寓一样吗？ 不一样；若选择买卖，交易及付款必须真实。
继承人一定要重新汇入购房款吗？ 不一定，应单独分析承继外国被继承人第19(5)条资格的情形。[3]
增加共同业主姓名可以绕过资金要求吗？ 不可以，这是产权转让，须核查受让人资格。
参考资料
- [1] Condominium Act and amendments
- [2] Department of Lands foreign ownership guidance
- [3] Department of Lands inheritance interpretation chapter foreign persons question 8
- [4] Department of Lands registration manual minors and conflicting interests
- [5] Conflict of Laws Act legal capacity
- [1] Condominium Act Amendment No 4 BE 2551
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