商业地产 · 租赁法律
超过3年的泰国商业租约：登记、费用与"3+3"结构
对于办公室、店铺、展厅或仓库，长期租约能保护您在装修上的投入，以及客户熟悉的地址。但根据泰国法律，租期超过三年的租约只有在土地厅登记后才能获得完整保障。以下说明商业租户如何操作、费用多少，以及为什么许多租约都写成"3+3"。
法律规定
不动产租约必须以书面形式订立。租期超过三年，或以出租人、承租人终身为期的，还必须向主管官员登记，通常是房产所在地的土地厅。未登记的租约仅在三年内可强制执行（民商法典第538条）。租期不得超过30年；超过部分缩减为30年（民商法典第540条）。
房产出售时，租约继续有效，买方承接出租人的地位（民商法典第569条）。对于未登记的租约，这一保护只涵盖三年，而这恰恰是投入高额装修的租户最想避免的风险。
"3+3"结构及其局限
为节省登记费用，曼谷许多写字楼和零售租约写成三年期，并附再续三年的选择权。双方关系良好时，这种做法行之有效。但续约选择权只是出租人在合同上的承诺：如果大楼被出售或业主改变主意，第四至第六年可能难以强制执行。正如泰国最高法院第4655/2566号判决所明确的，试图规避30年上限的远期长租承诺可能无效，因此若要真正的长期保障，请登记您所需的租期。
何时值得登记
- 装修投入较大，需要三年以上才能收回：餐厅、诊所、展厅、旗舰店。
- 业务依赖的地段，例如临街店面。
- 租期内大楼有被出售的风险。
- 需要稳定租约的银行融资。
登记费用
| 项目 | 费率 | 示例：月租฿100,000，租期10年 |
|---|---|---|
| 登记费 | 租金总额的1% | ฿120,000 |
| 印花税 | 租金总额的0.1% | ฿12,000 |
示例中的租金总额为฿1,200万。这些费用由谁承担可以协商；依法印花税由出租人负担，但许多租约将其转由承租人支付。计算时只计入租金部分，这也是租金和服务费常分开签约的原因之一。参阅商业租金的增值税与租金预扣税。
如何登记
- 商定租约，包括租期、租金、续约以及房产出售时的安排。
- 准备文件：地契或公寓产权证、身份证或护照，公司需提供公司证明文件和委托书，必要时还需配偶同意书。
- 双方到土地厅办理，或委派授权代表。
- 缴纳登记费和印花税；租约将记载在地契上。
Kathy 的观点：对于写字楼里的标准办公室，一份写得好的3+3租约通常就足够了。但如果您要装修餐厅、诊所或旗舰店，1%的登记费就是为您投入的装修资金买的一份廉价保险。请根据收回装修成本所需的时间来做决定，并在签约前请律师审核泰文文本。
住宅租约请参阅超过3年的住宅租约登记。
常见问题
在泰国，超过3年的商业租约需要登记吗？
需要。根据民商法典第538条，超过三年的租约必须在土地厅登记，否则只能强制执行三年。
登记租约需要多少费用？
按整个租期租金总额的1%缴纳登记费，另加0.1%印花税。
大楼出售后我的租约会怎样？
已登记的租约在整个租期内对新业主具有约束力。未登记的租约只受三年保护。
3+3年的租约安全吗？
前三年可以强制执行。续约只是合同承诺，可能较难强制执行，尤其是在房产出售之后。如需三年以上的确定性，请办理登记。
关于民商法典的一般性信息，于2026年10月核实。不构成法律建议；请咨询持牌泰国律师。