เช่าออฟฟิศสุขุมวิท: อาคารสำนักงาน ค่าเช่า และเงื่อนไขสัญญาเช่า

ตรวจสอบล่าสุด 6 ตุลาคม 2026 · อ่าน 8 นาที · ภาษาไทย

สุขุมวิทเป็นทำเลที่บริษัทต่างชาติ สตาร์ทอัพ และ family office จำนวนมากเลือกตั้งสำนักงาน เพราะใกล้ที่พักของพนักงาน อยู่บนแนวรถไฟฟ้า BTS และมีร้านอาหารกับโรงแรมอยู่รอบด้าน ปัจจุบันตลาดออฟฟิศให้เช่า กรุงเทพ เป็นตลาดของผู้เช่า จึงเป็นจังหวะที่ดีในการต่อรอง บทความนี้สรุปแต่ละย่านบนแนวสุขุมวิท ลักษณะสัญญาเช่าทั่วไป และสิ่งที่ควรตรวจสอบก่อนเซ็นสัญญา

ภาพรวมตลาดปี 2026

พื้นที่สำนักงานรวมของกรุงเทพฯ อยู่ที่ประมาณ 6.49 ล้านตารางเมตร ณ สิ้นปี 2025 ในย่านศูนย์กลางธุรกิจ (CBD) ค่าเช่าเสนอเฉลี่ยประมาณ ฿965 ต่อตารางเมตรต่อเดือน และอัตราการเช่าราว 75% ตามข้อมูลของ Knight Frank ส่วนย่านสีลม–สาทร–พระราม 4 สูงกว่าเล็กน้อยที่ประมาณ ฿988 อาคาร Grade A ใหม่ นำโดย One Bangkok บนถนนพระราม 4 กำลังดึงผู้เช่าจากอาคารเก่า ซึ่งเรียกกันว่า "flight to quality" สำหรับผู้เช่า หมายถึงมีตัวเลือกมากขึ้นและมีอำนาจต่อรองมากขึ้น โดยเฉพาะในอาคาร Grade B ที่มีอายุมากกว่า

ย่านออฟฟิศบนสุขุมวิท ไล่ตามสถานี

ชิดลม เพลินจิต และถนนวิทยุ

ช่วงที่เป็นทำเลระดับไพรม์ของแนวสุขุมวิท มีสกายวอล์กเชื่อมกับ BTS และเป็นที่ตั้งของอาคารชื่อดังของเมือง ได้แก่ Park Ventures Ecoplex (LEED Platinum เชื่อมกับ BTS เพลินจิต), One City Centre (Grade A ใหม่ BTS เพลินจิต), Gaysorn Tower (สกายวอล์ก BTS ชิดลม), Mercury Tower, Athenee Tower และ Sindhorn Tower บนถนนวิทยุ ค่าเช่าอยู่ในระดับสูงสุดของแนวสุขุมวิท เหมาะกับสำนักงานใหญ่ประจำภูมิภาค ธนาคาร และบริษัทวิชาชีพ

อโศก

จุดเปลี่ยนเส้นทางที่คึกคักที่สุดบนสุขุมวิท ที่ BTS อโศกเชื่อมกับ MRT สุขุมวิท ได้แก่ Exchange Tower, Interchange 21, GMM Grammy Place, Ocean Tower 2, Sermmit Tower, Times Square และอาคารบูทีก Glas Haus ในซอย 25 มีอาคารทั้ง Grade A และ B หลากหลายระดับราคา และเดินทางสะดวกที่สุดสำหรับพนักงานที่มาจากทั่วเมือง

พร้อมพงษ์

Emporium Tower และ Bhiraj Tower at EmQuartier ตั้งอยู่เหนือห้างสรรพสินค้าชื่อดังสองแห่งของกรุงเทพฯ เป็นที่นิยมของแบรนด์ไลฟ์สไตล์ บริษัทญี่ปุ่น และบริษัทที่ลูกค้าพักอาศัยอยู่ในย่านนี้

ทองหล่อและเอกมัย

มีอาคารสูงขนาดใหญ่น้อยกว่า แต่มีออฟฟิศอาคารเตี้ย โชว์รูม และพื้นที่สร้างสรรค์มากกว่า T-One Building ในสุขุมวิทซอย 40 เป็นตัวเลือก Grade A หลักของย่าน เป็นที่นิยมของสตูดิโอออกแบบ เอเจนซีการตลาด และสตาร์ทอัพที่ต้องการบรรยากาศแบบชุมชน

สัญญาเช่าสำนักงานในกรุงเทพฯ ทำงานอย่างไร

ทำไมต้อง 3 ปี? ตามกฎหมายไทย สัญญาเช่าเกิน 3 ปี ต้องจดทะเบียนการเช่าที่สำนักงานที่ดิน โดยเสียค่าธรรมเนียม 1% ของค่าเช่าตลอดอายุสัญญา มิฉะนั้นจะฟ้องร้องบังคับได้เพียง 3 ปี อ่าน สัญญาเช่าเชิงพาณิชย์เกิน 3 ปี

ทำไมต้องแยกค่าเช่าและค่าบริการ? ค่าเช่าอสังหาริมทรัพย์ได้รับยกเว้นภาษีมูลค่าเพิ่มและต้องหักภาษี ณ ที่จ่าย 5% ส่วนค่าบริการมี VAT 7% และหัก ณ ที่จ่าย 3% การแยกสองส่วนนี้มีผลต่อต้นทุนและเอกสารของคุณ อ่าน VAT และภาษีหัก ณ ที่จ่ายค่าเช่าเชิงพาณิชย์

สิ่งที่ต้องตรวจสอบก่อนเซ็นสัญญา

1. เปรียบเทียบต้นทุนรวม คือค่าเช่าบวกค่าบริการต่อตารางเมตร ไม่ใช่แค่ค่าเช่าที่ประกาศ
2. พื้นที่สุทธิหรือพื้นที่รวม: สอบถามว่าพื้นที่เช่าวัดอย่างไร
3. เวลาเปิดเครื่องปรับอากาศ และค่าแอร์นอกเวลา หากทีมทำงานช่วงค่ำหรือวันเสาร์
4. ที่จอดรถ: รวมกี่คัน และคันเพิ่มคิดค่าใช้จ่ายเท่าไร
5. กฎการตกแต่งพื้นที่ ระยะเวลาอนุมัติ และช่วงไม่คิดค่าเช่า
6. การคืนสภาพพื้นที่: ต้องคืนในสภาพใด และงานตกแต่งเป็นของใคร
7. สิทธิต่อสัญญา และวิธีกำหนดค่าเช่าใหม่
8. การจดทะเบียนบริษัท: เจ้าของอาคารต้องออกเอกสารสำหรับที่ตั้งสำนักงานและการจดทะเบียนภาษีมูลค่าเพิ่ม อ่าน ต่างชาติตั้งบริษัทในไทย

Serviced office และ co-working

สำหรับทีมตั้งแต่ 1 ถึง 15 คน serviced office อาจรวดเร็วและยืดหยุ่นกว่า: มีเฟอร์นิเจอร์ อินเทอร์เน็ต พนักงานต้อนรับ และห้องประชุม เช่าได้รายเดือนหรือรายปี ผู้ให้บริการทั้งต่างชาติและไทย เช่น Regus, Spaces, JustCo และ The Great Room มีศูนย์ตลอดแนวสุขุมวิทและเพลินจิต ตรวจสอบว่าผู้ให้บริการรองรับการจดทะเบียนบริษัทและจดทะเบียน VAT ได้ หากคุณต้องการ

คำถามที่พบบ่อย

ตัวเลขตลาดจากรายงานตลาดสำนักงานกรุงเทพฯ ของ Knight Frank (ไตรมาส 4 ปี 2025) แนวปฏิบัติด้านสัญญาเช่าและข้อมูลอาคารจากแหล่งข้อมูลในตลาด ตรวจสอบเมื่อตุลาคม 2026 เงื่อนไขอาจแตกต่างกันไปตามอาคารและเจ้าของ