VAT และภาษีหัก ณ ที่จ่ายค่าเช่าเชิงพาณิชย์ในไทย

ตรวจสอบล่าสุด 6 ตุลาคม 2026 · อ่าน 7 นาที · ภาษาไทย

เมื่อบริษัทเช่าออฟฟิศ ร้านค้า หรือโกดังในไทย ใบแจ้งหนี้แทบไม่เคยเป็นตัวเลขเดียว ค่าเช่าและค่าบริการเสียภาษีต่างกัน ผู้เช่ามักต้องหักภาษี ณ ที่จ่าย และยังมีอากรแสตมป์กับภาษีทรัพย์สินอยู่เบื้องหลัง บทความนี้อธิบายว่าทั้งหมดเชื่อมโยงกันอย่างไร ทั้งสำหรับผู้เช่าและผู้ให้เช่า

VAT: ค่าเช่ากับค่าบริการ

ตามประมวลรัษฎากร การให้เช่าอสังหาริมทรัพย์ได้รับยกเว้นภาษีมูลค่าเพิ่ม แต่บริการที่ให้ควบคู่กับพื้นที่ไม่ได้รับยกเว้น ได้แก่ ค่าบริหารอาคารและค่าบริการ ค่าเช่าเฟอร์นิเจอร์และอุปกรณ์ ค่าทำความสะอาดและรักษาความปลอดภัย และค่าสาธารณูปโภคที่เรียกเก็บสูงกว่าต้นทุน ซึ่งต้องเสีย VAT หากผู้ให้บริการจดทะเบียนภาษีมูลค่าเพิ่ม (รายได้เกิน ฿1.8 ล้านต่อปี) อัตรา VAT คือ 7% ซึ่งลดลงจากอัตราตามกฎหมาย 10% และรัฐบาลอนุมัติให้คงอัตรา 7% ไว้จนถึง 30 กันยายน 2027

ภาษีหัก ณ ที่จ่าย: สิ่งที่ผู้เช่าต้องหัก

ผู้เช่าที่เป็นบริษัทหักภาษีจากการจ่ายแต่ละครั้ง ยื่นแบบและนำส่งกรมสรรพากรภายในวันที่ 7 ของเดือนถัดไปหากยื่นแบบกระดาษ (ยื่นทางอิเล็กทรอนิกส์ได้ช้ากว่านั้น) และออกหนังสือรับรองการหักภาษี ณ ที่จ่ายให้ผู้ให้เช่า จากนั้นผู้ให้เช่านำจำนวนดังกล่าวไปเครดิตกับภาษีเงินได้ของตนเอง บุคคลธรรมดาที่เช่าบ้านอยู่เองโดยทั่วไปไม่ต้องหักภาษี ณ ที่จ่าย

ตัวอย่าง: บริษัทจ่ายค่าเช่า ฿100,000 และค่าบริการ ฿50,000 ต่อเดือน ให้ผู้ให้เช่าที่เป็นบริษัทจดทะเบียน VAT ค่าบริการมี VAT ฿3,500 ผู้เช่าหักภาษี ณ ที่จ่าย ฿5,000 จากค่าเช่า และ ฿1,500 จากค่าบริการ แล้วโอนส่วนที่เหลือให้ผู้ให้เช่า

อากรแสตมป์

สัญญาเช่าต้องเสียอากรแสตมป์ ฿1 ต่อทุก ฿1,000 ของค่าเช่าตลอดอายุสัญญา หรือประมาณ 0.1% ตามกฎหมายผู้ให้เช่าเป็นผู้เสีย แต่สัญญาเช่าจำนวนมากโอนภาระให้ผู้เช่า ต้องชำระภายใน 15 วัน ผ่าน e-stamp สำหรับสัญญาอิเล็กทรอนิกส์ หรือที่กรมสรรพากร สัญญาเช่าที่ไม่ได้ติดอากรแสตมป์ใช้เป็นพยานหลักฐานในศาลไทยไม่ได้ และการชำระล่าช้ามีเงินเพิ่ม สัญญาบริการไม่ต้องเสียอากรนี้ ซึ่งเป็นอีกเหตุผลหนึ่งของการแยกสัญญา

ภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง

ตั้งแต่ปี 2020 เจ้าของต้องเสียภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้างทุกปี ทรัพย์สินเชิงพาณิชย์จัดอยู่ในประเภท "ใช้ประโยชน์อื่น" โดยอัตราเพิ่มขึ้นตามมูลค่าประเมินตั้งแต่ 0.3% ถึง 0.7% หน้าที่ตามกฎหมายเป็นของเจ้าของ แต่สัญญาเช่าเชิงพาณิชย์มักผลักภาระให้ผู้เช่า จึงควรตรวจสอบข้อสัญญานี้

ฝั่งผู้ให้เช่า

• ผู้ให้เช่าที่เป็นบุคคลธรรมดา ต้องยื่นค่าเช่าเป็นเงินได้ หักค่าใช้จ่ายแบบเหมา 30% สำหรับอาคาร หรือตามจริง และเสียภาษีอัตราก้าวหน้าสูงสุด 35% รวมถึงยื่นแบบครึ่งปี
• ผู้ให้เช่าที่เป็นบริษัท เสียภาษีเงินได้นิติบุคคล โดยทั่วไป 20% ของกำไรสุทธิ โดยมีอัตราที่ต่ำกว่าสำหรับบริษัทขนาดเล็กที่เข้าเงื่อนไข
• สัญญาเช่าเกินสามปี ที่จดทะเบียนการเช่าที่สำนักงานที่ดิน เสียค่าธรรมเนียม 1% ของค่าเช่าตลอดอายุสัญญา อ่าน สัญญาเช่าเชิงพาณิชย์เกิน 3 ปี

ทำไมราคาจึงแยกเป็นค่าเช่าและค่าบริการ

การแยกราคาเปลี่ยนจุดที่ภาษีแต่ละประเภทนำมาใช้: เฉพาะส่วนค่าเช่าเท่านั้นที่ต้องเสียอากรแสตมป์และค่าจดทะเบียน ขณะที่เฉพาะส่วนค่าบริการเท่านั้นที่มี VAT และหัก ณ ที่จ่าย 3% สำหรับผู้เช่าที่จดทะเบียน VAT ภาษีซื้อจากค่าบริการมักขอคืนได้ อย่างไรก็ตาม การแยกต้องสะท้อนบริการที่มีอยู่จริง กรมสรรพากรอาจโต้แย้งการแยกที่ไม่สมจริง เช่น ค่าเช่าต่ำเพียงในนามแต่ค่าบริการสูงมาก และประเมินภาษีพร้อมเบี้ยปรับได้

คำถามที่พบบ่อย

ข้อมูลทั่วไปตามประมวลรัษฎากรและความเห็นจากผู้เชี่ยวชาญ ตรวจสอบเมื่อตุลาคม 2026 กฎหมายภาษีอาจเปลี่ยนแปลง ไม่ใช่คำแนะนำด้านภาษี โปรดปรึกษานักบัญชีหรือที่ปรึกษาภาษีในไทย