สัญญาเช่าเชิงพาณิชย์เกิน 3 ปี: การจดทะเบียน ค่าใช้จ่าย และโครงสร้าง 3+3
สำหรับออฟฟิศ ร้านค้า โชว์รูม หรือโกดัง สัญญาเช่าระยะยาวช่วยปกป้องเงินที่คุณลงทุนตกแต่งพื้นที่ และทำเลที่ลูกค้าคุ้นเคย แต่ตามกฎหมายไทย สัญญาเช่าที่ยาวกว่าสามปีจะได้รับความคุ้มครองเต็มที่ก็ต่อเมื่อจดทะเบียนการเช่าที่สำนักงานที่ดิน บทความนี้อธิบายว่าเรื่องนี้ทำงานอย่างไรสำหรับผู้เช่าเชิงพาณิชย์ มีค่าใช้จ่ายเท่าไร และทำไมสัญญาเช่าจำนวนมากจึงทำเป็นแบบ "3 + 3"
กฎหมายกำหนดไว้อย่างไร
การเช่าอสังหาริมทรัพย์ต้องทำเป็นหนังสือ หากมีกำหนดเวลาเกินสามปี หรือกำหนดตลอดอายุของผู้ให้เช่าหรือผู้เช่า ต้องจดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ด้วย ซึ่งโดยทั่วไปคือสำนักงานที่ดินที่ทรัพย์สินตั้งอยู่ หากไม่จดทะเบียน จะฟ้องร้องบังคับได้เพียงสามปี (มาตรา 538) การเช่าจะเกิน 30 ปีไม่ได้ หากกำหนดนานกว่านั้นให้ลดลงเหลือ 30 ปี (มาตรา 540)
เมื่อทรัพย์สินถูกขาย สัญญาเช่ายังคงมีผลต่อไป และผู้ซื้อเข้ารับสิทธิและหน้าที่ของผู้ให้เช่า (มาตรา 569) สำหรับสัญญาเช่าที่ไม่ได้จดทะเบียน ความคุ้มครองนี้ครอบคลุมเพียงสามปี ซึ่งเป็นความเสี่ยงที่ผู้เช่าซึ่งลงทุนตกแต่งพื้นที่สูงต้องการหลีกเลี่ยง
โครงสร้าง "3 + 3" และข้อจำกัด
เพื่อหลีกเลี่ยงค่าจดทะเบียน สัญญาเช่าออฟฟิศและพื้นที่ค้าปลีกจำนวนมากในกรุงเทพฯ ทำเป็นสัญญาสามปี พร้อมสิทธิต่อสัญญาอีกสามปี วิธีนี้ใช้ได้ดีเมื่อความสัมพันธ์ระหว่างคู่สัญญาดี แต่สิทธิต่อสัญญาเป็นเพียงคำมั่นตามสัญญาของผู้ให้เช่า หากอาคารถูกขายหรือผู้ให้เช่าเปลี่ยนใจ การบังคับให้ได้เช่าในปีที่สี่ถึงหกอาจทำได้ยาก ดังที่ศาลฎีกาวางหลักไว้ในคำพิพากษาศาลฎีกาที่ 4655/2566 คำมั่นว่าจะให้เช่าต่อเป็นระยะยาวในอนาคตเพื่อเลี่ยงข้อจำกัด 30 ปีอาจเป็นโมฆะ ดังนั้นหากต้องการความมั่นคงระยะยาวจริง ควรจดทะเบียนตามระยะเวลาที่คุณต้องการ
เมื่อไรที่การจดทะเบียนคุ้มค่า
- ลงทุนตกแต่งพื้นที่สูง จนต้องใช้เวลามากกว่าสามปีจึงจะคืนทุน เช่น ร้านอาหาร คลินิก โชว์รูม และร้านแฟล็กชิป
- ทำเลที่ธุรกิจของคุณต้องพึ่งพา เช่น หน้าร้านติดถนน
- มีความเสี่ยงที่อาคารจะถูกขายระหว่างอายุสัญญาเช่า
- สินเชื่อธนาคารที่ต้องการสัญญาเช่าที่มั่นคง
ค่าใช้จ่ายในการจดทะเบียน
| รายการ | อัตรา | ตัวอย่าง: ค่าเช่า ฿100,000 ต่อเดือน เป็นเวลา 10 ปี |
|---|---|---|
| ค่าธรรมเนียมจดทะเบียน | 1% ของค่าเช่าตลอดอายุสัญญา | ฿120,000 |
| อากรแสตมป์ | 0.1% ของค่าเช่าตลอดอายุสัญญา | ฿12,000 |
ค่าเช่ารวมในตัวอย่างคือ ฿12 ล้าน ใครเป็นผู้จ่ายค่าใช้จ่ายเหล่านี้ต่อรองกันได้ ตามกฎหมาย อากรแสตมป์เป็นหน้าที่ของผู้ให้เช่า แต่สัญญาเช่าจำนวนมากโอนภาระให้ผู้เช่า และนับเฉพาะส่วนที่เป็นค่าเช่าเท่านั้น ซึ่งเป็นเหตุผลหนึ่งที่ค่าเช่าและค่าบริการมักแยกเป็นคนละสัญญา อ่าน VAT และภาษีหัก ณ ที่จ่ายค่าเช่าเชิงพาณิชย์
ขั้นตอนการจดทะเบียน
- ตกลงเงื่อนไขสัญญาเช่า รวมถึงระยะเวลา ค่าเช่า การต่อสัญญา และสิ่งที่จะเกิดขึ้นเมื่อมีการขาย
- เตรียมเอกสาร: โฉนดที่ดินหรือหนังสือกรรมสิทธิ์ห้องชุด บัตรประชาชนหรือหนังสือเดินทาง หนังสือรับรองบริษัทและหนังสือมอบอำนาจสำหรับนิติบุคคล และหนังสือยินยอมของคู่สมรสในกรณีที่จำเป็น
- คู่สัญญาทั้งสองฝ่ายไปที่สำนักงานที่ดิน หรือส่งผู้รับมอบอำนาจไปแทน
- ชำระค่าธรรมเนียมและอากรแสตมป์ แล้วการเช่าจะถูกบันทึกในโฉนด
สำหรับสัญญาเช่าที่อยู่อาศัย อ่าน การจดทะเบียนสัญญาเช่าบ้านเกิน 3 ปี
คำถามที่พบบ่อย
สัญญาเช่าเชิงพาณิชย์เกิน 3 ปีต้องจดทะเบียนไหม?
จดทะเบียนการเช่ามีค่าใช้จ่ายเท่าไร?
ถ้าอาคารถูกขาย สัญญาเช่าของฉันจะเป็นอย่างไร?
สัญญาเช่า 3 + 3 ปีปลอดภัยไหม?
ต้องการสัญญาเช่าระยะยาวสำหรับธุรกิจของคุณใช่ไหม?
เราช่วยผู้เช่าหาพื้นที่ที่เหมาะสม ต่อรองระยะเวลาเช่า และประสานงานการจดทะเบียนกับทนายความ ปรึกษาเบื้องต้นฟรี
ข้อมูลทั่วไปเกี่ยวกับประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ ตรวจสอบเมื่อตุลาคม 2026 ไม่ใช่คำแนะนำทางกฎหมาย โปรดปรึกษาทนายความไทยที่มีใบอนุญาต