外国人の親はタイのコンドを外国人の子に譲れる？贈与・売買・相続の違い
タイのコンドミニアムを子に引き継がせる場合、生前贈与、実際の売買、相続では条件が異なります。家族であることだけで所有資格を満たすわけではありません。まず、子がコンドミニアム法第19条のどの資格に該当するかを確認します。[1][2]
全体像は外国人によるタイ不動産所有ガイド2026をご覧ください。
1 生前贈与と相続は別の手続き
生前贈与は親が生きている間の移転、相続は所有者の死亡による承継です。相続に関する行政判断だけを根拠に、生前贈与も必ず登記できるとは言えません。[2][3]
第19(5)条の資金要件を利用する子は、無償で住戸の所有権を受け取れると考えるべきではありません。土地局の指針では、この資格は代金を支払う購入と結び付けられています。適格な永住資格など、別の資格がある場合は個別に確認します。長期滞在ビザは永住資格と同じではありません。[1][2]
2 実際に売買する場合の資金証明
第19(5)条による購入では、購入する住戸の代金以上の適格資金を示す必要があります。タイへの外貨持込みのほか、法律で定められた非居住者バーツ口座や外貨預金口座からの引出しも対象になります。すべてのケースで同じFET様式を使うとは限りません。[1]
売買と支払いは実態を伴う必要があります。贈与を隠す架空の売買や、実際と異なる価格の申告は避けてください。購入資金の証明額と、税金・手数料に用いる評価額などの計算基準は別に確認します。
銀行書類は外国人のコンドミニアム購入資金とFETで説明しています。
3 親の過去のFETをそのまま使えるか
自動的には使えません。以前の証明は親の購入を裏付けたものです。新たな生前の買主は、自分の資格に応じた書類をそろえる必要があります。親子関係や遺言書は購入資金証明の代わりにはなりません。[1][2]
子に購入資金を贈ることと、既に所有する住戸を贈ることも異なります。親が送金する場合、送金前に銀行と担当土地事務所へ、送金者、買主、受取人、送金目的と発行書類を確認してください。送金者が親という理由だけで、一律に受理・不受理が決まるわけではありません。
4 子を共有者に追加することも所有権移転
名前の追加は所有権の持分移転です。子の資格を確認し、第19(5)条で持分を購入する場合は、その取得に対応する資金証明も確認します。[1][2]
一般的な外国人所有枠は住戸数ではなく総住戸面積を基準にします。外国人から外国人への移転自体は外国人所有面積を増やしません。枠が満杯というだけで再移転不可と判断せず、住戸の法的状態と登記条件を確認します。[1]
5 相続では異なる判断がある
土地局には、第19(5)条の資格で所有していた外国人の外国人相続人が、その権利上の地位を承継するという判断があります。この場合、相続人が元の購入資金を送金していないことだけを理由に、第19 sept条に基づく処分を要求するものではありません。[3]
すべての被相続人や遺産に無条件で当てはまるわけではありません。被相続人の資格と相続書類を確認します。第19条に該当しない取得者については、取得から60日以内の届出と1年以内の処分が必要となる場合があるため、適用関係を先に判断します。[1][3]
詳しくは外国人によるタイ不動産の相続をご覧ください。
6 未成年の子の購入は毎回裁判所の許可が必要か
すべての購入で必要とは限りません。土地局の指針は、適法な代理・同意による購入と、未成年者の財産の売却・抵当設定を区別しています。ただし、親が売主であり子の代理人でもある場合、利益相反を検討する必要があります。第1575条などにより裁判所の許可が必要となる場合があり、親が当然に双方へ署名できるとは言えません。[4]
外国人の行為能力には本国法が関わる場合があるため、20歳をすべての国籍に共通する基準にしないでください。将来の売却や抵当設定にも、未成年者保護の手続きが関わり得ます。[4][5]
7 最初から子の名義で購入するべきか
子が資格を満たし、最終的に子が所有する方針なら、二度目の移転を避けられる可能性があります。ただし年齢、管理権限、資金、税務と将来の売却を含めて判断します。
支払い前に子の資格、権利書、外国人枠、抵当権、家族・相続書類を確認し、担当土地事務所に取引の構成と必要書類を確認してください。
よくある質問
資金の贈与と住戸の贈与は同じですか。 別の取引です。売買を選ぶ場合、実際の取引と支払いが必要です。
相続人は必ず新たな購入資金送金が必要ですか。 必ずではありません。外国人被相続人の第19(5)条の地位の承継は個別に分析します。[3]
共有名義にすれば資金条件を避けられますか。 いいえ。所有権移転として受取人の資格を確認します。
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参考資料
- [1] Condominium Act and amendments
- [2] Department of Lands foreign ownership guidance
- [3] Department of Lands inheritance interpretation chapter foreign persons question 8
- [4] Department of Lands registration manual minors and conflicting interests
- [5] Conflict of Laws Act legal capacity
- [1] Condominium Act Amendment No 4 BE 2551
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一般情報です。移転前に実際の取引と書類を確認してください。 一般的な情報であり、法律・税務の助言ではありません。Kathy & Co.は不動産会社であり法律事務所ではなく、本記事は弁護士の確認を受けていません。取引は管轄の土地事務所と独立したタイの弁護士にご確認ください。