ต่างชาติถือที่ดินผ่านการลงทุน 40 ล้านบาทและ BOI ต่างกันอย่างไร
สองเส้นทางนี้มีอยู่จริง แต่ผู้ใช้สิทธิ วัตถุประสงค์ของที่ดิน และเงื่อนไขอนุญาตต่างกัน การลงทุนส่วนบุคคลตามมาตรา 96 ทวิไม่ใช่การขอ BOI และบริษัทที่ได้ BOI ไม่ได้ทำให้กรรมการต่างชาติซื้อที่ดินส่วนตัวได้ทันที
บทความนี้ลงรายละเอียดจาก ภาพรวมการซื้ออสังหาริมทรัพย์ของต่างชาติ สำหรับผู้ซื้อที่กำลังพิจารณาที่ดินโดยตรง ตรวจแหล่งกฎหมายหลักและปรับเนื้อหา 12 ตุลาคม 2569
มาตรา 96 ทวิให้สิทธิอะไร
ประมวลกฎหมายที่ดินมาตรา 96 ทวิเปิดให้คนต่างด้าวที่นำเงินมาลงทุนตามประเภทและจำนวนที่กฎหมายกำหนด ขอถือที่ดินเพื่อใช้เป็นที่อยู่อาศัยได้ไม่เกิน 1 ไร่ โดยต้องได้รับอนุญาตตามกระบวนการของกระทรวงมหาดไทย การอนุญาตอาจดำเนินการโดยผู้ได้รับมอบอำนาจ ไม่จำเป็นต้องเป็นรัฐมนตรีลงนามเองทุกเคส [L1]
1 ไร่เท่ากับ 1,600 ตารางเมตร แต่เพดานพื้นที่ไม่ได้หมายความว่าทุกแปลงขนาดต่ำกว่านี้เข้าเกณฑ์ ที่ดินต้องอยู่ในกรุงเทพมหานคร เมืองพัทยา เขตเทศบาล หรือเขตที่อยู่อาศัยตามกฎหมายผังเมือง และอยู่นอกเขตปลอดภัยในราชการทหารตามหลักเกณฑ์ที่เกี่ยวข้อง [L1]
เงิน 40 ล้านบาทต้องลงทุนในอะไร
คู่มือกรมที่ดินระบุประเภทการลงทุน เช่น พันธบัตรที่กำหนด กองทุนรวมบางประเภทตามกฎหมายหลักทรัพย์ การลงทุนในทุนเรือนหุ้นของนิติบุคคลที่ได้รับส่งเสริม และกิจการที่ BOI ประกาศให้ขอรับส่งเสริมได้ ไม่ได้หมายถึงซื้อหุ้นหรือกองทุนอะไรก็ได้ [L1][I1]
คำว่าอสังหาริมทรัพย์อยู่ในชื่อกองทุนไม่ได้ทำให้กองทุนทุกรูปแบบเข้าเกณฑ์ โดยเฉพาะเมื่อนำผลิตภัณฑ์ยุคใหม่มาเทียบกับถ้อยคำในกฎกระทรวง ควรส่งชื่อผลิตภัณฑ์และเอกสารให้หน่วยงานพิจารณาก่อนลงทุน
อย่าสรุปว่าค่าซื้อบ้านและที่ดิน 40 ล้านบาทนับเป็นเงินลงทุนครบแล้ว ต้องแยกเงินลงทุนที่เข้าเกณฑ์ออกจากราคาทรัพย์ที่จะซื้อ และให้ผู้ตรวจเคสยืนยันวิธีนับแต่ละรายการ
รักษาการลงทุน 5 ปีและรายงานหลักฐาน
กฎกระทรวง พ.ศ. 2545 และแนวทางกรมที่ดินกำหนดให้ดำรงการลงทุนไม่น้อยกว่า 5 ปี พร้อมแสดงหลักฐานการถือครองปีละครั้ง หากถอนการลงทุนก่อนครบกำหนดต้องแจ้งเจ้าหน้าที่ หากพบข้อมูลว่ารักษาการลงทุนเพียง 3 ปี ต้องตรวจว่าเป็นกฎหมายที่มีผลหรือเป็นข้อเสนอ และไม่ใช้แทนเงื่อนไข 5 ปีที่ตรวจพบในแนวทางนี้ [L1][L2]
ผู้ซื้อควรให้ทนายทำปฏิทินกำกับเงื่อนไขที่อยู่ในหนังสืออนุญาตจริง ทั้งวันเริ่มนับระยะเวลา หลักฐานประจำปี และข้อกำหนดการใช้ที่ดิน ไม่ควรคิดว่ารอครบ 5 ปีก่อนแล้วจึงเริ่มตรวจการขออนุญาต หรือว่าลงทุนวันเดียวแล้วถือที่ดินได้โดยไม่มีเงื่อนไขต่อเนื่อง
BOI ให้ผู้ได้รับการส่งเสริมถือที่ดินเพื่อกิจการ
มาตรา 27 แห่งพระราชบัญญัติส่งเสริมการลงทุนให้ผู้ได้รับการส่งเสริมได้รับอนุญาตถือที่ดินตามจำนวนที่คณะกรรมการเห็นสมควร เพื่อใช้ในกิจการที่ได้รับการส่งเสริม เว้นแต่ได้รับอนุญาตเป็นอย่างอื่นตามกฎหมาย การขอถือที่ดินเป็นกระบวนการที่ต้องตรวจแยกจากการมีบัตรส่งเสริม [B1]
ตัวอย่างเชิงอธิบายคือบริษัทที่ได้รับส่งเสริมและต้องการสถานที่ประกอบกิจการ บริษัทต้องตรวจว่าที่ดินและการใช้พื้นที่อยู่ในขอบเขตโครงการ จากนั้นยื่นขออนุญาตตามขั้นตอน ไม่ใช่ให้กรรมการนำสิทธินั้นไปซื้อวิลล่าสำหรับตนโดยไม่สัมพันธ์กับกิจการ
เรื่องที่พักผู้บริหารหรือพนักงานต้องดูประกาศและการอนุญาตเฉพาะที่ใช้กับบริษัท อย่าขยายคำตอบเก่าใน FAQ ให้เป็นสิทธิซื้อบ้านพักทุกประเภทและทุกพื้นที่
เมื่อเลิกกิจการหรือผิดเงื่อนไข
BOI อธิบายว่าผู้ได้รับการส่งเสริมที่เป็นคนต่างด้าวเมื่อเลิกหรือโอนกิจการต้องพิจารณาหน้าที่จำหน่ายที่ดินภายใน 1 ปีตามมาตรา 27 ส่วนเส้นทางมาตรา 96 ทวิมีเงื่อนไขลงทุนและใช้ที่ดินของตนเอง อย่านำผลของสองระบบมาปนกัน [B1][I1]
แผนออกจากการลงทุนจึงควรรวมวิธีขายหรือจัดการที่ดินด้วย และควรขอความเห็นก่อนเปลี่ยนการใช้ทรัพย์หรือโครงสร้างบริษัท ไม่ใช่เปลี่ยนก่อนแล้วค่อยยื่นแก้เอกสาร
เปรียบเทียบก่อนเลือก
ตารางเป็นภาพรวมจากกฎหมาย ไม่ใช่คำยืนยันว่าผู้สมัครหรือแปลงใดจะได้รับอนุญาต [L1][B1]
เอกสารที่ควรขอก่อนผูกพันเงิน
เตรียมข้อมูลผู้ขอ รายละเอียดการลงทุน หลักฐานแหล่งเงิน เอกสารสิทธิที่ดิน ผังและวัตถุประสงค์ใช้พื้นที่ หากเป็น BOI ให้เพิ่มบัตรส่งเสริมและเงื่อนไขโครงการ จากนั้นให้ทนายตรวจและสอบถามสำนักงานที่ดินหรือ BOI ว่ารายการใดต้องขออนุมัติก่อน
ถ้าเป้าหมายหลักคืออยู่อาศัยส่วนตัว แต่ไม่มีฐานลงทุนหรือกิจการที่เข้าเกณฑ์ ควรกลับไปเทียบคอนโด การเช่า หรือ สิทธิในตัวบ้าน แทนการพยายามตั้งบริษัทเพื่อให้เข้ากับบ้านที่ชอบ
คำถามที่พบบ่อย
มี LTR แล้วใช้มาตรา 96 ทวิได้เลยหรือไม่
ไม่ได้โดยอัตโนมัติ คุณสมบัติวีซ่าและเงื่อนไขถือที่ดินต้องตรวจแยกกัน [L1][V1]
มีบัตร BOI ต้องยื่นเรื่องที่ดินเพิ่มหรือไม่
ต้องตรวจสิทธิและยื่นขออนุญาตถือที่ดินตามขั้นตอนที่ BOI กำหนด การมีบัตรอย่างเดียวไม่ใช่หนังสืออนุญาตสำหรับทุกแปลง [B1]
เงินลงทุนรวมราคาบ้านได้ไหม
ห้ามสมมติว่ารวมได้ ต้องให้หน่วยงานตรวจประเภทเงินลงทุนและราคาทรัพย์เป็นรายรายการ
แหล่งข้อมูล
ตรวจแหล่งกฎหมายหลักและปรับเนื้อหา 12 ตุลาคม 2569 (2026) แหล่งราชการและกฎหมายเป็นหลัก เว็บไซต์รวบรวมกฎหมายระบุไว้ตามจริง รายละเอียดธุรกรรมต้องตรวจเอกสารเฉพาะกรณี
- [L1] กรมที่ดิน คู่มือการได้มาซึ่งที่ดินของคนต่างด้าว — มาตรา 87 93 96 ทวิ 97 98 กฎกระทรวง พ.ศ. 2545 การลงทุน 40 ล้านบาท 5 ปี และคู่สมรสต่างชาติ
- [I1] กรมที่ดิน ข้อหารือเกี่ยวกับที่ดินและห้องชุดของคนต่างด้าว — หมวดคนต่างด้าวและนิติบุคคลต่างด้าว ข้อ 1–3 คู่สมรส ข้อ 8 ทายาทของผู้ถือห้องชุดตามมาตรา 19 (5) และข้อ 10 ผู้รับพินัยกรรมที่ไม่ได้เป็นทายาทโดยธรรม
- [L2] กรมที่ดิน เอกสารบรรยายข้อหารือคนต่างด้าวและการเพิกถอน — ใช้ประกอบการแยกข้อเสนอปรับการลงทุนในปี 2565 ออกจากกฎกระทรวง พ.ศ. 2545 ห้ามอ่านข้อเสนอเป็นเกณฑ์ที่ประกาศใช้
- [B1] BOI คำถามที่พบบ่อย สิทธิประโยชน์ด้านที่ดิน — สิทธิตามมาตรา 27 การยื่น e-Land การใช้ที่ดินและการจำหน่ายหลังเลิกหรือโอนกิจการ เงื่อนไขโครงการต้องตรวจเป็นรายกรณี
- [V1] BOI เว็บไซต์ทางการ Long-Term Resident Visa — LTR มีระยะรวม 10 ปี โดยอนุญาตช่วงแรก 5 ปีและตรวจเงื่อนไขเพื่อขยายอีก 5 ปี ไม่ใช่ใบอนุญาตถือที่ดิน
กำลังพิจารณาซื้ออสังหาฯ ในไทยอยู่?
เราช่วยตรวจเอกสารสิทธิ อธิบายทางเลือกที่ถูกกฎหมาย และแนะนำทนายอิสระสำหรับงานกฎหมาย
ข้อมูลทั่วไป ไม่ใช่คำแนะนำทางกฎหมายหรือภาษี Kathy & Co. เป็นเอเจนซี่อสังหาฯ ไม่ใช่สำนักงานกฎหมาย บทความนี้ยังไม่ได้ผ่านการตรวจโดยทนาย ควรยืนยันธุรกรรมกับสำนักงานที่ดินและทนายอิสระ