ทำไมเจ้าของห้องในไทยเก็บค่ามัดจำ 2 เดือน ล่วงหน้า 1 เดือน

ตรวจสอบล่าสุด 6 ตุลาคม 2026 · อ่าน 6 นาที · ภาษาไทย

คนที่เพิ่งมาไทยมักแปลกใจที่ต้องจ่ายค่าเช่าสามเดือนก่อนได้กุญแจ ในกรุงเทพฯ "สองบวกหนึ่ง" คือมาตรฐานของการเช่าคอนโด ได้แก่ เงินประกันเท่ากับค่าเช่าสองเดือน และค่าเช่าล่วงหน้าเดือนแรก มาดูกันว่าทำไม กฎหมายว่าอย่างไร และทำอย่างไรให้ได้เงินประกันคืน

เงินแต่ละก้อนมีไว้เพื่ออะไร

ค่าเช่าล่วงหน้าเดือนแรก

ค่าเช่าในไทยจ่ายตอนต้นเดือน ไม่ใช่ปลายเดือน เงินก้อนแรกนี้ก็คือค่าเช่าสำหรับเดือนแรกที่คุณอยู่นั่นเอง

เงินประกันสองเดือน

เงินประกันคุ้มครองเจ้าของจากค่าเช่าค้างจ่าย ค่าน้ำค่าไฟค้างจ่าย และความเสียหายที่เกินกว่าการเสื่อมสภาพตามปกติ คอนโดในกรุงเทพฯ ส่วนใหญ่ให้เช่าพร้อมเฟอร์นิเจอร์ครบ หลายห้องมีเฟอร์นิเจอร์และเครื่องใช้ไฟฟ้าราคาแพง และเจ้าของส่วนใหญ่เป็นบุคคลทั่วไปที่ปล่อยเช่าแค่หนึ่งหรือสองห้อง ถ้าผู้เช่าออกก่อนกำหนดหรือห้องต้องซ่อม เงินประกันคือหลักประกันเดียวที่ใช้ได้จริง เพราะการตามผู้เช่าที่ออกนอกประเทศไปแล้วทั้งช้าและเสียค่าใช้จ่ายสูง สองเดือนเพียงพอสำหรับค่าเช่าที่ขาดไปหนึ่งเดือนและค่าซ่อมทั่วไป

เงินจอง

ก่อนเซ็นสัญญาเช่า เจ้าของส่วนใหญ่จะขอเงินจอง ปกติเท่ากับค่าเช่าหนึ่งเดือน เพื่อกันห้องไว้ไม่ให้คนอื่นเช่า เงินจองนี้จะนำไปหักจากยอดที่จ่ายในวันเซ็นสัญญา แต่หากคุณเปลี่ยนใจ ปกติจะไม่ได้รับเงินคืน

กรณีที่ไม่ได้เงินประกันคืน

สาเหตุที่ผู้เช่าเสียเงินประกันบ่อยที่สุดคือย้ายออกก่อนครบสัญญา สัญญาเช่าส่วนใหญ่ระบุว่าเจ้าของมีสิทธิ์ยึดเงินประกันทั้งหมดหากผู้เช่าย้ายออกก่อนกำหนด และเพราะเป็นเงื่อนไขในสัญญาที่คุณเซ็นเอง เจ้าของจึงมักมีสิทธิ์ในเงินก้อนนี้ หากมีโอกาสที่คุณอาจต้องย้ายออกก่อน ควรต่อรองขอ Diplomatic clause ก่อนเซ็น และอ่านสัญญาให้ดีทุกข้อที่เกี่ยวกับการแจ้งล่วงหน้า ค่าปรับ และเงินประกัน

กฎหมายว่าอย่างไร

คณะกรรมการว่าด้วยสัญญากำหนดให้ธุรกิจให้เช่าอาคารเพื่ออยู่อาศัยเป็นธุรกิจที่ควบคุมสัญญา กฎปัจจุบันซึ่งมีผลตั้งแต่ 4 ก.ย. 2568 (2025) ใช้กับผู้ที่ให้เช่าที่อยู่อาศัยตั้งแต่สามห้องขึ้นไป เช่น คอนโด บ้าน และอพาร์ตเมนต์ (ไม่รวมโรงแรมและหอพัก) สำหรับผู้ให้เช่ากลุ่มนี้:

• เงินประกันรวมกับค่าเช่าล่วงหน้าต้องไม่เกินค่าเช่าสามเดือน สำหรับสัญญาที่จ่ายค่าเช่ารายเดือน
• ต้องคืนเงินประกันเมื่อสิ้นสุดสัญญา ภายใน 7 วัน หากไม่มีความเสียหาย หรือ 14 วัน หลังหักค่าซ่อม
• ห้ามเก็บค่าน้ำค่าไฟเกินอัตราทางการ และห้ามเรียกเก็บค่าเสื่อมสภาพจากการใช้งานตามปกติจากผู้เช่า
• ต้องแนบรายงานสภาพห้องตอนย้ายเข้าที่ทั้งสองฝ่ายเซ็นไว้กับสัญญาเช่า
• ผู้เช่าเลิกสัญญาได้เมื่ออยู่ครบครึ่งหนึ่งของระยะเวลาเช่า โดยแจ้งเป็นหนังสือล่วงหน้า 30 วัน
• ผู้ฝ่าฝืนอาจถูกปรับไม่เกิน ฿200,000 จำคุกไม่เกินหนึ่งปี หรือทั้งจำทั้งปรับ

"สองบวกหนึ่ง" ที่ใช้กันทั่วไปอยู่ในเพดานสามเดือนนี้ เจ้าของที่ปล่อยเช่าแค่หนึ่งหรือสองห้องไม่อยู่ภายใต้กฎนี้ สัญญาเช่าจะเป็นไปตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์และสิ่งที่ทั้งสองฝ่ายตกลงกันในสัญญา ถ้อยคำในสัญญาเรื่องเงินประกันจึงสำคัญมาก

กฎนี้เปลี่ยนมาแล้วหลายครั้ง: ปี 2561 (2018) ใช้กับผู้ให้เช่าตั้งแต่ห้าห้องขึ้นไป และจำกัดเงินประกันและค่าเช่าล่วงหน้าอย่างละหนึ่งเดือน ฉบับแก้ไขปี 2562 (2019) เปลี่ยนเป็นเพดานรวมสามเดือน และประกาศปี 2568 (2025) ลดเกณฑ์เหลือสามห้อง บทความเก่าในอินเทอร์เน็ตอาจยังอ้างกฎที่ล้าสมัย

กรณีที่อาจจ่ายน้อยกว่านี้

• เซอร์วิสอพาร์ตเมนต์ มักเก็บเงินประกันหนึ่งเดือน โดยเฉพาะการพักระยะสั้น
• สัญญาระยะยาวหรือสัญญาในนามบริษัท บางครั้งเก็บเงินประกันน้อยลง หรือใช้หนังสือค้ำประกันธนาคารแทนเงินสด
• การต่อรอง: โปรไฟล์ผู้เช่าที่ดี สัญญาที่ยาวขึ้น หรือการจ่ายค่าเช่าล่วงหน้าหลายเดือนช่วยได้

คืนเงินประกัน: ทำอย่างไรให้ได้คืนเต็มจำนวน

1. บันทึกตอนย้ายเข้า: ถ่ายรูปทุกห้อง จดเลขมิเตอร์ และเซ็นรายการทรัพย์สินพร้อมรายงานสภาพห้อง
2. แจ้งปัญหาแต่เนิ่น ๆ เป็นลายลักษณ์อักษร จะได้ไม่ถูกโทษภายหลัง
3. แจ้งล่วงหน้าตามที่สัญญากำหนด ปกติ 30 วัน
4. ก่อนย้ายออก: ล้างแอร์ ทำความสะอาดห้อง และจ่ายค่าน้ำค่าไฟงวดสุดท้าย
5. ตรวจห้องร่วมกัน เทียบกับรูปตอนย้ายเข้า และตกลงรายการหักเป็นลายลักษณ์อักษร
6. ตกลงวันคืนเงิน และบัญชีที่จะรับเงินประกันคืน

อะไรหักได้ อะไรหักไม่ได้

คำถามที่พบบ่อย

อ้างอิงประกาศคณะกรรมการว่าด้วยสัญญา เรื่อง ให้ธุรกิจให้เช่าอาคารเพื่ออยู่อาศัยเป็นธุรกิจที่ควบคุมสัญญา ซึ่งมีผลตั้งแต่ 4 ก.ย. 2568 (2025) และความเห็นของผู้เชี่ยวชาญ ตรวจสอบเมื่อตุลาคม 2026 ไม่ใช่คำแนะนำทางกฎหมาย ควรยืนยันกับ สคบ. หรือทนายความ